입력 : 2022.09.29 12:07 | 수정 : 2022.09.29 18:27
[땅집고] 정부가 재건축 부담금을 대폭 줄이기 위해 부담금 부과 기준을 초과이익 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 변경하기로 했다. 1주택 장기 보유자에게는 최대 50%까지 부담금을 감면하는 방안도 추진할 전망이다.
재건축 조합들은 정부의 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 긍정적으로 받아들이면서도 세부적인 사안에선 미흡하다는 반응을 보였다. 박경룡 재건축조합연대(방배삼익 재건축조합) 대표는 “애초에 양도소득세로 초과 이익에 대해 과세할 수 있음에도 불구하고 세금을 또 한번 부과하는 것 자체가 이중 과세”라며 “정부와 국회에 지속적으로 제도 개선을 요구했는데, 이번에 정부가 내놓은 방안은 재건축 조합들이 요구한 것 보다는 한 발씩 후퇴한 부분이 많아 실망스럽다”고 했다.
■ 한강맨션 “부담금 7억원 그대로”, 성수장미 “2억원 정도 줄어들 것’
앞서 전국재건축정비사업조합연대는 ▲사업시행인가일로 개시시점 변경 ▲최대 50%의 초과이익에 대한 부과율을 도시개발사업 초과이익 부과율 기준인 25% 로 낮출 것 ▲주택 수에 관계 없이 장기보유자에 대해 부담금을 완화할 것 ▲정상주택가격 상승분 계산시 실거래가를 반영할 것 등 4가지 사안을 정부와 국회에 요구했다. 정부는 이 가운데 일부를 이번 개선안에 반영했다.
먼저 재건축 초과이익 산정시 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정하겠다고 했다. 이 개선안은 사업지 별로 희비가 엇갈렸다. 조합원 1인당 7억7000만원에 가까운 부담금 납부가 예정된 용산구 이촌동 한강맨션의 경우 추진위원회 승인 시점은 2003년, 조합설립인가는 2017년으로 기간 차이가 큼에도 불구하고 제도 개선 효과가 크지 않을 것으로 전망했다.
이수희 한강맨션 재건축 조합장은 “우리 단지는 20년 전 추진위원회 승인을 받았고, 조합설립인가는 2017년에 받았는데 이때부터 5년간 집값이 크게 올랐다”며 “초과이익을 산정할 때는 정상주택가격 상승분을 제외하기 때문에 개시시점 조정만으로는 조합원 당 7억원에 달하는 재건축 부담금이 크게 감소하지 않을 것으로 예상한다”고 했다.
이 단지는 지난 5년간 집값이 급등했다. 주택형이 가장 작은 87㎡는 국토교통부 실거래가 공개 시스템이 만들어진 2006년 10억원에 거래됐고, 조합인가를 받은 2017년까지 10년간 약 4억원 올라 14억9000만원까지 상승했다. 하지만 2017년부터 2022년 현재까지는 무려 23억원 상승해 현재 시세가 38억원에 달한다.
이와달리 조합원 1인당 부담금이 5억원 정도로 예정된 성수동 성수 장미는 2019년 조합설립인가를 받아 개시시점 조정 효과가 컸다. 이미희 성수장미 재건축 조합장은 “개시시점 조정으로 부담금이 조합원당 평균 2억원 정도는 낮아질 것으로 예상한다”며 “다만 낮아져도 조합원 당 평균 3억원은 나오는데, 이 돈도 부담스러운 금액”이라고 했다.
■ “지방도 초과이익 6억원 나오는데…부과율 조정 필요”
정부는 초과이익에 대한 부담 금액 기준도 완화했다. 기존엔 초과이익이 3000만원만 넘겨도 재건축 초과이익환수가 이뤄졌는데, 정부는 개선안을 통해 이를 1억원으로 높였다. 하지만 재건축 조합들이 꾸준히 요구한 부과율 조정은 하지 않았다.
개선안에 따르면 1억원 이하의 초과이익이 나온 경우 부담금을 면제하고 부과율 금액 구간을 3000만~1억1000만원에서 1억~3억8000만원으로 상향한다. 이에 따라 부담금 예정 금액이 1억원 이상인 지방 사업지 19곳 중 14곳의 부담금이 감소할 것으로 국토부는 전망했다.
하지만 수도권 외곽지역이나 지방이라도 5억원이 넘는 초과 이익이 발생해 부담금액에 변동이 없는 경우도 있다.
경기 수원시 영통2구역과 대전 용문1·2·3구역의 경우 조합원 1인당 재건축 초과이익 부담금이 각각 2억9500만원, 2억7600만원으로 산정됐다. 두 아파트는 초과 이익이 약 6억원에 달한 셈이다. 이번 개선안은 3억8000만원이 넘는 초과이익부터는 50%의 부과율을 적용하기 때문에 이들 단지는 부담금이 낮아지지 않는다.
함영진 직방 데이터랩장은 “최대 50% 부과율은 사실상 양도소득세 최고세율과 45%, 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율 25%보다 높은 것이 사실이고 이번 규제 완화에서는 제외된 상태”라며 “감면 후에도 부담금액이 수억원대인 강남권 고가 아파트 밀집지에서는 여전히 불만이 나올 수 있다”고 했다.
■ “다주택자 많은 사업지 갈등 불거질 수도”…법률안 국회 통과 여부도 ‘변수’
1주택 장기 보유자에게 최대 50%의 부담금 감면 혜택을 주는 방안도 사업지에 따라 온도 차가 날 전망이다. 박경룡 방배삼익 재건축조합 대표는 “1주택 장기 보유자에게만 부담금을 완화하면 자칫 조합원 간 갈등이 발생할 소지가 높다”며 “준공 후 누구는 수억원 세금을 내고, 누구는 한푼도 세금 안 내고 이런 식으로 진행될 경우 재건축 사업을 마무리짓기 어려워질 수 있다”고 했다. 그는 “재건축 단지에는 부득이한 사정으로 2주택자가 된 사람도 많다”고 덧붙였다.
이희수 한강맨션 재건축 조합장은 “조합원 대부분이 1가구1주택자이고 고령자도 많기 때문에 이들에게 최대 50%까지 금액을 면제해주거나 납부 유예 혜택을 주는 방안에 대해서는 긍정적으로 생각한다”고 했다. 이상조 수원 영통2구역 조합장 역시 “1주택으로 장기 보유한 조합원에게 보다 혜택을 주는 것이 맞는 방향이라고 본다”고 말했다.
이 같은 정부 개선안은 법률 개정 사항이어서 국회 문턱을 넘어야 한다. 심형석 IAU 교수는 “부담금 산정 방식에서 개시시점 주택 가액과 정상주택 가격 상승분에 대한 기준이 명확하게 정해지지 않다는 점은 아쉬운 부분”이라며 “정부의 발표 내용이 대부분 법률 개정 사항이어서 10월 중 의원 입법 발의를 하더라도 다수당인 더불어민주당의 부정적인 견해가 많은 점도 변수가 될 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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