입력 : 2022.09.22 11:08
[땅집고] 서울주택도시공사(SH)가 서초구 내곡 보금자리주택사업을 추진해온 결과 공공주택 자산가치가 증가하면서 개발이익으로 총 1조3036억원을 거둔 것으로 확인됐다. 사업 착수 당시 목표로 삼았던 개발이익 대비 5배 증가한 결과다.
SH공사는 내곡지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과, 내곡지구에서 분양주택 2214가구 및 임대주택 2138가구를 공급하고 민간에 택지 10만3306㎡(전체면적의 12.7%)를 매각해 총 1조3036억 원의 개발이익을 거뒀다고 22일 밝혔다. 이는 사업 초기 2465억원 이익을 거둘 것이라고 추정했던 것보다 5배 정도 증가한 금액이다. SH공사가 보유한 임대주택에 대한 자산가치 1조2953억원을 추가 반영한 결과다.
내곡지구 보금자리 주택사업은 서초구 내곡동·신원동 일대 81만1615㎡(24만5000여평)를 개발해 공동주택 등을 개발하는 프로젝트다. 전체 토지의 30% 면적에 공공주택을 지어 50%는 분양하고, 나머지는 SH공사가 보유하며 장기전세 및 공공임대 등으로 공급했다.
내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡(1평)당 890만원이었다. 현재 SH공사가 소유한 내곡지구 내 전용 84㎡ 공공주택의 시세는 가구당 약 18억원이며, 가구당 토지 추정 가격은 약 14억원이다. 3.3㎡기준 토지가격이 7950만원으로 택지조성원가 대비 크게 증가했다.
이어 SH공사는 내곡지구에 건물만 분양하는 방식으로 주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다.
SH공사는 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환 공급하거나, 용적률을 상향해 건물분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익을 더거둘 수 있다고 주장했다. 먼저 현재 내곡지구 분양주택 2214가구를 건물분양주택으로 전환하면 현금 사업수지는 -2877억원으로 악화되는 반면, 공사소유 토지 자산가치가 증가하면서 개발이익은 2조3896억원(공시가격 기준)으로 증가한다는 것. 또 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택을 8960가구 더 공급할 수 있고, 토지 자산가치 증가 및 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1628억원으로 증가한다는 분석을 내놨다.
SH공사는 내곡지구 전체 개발면적 중 53%(42만9912)를 시민을 위한 공원녹지 및 교육시설용지 등으로 조성하고, 지방자치단체에 무상으로 공급하기도 했다고 밝혔다. 앞으로도 개발사업 추진시 공공자산을 충분히 확보해 시민에 환원하고, 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해서 추진할 방침이다.
이에 SH공사는 공사가 공공자산을 확보할 때 제약이 되는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선을 건의할 예정이다. 현행 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않고 있어, 사업타당성 검토시 사업성 부족 및 회계결산 손실 등이 발생하고 있다는 설명이다.
김헌동 SH공사 사장은 “앞으로도 주요 사업지구의 사업결과를 추가로 공개해 시민의 알 권리를 충족하고, 공사 경영의 투명성과 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속적으로 공개할 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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