규제 풀린 지방 부동산 시장 반색…전문가들 평가는

[땅집고] 21일 정부가 올 상반기 주택 가격이 급락한 수도권 일부 지역을 비롯해 지방 도시들을 규제지역에서 대거 해제했다.

수도권에선 인천 일부 지역이 투기과열지구에서 해제됐고, 파주, 평택 등 경기 외곽 지역은 조정대상지역에서 풀려 비(非)규제지역으로 바뀌었다. 지방에서는 부산 해운대, 대구 수성구 등 전국 41곳이 비규제지역이 됐다. ‘로또 청약’ 열풍이 불었던 세종시의 경우 최근의 가격 하락폭을 감안해 주택투기지역과 투기과열지구에서 해제했다.

전문가들은 최근 주택시장 경착륙 가능성이 높아지자 정부가 이에 대한 대비 차원에서 예상보다 빠른 속도로 규제지역 완화에 나섰다고 분석했다. 그러나 연내 기준금리 추가 인상이 예견되는 상황에서 실질적인 거래 활성화를 유도하기 위해서는 대출 규제 완화 등 보완책이 필요하다는 목소리가 나온다.

■ 서울·수도권 규제 완화 ‘미미’…전문가들 “전격적인 추가 완화 필요”

전문가들은 이번 규제지역 완화가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 분석한다. 특히 서울은 규제지역 완화가 전혀 없었고, 수도권도 외곽 지역 일부만 규제를 완화해 ‘거래절벽’으로 얼어붙은 부동산 시장에 활기를 불어넣기에는 역부족이라는 평가다.

서울은 25개 자치구 모두 투기과열지구(투기지역 15곳)로 현상 유지된다. 하지만 서울도 최근 집값이 급격히 하락하고 있어 규제를 완화해야한다는 목소리가 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “서울 역시 극소수 지역을 제외하고는 규제를 과감하게 풀고, 거래량이 회복할 수 있도록 유도해야 한다”고 했다.

수도권에서는 평택·파주·안성·양주·동두천 등 소위 ‘경기 외곽지역’만 조정대상지역에서 해제된 것을 두고도 전문가들은 더욱 전격적인 규제 완화가 필요하다고 지적한다. 박합수 건국대학교 부동산학과 겸임교수는 “수도권이 전체적으로 하락 침체 양상을 보이고 있어 정량적인 규제지역 해제조건에 부합하면 과감하게 해제하는 조치도 필요하다”며 “예컨대 수원 영통, 용인 수지·기흥구 등도 시장 심리와 지표 모두 하향세를 보이고 있다. 실수요자들은 살 수 있게끔 해야 거래 활성화라는 목표가 달성될 것”이라고 했다.

■ “집 구매층 부담 낮추겠다는 정부 의지 긍정적…효과는 제한적”

이번 조치로 지방에서는 세종을 제외한 전 지역이 규제에서 풀렸다. 부산에서는 조정대상지역 14곳이 해제되고 대구에서는 유일하게 규제로 묶여있는 수성구도 조정대상지역에서 풀린다. 마찬가지로 광주와 울산, 청주, 천안, 포항, 창원 등에서도 모두 규제가 해제된다. 입주물량이 비교적 많은 인천 전역은 조정대상지역으로 관리된다. 투기과열지구에 묶였던 인천 연수구, 남동구, 서구 등 3곳은 조정대상지역으로 완화됐다.

그간 규제지역의 완화 필요성을 제기해온 지방 부동산 시장은 이 소식을 반기는 분위기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “과거 호황기 주택 수요 억제책이 필요했다면 현재는 시장이 180도 바뀌었다. 특히 지방에서는 실수요마저 거래를 외면하고 있다. 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치라는 점에서는 긍정적”이라고 평가했다

다만 매수자의 입장에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것이라는 전망이 나온다. 집값이 하향 곡선을 그리는 상황에서 고금리의 높은 이자를 부담하면서까지 집을 사겠다는 수요층이 많지 않을 것이란 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역을 푼다고해도 현재 시장에 가장 큰 영향을 주는 변수는 대출규제와 금리인상이다. 금리 인상이 마무리되는 시점이 아니고서야 섣불리 매수에 나서기는 부담스러운 상황이 지속될 것”이라며 “부동산 시장의 가격안정에도 제한이 있을 것이며, 수요자들도 관망세를 지속할 것으로 본다”고 했다.

김규정 NH농협은행 부동산 수석위원은 “규제지역 해제로 해당 지역들의 LTV(담보대출비율)가 완화되면서 대출 가능 금액이 늘어날 여지가 생겼다”며 “하지만 개인별 DSR규제와 최근 급격한 금리인상, 주택가격 고점인식 때문에 대출 가능금액이 늘어난다고 해도 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적어 시장에 미치는 영향도 미비할 것”이라고 했다. 이어 “다만 취득세의 경우 조정대상지역에 적용됐던 2주택 8%, 3주택 이상 12% 세율 적용이 일반세율로 바뀌면서 일부 지방권 중저가 아파트의 거래가 다소 증가할 수 있다”고 전망했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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