층고 시원하게 높였을 뿐인데…짓자마자 "통임대 할게요"

[땅집고] 통상 주거지역에 있는 빌딩은 상업지에 있는 빌딩에 비해 수익률이 떨어지기 마련이다. 용적률에 제한이 있어 활용할 수 있는 면적이 작고 고도 제한이 있는 경우도 많아 임차인들의 선호도가 낮은 편이기 때문이다. 하지만 인근 건물도 비슷한 제약을 받는 상황에서는 몇 가지 차별화를 통해 경쟁력을 갖춘다면 건물의 가치가 올라갈 수 있다.

서울 강남구 신사동 631-13, 14 근린생활시설이 대표적인 사례다. 이 건물은 지하 1층~지상4층 규모로 활성화된 상권 인근에 자리잡고 있어 수요가 많지만 용적률 제한, 고도제한 등으로 신축시 공간활용에 한계가 있었다. 하지만 층고를 높이고 서비스 공간인 발코니 등의 공법으로 개방감을 높여 이 일대 지역에서 경쟁력을 갖춘 건물이 될 수 있었다. 이 건물은 2021년 3월 착공해 올해 1월 완공했다. 설계는 엔이이디 건축사사무소, 시공은 다산건설엔지니어링이 맡았다. 시공사의 김성식 대표는 25일부터 시작하는 땅집고 주관 ‘시공실전마스터클래스 4기’ 과정에서 강의와 현장 견학을 담당한다.

이 건물은 신사동 도산공원 남측에 자리잡고 있으며 MZ세대(1980~2000년 초반 출생)가 주로 찾는 상권으로 주목받는 압구정로데오 상권과 200m 정도 떨어져 있다. 건축주는 이 일대가 압구정로데오 상권인 만큼 설계사와 건축가에게 고급 레스토랑이나 전시 공간이 필요한 명품 브랜드의 임차를 염두에 두고 건물을 지어달라고 요청했다. 물색 끝에 고급 건물을 짓는 시행사가 전 층을 임차하기로 했다. 현재는 시행사가 공급하는 건물의 쇼룸으로 사용하기 위해 내부 인테리어 공사가 한창이다.

이 건물은 2종 일반주거지역에 있어 용적률이 250%에 불과하기 때문에 면적을 활용하는데 한계가 있고 고도 제한이 있어 23m 이상으로 지을 수도 없었다. 건축가는 인근 건물 또한 이러한 제한을 받는다는 점을 고려해 법정 제한 안에서 최대한 넓은 공간을 짓기로 했다. 김성식 다산건설엔지니어링 대표는 “건축주는 새 건물이 지어지기 전 기존 건물을 비롯해 신사동, 청담동 일대 건물 여럿을 관리하던 임대인이었다”며 “새로 건물을 지으면서 층고를 높이고 발코니 공간을 계획하는 고급스러운 이미지를 갖춘 건물이 지어지길 원했다”고 말했다.

건축가가 이 건물을 다른 건물들과 차별화하기 위해 주목한 지점은 층고다. 인근 건물의 층고가 3m 내외인데 이 건물의 층고는 5~5.5m로 높였다. 사진에서 보는 것처럼 이 건물의 높은 층고는 인근 층고가 낮은 건물들과 확연하게 차별화를 꾀하면서 경쟁력을 갖는다. 김성식 다산건설엔지니어링 대표는 “인근 건물중 층고를 5m로 건물의 총 높이가 22m인데 사실상 이 일대에서 지을 수 있는 최대 높이로 지어 수익성을 극대화했다”며 “층고를 높이면서 개방감과 고급스러움을 더할 수 있었다”고 말했다.

이밖에 서비스 면적인 발코니 공간을 여럿 설치한 것도 이 건물의 특징이다. 용적율이 작아 한 층에서 사용할 수 있는 공간이 제한적인데 서비스 공간을 설치함으로써 건물과 바깥 공간과의 완충공간을 두며 개방감을 높이고 활용할 수 있는 면적을 늘릴 수 있었다.

고급스러운 이미지를 강조하기 위해 일부 마감재에 비용을 들인 대신 공법을 교정해 시공 비용을 줄인 것도 눈에 띈다. 외관으로 드러나는 시스템창호를 고급 마감재로 사용했다. 대신 외관을 벽돌로 마감하면서 시공비를 아낄 수 있었다. 김 대표는 “건물 전면을 바라봤을 때 가로 길이 1200mm, 세로길이 300mm인 화강석 벽돌을 쌓은 것처럼 보이지만 사실은 가로 길이 1200mm, 세로 길이 600mm인 벽돌을 쌓은 뒤에 벽돌 가운데에 선을 그은 것”이라며 “사용한 벽돌 수를 줄이면서 벽돌을 지탱하는 부자재인 철물 사용량을 줄일 수 있었고 시공 인건비도 일부 절약할 수 있었다”고 말했다.


<'시공실전 마스터클래스' 4기 모집>

[땅집고] 근린생활시설 건물이나 상가주택, 다세대·다가구주택 같은 중소형 빌딩을 짓는 건축주가 겪는 가장 큰 어려움은 경험과 정보 부족이다. 특히 시공사를 잘못 뽑으면 공사비를 부풀리거나 시공 중 하자가 생겨도 초보 건축주가 대응하기는 쉽지 않다.

땅집고는 오는 10월 25일부터 ‘시공실전 마스터클래스 4기’ 과정을 개설하고, 시공을 앞둔 건축주에게 필요한 실전형 지식을 전달한다. 이번 과정에선 중소형 건물 시공 필수 정보를 체득하고 시공사와 원활하게 소통할 수 있도록 하는 것이 목표다.

강의는 총 5강으로 구성한다. 첫 강의에선 현상일 구도건축 대표가 시공 견적서와 계약서 검토 방법을 알려준다. 김성식 다산건설엔지니어링 대표는 시공 1단계인 착공부터 토목·골조까지 과정, 김광유 공정건설 대표는 시공 2단계에 해당하는 외부·창호·단열 시공 정보, 3단계 내부·설비 시공에 관한 내용은 장호산 DH종합건설 상무가 강의한다. 실제 중소형 건물 시공 현장을 방문해 배우는 현장 스터디도 1회 포함한다.

개별 상담 1회 무료(시공견적서는 유료)로 제공하고, 전문 시공사도 매칭해 준다. 수강료는 120만원이다. 사전 예약하면 10만원 할인한다. 홈페이지(zipgobiz.com)에서 신청하면 된다. 문의 (02)6949-6190.