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다 같은 한강뷰가 아냐!…하락기도 우스운 '집값 불패' 단지

    입력 : 2022.09.22 11:24

    최근 곡소리 나는 부동산 시장 침체기에도 서울 한강변에 전망 좋은 아파트 가격은 계속 신고가를 기록하며 치솟고 있다. 전문가들은 한강변 입지의 ‘고급 아파트’라는 희소성에 더해 상승기에는 가격이 급등하고, 침체기에도 가격을 굳건히 유지하는 이른 바 ‘똘똘한 한 채’라고 분석한다. 하지만 모든 한강뷰 아파트가 이 같은 고급 단지 대접을 받는 것은 아니다. 한강변 아파트 중에서도 옥석 가리기를 통해 투자할 필요가 있다는 설명이다.

    [땅집고] 서울 한강변 대표 단지인 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전경. /대림산업

    ■ ‘한강뷰 영구 조망’ 청담동 아파트 신고가 행진

    이달 8일 강남구 ‘청담 자이’ 89㎡(이하 전용면적)가 36억5000만원에 거래됐다. 직전 최고가 35억원보다 1억5000만원 높게 팔렸다. 2012년 3월 준공해 최고 35층, 5개 동, 708가구 규모로 한강변에 있다. 이 아파트에서 직선거리로 700m 떨어진 또다른 한강변 단지 청담 목화아파트 133㎡도 지난 7월 28억5000만원에 거래됐다. 이 단지는 1995년 입주해 지은 지 30년이 넘은 노후 단지이며 1개동, 12층, 총 19가구 규모 나홀로 아파트다. 이번에 거래된 주택형은 지난해는 거래가 전혀 없었고, 2020년 18억원에 팔린 이후 2년 만에 10억원 넘게 상승했다.

    두 단지는 모두 올림픽대로변에 위치했다. 일부 저층을 제외하면 대부분의 주택에서 영구적인 한강 조망이 가능하다. 청담동의 한 공인중개사무소 관계자는 “한강을 막힘없이 볼 수 있다는 이점이 크게 작용해 신고가에 거래됐다”고 설명했다.

    [땅집고] 올해 신고가를 기록한 한강변 아파트. / 국토교통부 실거래가 공개시스템

    서울 서초구 반포동 대표 한강변 단지인 ‘아크로리버파크’는 올해 성사된 10건의 매매거래 중 9건이 모두 지난해 신고가를 갈아치웠다. 작년 129㎡가 51억원에 실거래됐는데 올해 5월 68억원에 팔려 무려 17억원 상승했다. 잠원동 ‘아크로리버뷰신반포’ 역시 78㎡가 6월 43억8000만원에 거래돼 1년 전보다 6억원 가량 상승했다.

    강남구 압구정동 압구정 현대1·2차도 올해 실거래된 6건 모두 지난해 신고가보다 높은 가격에 팔렸다. 이 단지 196㎡는 지난해 3월 64억원에 거래됐는데, 올 7월 16억원 상승한 80억원에 매매됐다. 압구정 현대6·7차 157㎡는 올 5월 58억원에 팔려 지난해보다 8억원 상승했다.

    노후 아파트가 대거 몰려 재건축 사업이 활발한 여의도에서는 한강 조망권 때문에 이웃 단지와 통합 재건축을 포기하고 단독으로 사업 방식을 바꾼 곳도 있다.

    영등포구 여의도 한강변의 목화 아파트는 남쪽에 맞붙은 아파트 삼부 아파트와의 통합 재건축을 거부하고, 단독 재건축을 추진 중이다. 지난 8월 조합 설립 총회를 연 목화 아파트는 조만간 서울시로부터 조합설립인가를 받은 후 도시계획위원회를 통해 50층 고층 건축을 포함한 정비구역 변경 지정을 추진할 계획이다.

    [땅집고]여의도 한강변 단지 목화 아파트. /김리영 기자

    하지만 일반주거지역에 자리잡고 있는 데다, 한강을 바로 앞에 두고 있어 고층 건축계획을 허가받기 쉽지 않을 것이란 관측도 나온다. 서울시도 사업 여건 등을 고려해 삼부 아파트와 통합 재건축을 유도했지만 주민들이 한강 조망 입지를 우선시하면서 무산됐다. 목화 아파트 추진위 관계자는 “목화 아파트는 가장 큰 주택형이 27평 정도로 중소형 주택이 많은 단지이고 규모도 작지만 코앞이 한강이어서 5층 이상만 돼도 한강 조망에 문제가 없다”며 “통합 재건축을 하게 되면 주민들이 현재의 조망권을 그대로 확보하기 어렵기 때문에 단독 재건축을 원한다”고 강조했다.

    ■ 강북에서도 ‘한강변’ 입지 귀해…용산·성수동 고공행진

    대통령실 이전으로 더욱 조명을 받고 있는 용산구를 비롯해 한강변 초고층으로 개발될 성수동 성수전략정비구역 인근 아파트들 가격이 크게 올랐다.

    용산구 이촌동 ‘한강맨션’ 120㎡는 지난해 40억원(4층)에 팔려 신고가를 기록한 뒤 올해 5월 45억원(2층)에 거래됐다. 올해 거래된 3건의 실거래 가격이 모두 지난해 신고가를 넘어섰다. 서울 성동구 성수동 ‘성수 동양’ 84㎡는 지난 5일 25억원에 매매됐다. 지난해 19억7000만원보다 5억3000만원 상승했다. 성수동은 최근 삼표레미콘 성수공장 철거로 성수전략지구 개발이 본격화하면서 기대감이 높아졌다. 아파트뿐만 아닌 빌라, 꼬마빌딩도 모두 몸값이 오르고 있다.

    하지만 같은 한강 조망권을 갖고 있음에도 불구하고 하락하는 단지도 있다. 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡는 지난달 19억5000만원(7층)에 거래돼 작년보다 7억원 가량 하락하면서, 올 들어 처음으로 20억원 밑으로 가격이 내렸다.

    김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 “한강변 아파트도 입지에 따라 차이가 나기 때문에 투자에는 주의가 필요하다”며 “한강변 아파트 중에서도 이른바 고급 아파트로 대접받는 지역과 단지들이 따로 있는데, 그런 주택들은 주택 시장 흐름에 큰 영향이 없어서 하락기에도 집값을 유지하지만, 일반 주거지와 다름 없는 입지 또는 설계가 적용된 단지라면 주택 시장 상황에 따라서 가격이 오르내릴 수 있다”고 했다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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