'1.8억 분담금 폭탄' 분양가로 메꾸기?…둔촌주공 꼼수 통할까

[땅집고] 조합과 건설사간 갈등으로 공사중단 사태를 빚기도 했던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합이 분담금 폭탄을 떠안게 됐다. 조합원 사이에서는 재건축 사업 자금 조달의 핵심인 일반 분양가를 높여 손실을 줄여야 한다는 주장이 제기되고 있어 실행여부에 관심이 모아진다.

4개 건설사로 이뤄진 시공사업단은 최근 공사 도급 금액으로 4조3677억여원을 조합에 요청했다. 원자잿값 상승, 지난 4월 이후 공사중단에 따른 손실 비용 등이 포함된 것이다. 이로써 둔촌주공 재건축 공사비는 직전 3조2000억원에서 1조1677억원 더 늘었다. 조합원 1인당 추가로 분담해야할 비용만 1억8000만원에 달한다.

최초 공사비는 2조7000억원이었다. 2020년 6월 설계 변경 등으로 3조2000억원으로 공사비가 뛰었고, 이로 인해 촉발된 조합과 시공단의 갈등으로 지난 4월 공사중단 사태가 빚어졌다. 최초 공사비에 비교하면 조합원 1인당 추가 분담금은 2억7000만원이 된다.

■일반 분양가 평당 4000만원까지 높일 수 있나

이번 공사비 증액의 상당 부분은 공사지연에 따른 손실 비용이다. 시공단이 청구한 손실 비용의 상세 내역을 살펴보면 ▲분양 지연에 따른 금융비용 3644억원 ▲재착공에 따른 원자재 가격 상승분 3617억원 ▲조합 요청 설계 변경에 따른 추가 공사비 1253억원 ▲공사 기간 연장에 따른 손실 금액 1124억원 ▲중단·재개 준비 금액 456억원 등이다. 조합은 시공단이 제안한 증액안에 대해 한국부동산원에 검증을 요청했다. 검증에는 약 2개월이 소요될 예정이다. 조합은 10월 15일 총회를 열고 공사재개를 위한 안건을 통과시킬 예정이다. 공사비 인상분은 한국부동산원의 검증에 따라 반영할 방침이다.

공사비 증액으로 둔촌주공 분양가 변동에 이목이 집중되고 있다. 조합원 사이에서 분양가를 올려야 손실을 줄인다는 주장이 제기되면서다. 정비사업에서 발생하는 수익은 일반분양에서 나오기 때문에 일반분양가 인상 외에는 대안이 없다.

업계에서는 당초 둔촌주공 일반 분양가를 평당 3200만~3400만원 수준으로 예상했다. 국토부가 이달 15일 기본형 건축비를 2.5% 올리면서 이보다는 소폭 상승할 것으로 보인다. 조합 관계자는 “분양가가 3.3㎡당 4000만원 수준이면 조합원들의 추가 분담금이 크게 줄어들 것”이라며 “인당 분담금을 1억원 이하로 낮추는 것이 목표”라고 말했다. 정비업계에 따르면 조합원 1인당 추가 분담금 1억원을 줄이려면 분양가가 3.3㎡당 500만원 올라야 할 것으로 추정된다. 조합의 바람대로 일반 분양가가 3.3㎡당 4000만원 수준이 된다면 인당 분담금은 1억원 이하로 떨어질 수 있다.

■귀책 사유는 ‘조합’…일반 분양가 상승 근거 없어

문제는 공사 중단 기간 발생한 금융 비용 등이 분양가에 반영할 근거가 부족하다는 점이다. 전문가들은 증액된 사업비 만큼 일반 분양가가 올라가기는 어려울 것으로 전망한다. 둔촌주공은 민간택지 분양가상한제 대상지다. 분양가 상한제 하에서 분양가는 택지비와 건축비를 더하고 가산비용을 합산해 책정된다. 원자재 상승에 따른 가격 변동은 국토부가 이미 선반영해 표준형 건축비를 산정하기 때문에 분양가 상승에 영향을 미치기 어렵다. 국토부가 이달 표준형 건축비를 상향했지만 분양가 상승엔 어림도 없는 수준이다.

이번 공사비 증액 원인에는 금융비용과 공사중단에 따른 손실금액이 대부분을 차지한다. 이 금액들은 건축비와 택지비 어디에도 해당하지 않아 분양가를 높이기는 어려운 상황이다. 한 업계 전문가는 “공사 중단에 따른 금융비용이나 손실 금액을 일반 분양가에 반영하기는 현행법상 불가능하다”며 “귀책 사유가 조합에 있는데 해당 비용을 분양가에 추가하는 것도 분양가상한제와 전혀 맞지 않는다”고 말했다.

설령 일반 분양가가 오르더라도 자금 확보에 난항을 겪을 가능성도 존재한다. 분양가가 3.3㎡당 3500여만원을 넘게 되면 20평대인 전용 59㎡ 분양가도 9억원이 넘어 중도금 대출이 어렵기 때문이다. 부동산 시장이 위축되고 침체기에 접어드는 과정에서 미분양이 발생할 수도 있다./박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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