입력 : 2022.10.07 13:44 | 수정 : 2022.10.12 12:22
[땅집고] “건물이 아파트랑 완전 딱 붙어있다니까요. 사생활 보호도 없이 24시간 동안 서로 집 내부를 다 보게 생겼어요.”
서울 서초구의 한 신축 주상복합 아파트 부지 인근에 고층 오피스텔이 지어지면서 아파트 입주민의 조망권과 일조권이 침해될 위기에 놓였다. 입주민 피해가 우려되는 주상복합 단지는 2020년 9월 입주를 시작한 서초센트럴아이파크(318가구)다. 모텔 등 숙박시설이 밀집한 남부터미널 일대에서 최고 33층 높이로 지어져 분양 당시 화제가 됐던 단지다.
그런데 입주가 2년이 지난 지금 단지 서쪽으로 16층 높이의 오피스텔이 지어져 서초센트럴아이파크 세대의 조망이 가려지게 된다. 게다가 향후에는 단지 남쪽으로 자이S&D가 짓는 최고 24층 높이, 308가구의 고층 민간임대주택이 들어설 것으로 알려져 일조권·조망권 피해는 더욱 커질 가능성이 높다. 자이S&D 관계자는 “최근 부동산 경기가 급변하면서 사업계획이나 분양 일정 등이 연기된 상황이다”며 “내부 검토 후에 사업시기와 착공 시기 등을 결정할 것이다”고 말했다.
주상복합 단지를 둘러싼 오피스텔과 민간 임대주택과는 직선거리로 각각 15m, 13m가량 떨어져있다. 서초센트럴아이파크 입주민인 30대 이모씨는 “아파트 양 옆으로 다른 건물과의 간격이 좁아 완전히 그늘집이 되게 생겼다”며 “일조량이 부족해지고 환기·통풍도 제대로 안 될 것 같다”고 말했다.
주상복합단지와 오피스텔, 민간임대주택이 딱 붙어 짓게 된 원인은 이 일대 땅의 용도가 일반상업지역이기 때문이다. 통상 주거지역에 들어서는 주거용 건물은 건축법상 일조권 보호를 받는다. 주거지역에 있는 건물은 일조권 확보를 위해 높이 제한과 인접 대지선 경계선으로부터 거리 제한을 두고 있다. 건물 높이가 9m를 초과한다면 해당 건축물 높이의 2분의 1 이상 떨어진 곳에 짓게 하는 등의 규정이 있다. 그러나 일반상업지역에서는 일조권·조망권 보호 규정이 적용되지 않는다. 상업지역은 일조권에 대한 규제가 없다 보니 ‘다닥다닥’ 붙어 건물을 지을 수 있다.
서초센트럴아이파크 단지 용적률은 무려 828%다. 상업지역에 건설된 아파트라서 가능한 용적률이다. 주상복합 단지는 일반상업지역에 위치해 용적률, 건폐율 혜택이 높은 대신에 조망권 등에서는 불이익을 받을 수밖에 없다.
전문가들은 일반상업지역 내 주상복합이나 오피스텔을 분양받거나 매수하기 전에는 주변에 고층건물 개발 계획이 잡혀있는지, 땅의 용도가 어떤지를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다고 조언한다. 건물이 오피스 건물일 경우에 큰 문제가 없다 하더라도 주거용 시설일 경우에는 입주민 피해가 클 수 있기 때문이다.
김예림 법무법인 심목 변호사는 “일반상업지역은 용적률을 높게 받을 수 있어 이러한 일조권 논란이 많을 수밖에 없다”며 “상업지역 내에서도 주거시설에 한해 주변 건물로 인한 일조권 침해가 과다할 경우에는 공사중지 가처분 또는 손해배상 청구 소송을 통해 보상을 받을 가능성도 있다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com
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