입력 : 2022.10.06 07:58 | 수정 : 2022.10.06 15:51
[땅집고] 롯데건설이 지난해 12월 서울 도봉구에 분양한 장기일반민간임대주택 ‘도봉 롯데캐슬 골든파크’(롯데캐슬 골든파크)의 매매예약금을 둘러싸고 롯데건설 등 시행단과 입주예정자들과의 다툼이 법적 공방으로 치닫고 있다. 입주예정자들은 “민간임대주택에서 임대차계약만 체결하면 우선분양전환권을 준다고해서 계약했더니, 시행사가 우선분양권을 받으려면 입주시점에 매매예약금으로 3억원을 달라고 느닷없이 요구하고 있다”며 거세게 항의하고 있다. 이에 시공사인 롯데건설 측은 “이미 수차례 고지된 사항”이라며 맞서고 있다.
롯데캐슬 골든파크 입주예정자협의회 151가구(전체 282가구·54%)는 지난달 30일 롯데캐슬 골든파크 시공사 롯데건설을 비롯해 시행사인 하나자산신탁과 ‘더시너지2’를 상대로 서울중앙지방법원에 집단소송을 제기한 것으로 5일 확인됐다. 소송에는 ‘매매예약금 채무부존재확인’과 ‘계약 전체 취소’가 담겨 롯데건설 측이 예비 입주자들에게 요구하고 나선 매매예약금의 부당성과 이를 기반으로한 계약 전체가 무효가 될지 주목된다.
과거 롯데빅마켓이 자리하던 서울 도봉구 방학동 717-6에 들어서는 롯데캐슬 골든파크는 지하 4층~지상 23층 2개동 총 282가구 규모다. 장기일반민간임대주택으로 지어지는 이 단지는 최근 서울에서 신규 아파트 공급이 희소한데다 서울 지하철 1호선 방학역 역세권 단지여서 관심이 높았다.
장기일반민간임대는 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택이다. 초기 임대료는 주변 시세에 준하거나 소폭 저렴한(85~95%) 수준이다. 입주자는 임차인으로 거주하거나 분양시점에 분양을 받을 수 있다.
■ “매매예약금 3억원? 금시초문” vs “이미 수차례 고지된 사항”
롯데캐슬 골든파크의 경우 작년 12월 임대차 계약 당시 시행사 측에서 “임대차 계약을 하면 10년 후 의무임대기간이 종료되는 시점인 2035년 7월경 확정 분양가 14억원에 우선분양권(일반분양)을 주겠다”고 공공연하게 밝혀왔던 것으로 확인됐다.
그러나 계약 이후 4개월이 지난 시점에 시행사가 예비 입주자 중 일부에게 돌연 “입주시점에 매매예약금 약 3억원을 내지 않으면 분양우선권은 물론 최장 2년까지만 거주하다 퇴거해야 한다”고 통보하면서 갈등이 불거졌다.
예비 입주자들은 최초 임대차 계약 체결 시 전혀 고지 받지 못했던 매매예약금 약 3억원을 부과하는 것은 부당하다고 지적한다. 지난해 12월 계약 당시 롯데건설 측에서 우선분양권을 준다는 내용이 담긴 우선양도확인서를 함께 교부해줬으며, 예비 수분양자들은 의무임대기간 종료 시점인 2035년 아파트 소유권을 확정 분양가에 받을 수 있을 것이라 믿고 임대차 계약을 체결했다는 것이다.
정종훈 롯데캐슬 골든파크 입주예정자협의회장은 “롯데 측이 롯데캐슬 골든파크의 우선분양권과 확정분양가 등 조건을 내걸어 임차인을 모집했다”며 “그런데 이제와서 매매예약금을 요구하는 것도 모자라, 2년이 지나면 나가라고 통보하는 것은 완전 사기분양과 다름없는 행위”라고 주장했다.
법조계 등에 따르면 롯데캐슬 골든파크 시행사 측이 제시한 ‘2년 거주 후 퇴거’ ‘매매예약금’ 조건 자체에 위법성이 짙다는 분석이다. 약관법 등에 따르면 쌍방의 계약에서 계약 일방이 불리한 조항이면 무효다. 또한 장기일반 또는 공공지원 민간임대주택에서 매매예약금은 입주자가 분양 전환을 원하는 경우 마지막 임대차 기간(거주기간 8~10년)때 계약을 하면서 내는 것이 일반적이다.
한 부동산 전문 변호사는 “매매예약금 자체는 정부·공공기관의 보증보험대상도 아닌데다 계약 초기 시점부터 시행사 측에 수억원에 달하는 매매예약금을 내게된다면 시행사가 파산했을 때 보호받을 장치도 없다. 롯데캐슬 골든파크의 분양 조건은 명분이 부족하며, 위법성이 짙은 조건”이라고 했다.
롯데건설은 “분양우선권을 획득하려면 분양전환가격(14억원대)에서 임대차보증금(8억원대)을 뺀 약 6억원의 절반에 해당하는 금액을 계약자들이 입주시 납부해야하는 사항은 사전에도 수차례 예비 입주자들에게 전달되고 공유된 사항”이라며 “구체적인 분양 조건 등 수분양자들과의 개별 협의 사항에 대해서는 시행사 더시너지2 측에서 협의중”이라고 밝혔다.
이 사건이 법정 판결을 기다리게된 만큼, 재판에서는 매매예약금의 위법성과 매매예약금 관련 사전 고지 진위 여부가 쟁점이 될 전망이다. 땅집고는 이 사건과 관련해 시행사인 더시너지2 측의 입장을 듣기 위해 접촉을 시도했으나 연락이 닿지 않았다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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