2년 전 집값으로 곤두박질…노원 몰려간 영끌족 곡소리

[땅집고] 지난달 전국 주택 가격이 글로벌 금융위기 당시인 2009년 1월 이후 13년 8개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어져 충격을 주고 있다. 그 중에서도 지난해 서울에서 집값 상승률 1위였던 노원구의 추락에 관심이 쏠렸다.

19일 한국부동산원의 월간 주택가격동향 조사에 따르면 올해 1월부터 9월 말까지 노원구 아파트값은 3.56% 하락해 올 들어 서울에서 가장 큰 하락폭을 보이고 있다. 노원구 아파트의 평균 매매가격은 6억9820만원으로 작년 8월(7억504만원) 이후 처음으로 7억원선이 붕괴됐다. 뒤이어 도봉구(-3.31%)도 창동·도봉동·쌍문동 위주로 매물 가격이 빠르게 하락하면서 서울에서 두 번째로 낙폭이 컸다.

노원구와 도봉구는 지난해 20~30대 젊은층 매수세가 집중됐던 지역이다. 노원구는 지난해 아파트값이 11.27% 올라 서울 25개 자치구 중 상승률 1위를 기록했다. 서울 외곽이지만 지은 지 30년이 넘은 재건축 대상 노후 아파트가 많아 서울에서 상대적으로 집값이 저렴했고, 2~3년 전부터 단지별 재건축 추진이 활발해지면서 특히 젊은층 수요자의 매수세가 집중됐다. 최근 3년간 노원구 아파트의 20~30대 매입비중을 봐도 2019년 31.5%에서 2020년 38.6%, 2021년 49.3%까지 높아졌다.

하지만 올 들어 거래절벽, 금리 인상 등으로 수도권 전반에 수요가 위축되고 정부가 재건축 규제 완화에도 신중을 기하면서 수요가 꺾인 것으로 풀이된다. 정부가 첫 재건축 규제완화로 지난 9월 재건축 초과이익환수제 개선안을 내놓았지만, 재건축 조합들이 꾸준히 요구한 핵심 사안인 부과율 조정이 이뤄지지 않아 규제 완화 효과가 크지 않다는 반응이 많았다.

게다가 노원구 아파트 단지들은 대부분 재건축 사업 초기 단계인 안전진단 절차를 밟는 것이 더 시급한 상황이다. 지난해까지 정부가 안전진단 규제를 강력하게 적용하면서 노원구 재건축 단지 중 일부는 안전진단 일정 자체를 무기한 미룬 곳도 많다. 정부의 재건축 안전진단 규제 완화도 연내 발표가 예정됐지만, 아직까지 어느 수준으로 개선될 지는 불투명한 상황이다.

여기에 주택시장이 전반적으로 침체하면서 주요 단지들 가격이 휘청이고 있다. 재건축 안전진단 절차에 속도를 높였던 상계주공 6단지 58㎡는 지난해 재건축 기대감에 9억4000만원까지 올랐지만 올해는 7억원에 거래됐다. ‘상계주공12단지’ 66㎡도 지난달 5억9800만원에 거래되면서 지난해 5월 8억4000만원보다 2억4200만원 떨어졌다.

월계동 재건축 단지 미·미·삼(미륭·미성·삼호3차) 아파트도 하락폭이 컸다. 미륭 51㎡는 지난해 최고 실거래가가 9억원이었고 올해 4월까지만 해도 8억4000만원에 거래됐는데, 8월 2억원 넘게 하락해 6억7000만원에 거래됐다. 이 가격은 2020년 상반기와 비슷한 수준이다.

상계주공 아파트 중 유일하게 재건축이 완료된 ‘포레나 노원’ 59㎡ 역시 지난해 하반기 10억5000만원에 팔렸지만 올해 9억7000만원에 실거래 됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 재건축 규제를 대폭 완화한다고 약속했지만, 시장의 기대치만큼 구체화하지 못했다”며 “재건축 이슈가 있고, 기존에 집값이 저렴해 주로 젊은층 구매가 잇따랐던 강북지역은 2022년부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등에 영향을 크게 받아 수요가 위축된 것으로 보인다”며 “규제 완화에는 시간이 걸리기 때문에 가파른 금리 인상 국면에서 당분간 강북지역 집값 하락세가 이어질 것으로 전망한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


▶꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인

▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!

▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M