세금 줄고 대출 풀리고…규제지역 해제로 부동산시장 급반전?

[땅집고] 21일 정부가 올 상반기 주택 가격이 급락한 수도권 일부 지역과 지방 대도시들을 대거 규제지역에서 해제했다.

수도권에선 인천 일부 지역이 투기과열지구에서 해제됐고, 파주, 평택 등 경기 외곽 지역은 조정대상지역에서 풀려 비규제지역이 됐다. 부산 해운대, 대구 수성구 등 지방 41곳 조정대상지역 전체가 이번 조치로 규제지역에서 해제됐다. 로또 청약 열풍이 불었던 세종시의 경우 최근의 가격 하락폭을 감안해 주택투기지역, 투기과열지구에서 해제하되 청약 경쟁률이 여전히 높은 점을 들어 조정대상지역은 계속 유지하기로 했다.

부동산 업계에선 현재 지방을 중심으로 벌어진 미분양 급증 및 주택 가격 하락을 정부가 심각하게 받아들이고 대비책을 세운 것으로 해석했다. 지방에서는 이미 주택 시장이 안정화 국면을 넘어 침체에 돌입한 곳도 나오고, 이에 위기감을 느낀 지자체들의 규제 해제 건의도 적극 반영됐다는 설명이다. 규제 지역에서 해제되면 대출 및 세제 등이 완화돼 집을 살고 팔기가 용이해지면서 주택 경기 회복을 기대할 수 있다. 하지만 전문가들은 이미 정부가 시행해온 대출 규제 및 세제 완화책이 규제지역과 관계 없이 운용되고 있었기 때문에 당장 거래 활성화가 이뤄지긴 어려울 것이라고 내다봤다.

■ ‘로또 청약지’ 규제 지역 대거 풀려…대출·세제 어떻게 바뀌나

지난해까지 청약 시장에서 높은 경쟁률을 기록했던 지역이지만, 올해 집값이 급락한 수도권 주요 지역이 대거 규제지역에서 해제됐다. 서울은 미분양이 많지 않고 규제완화 기대감에 따른 시장불안 가능성을 감안해 현행 규제지역을 유지하기로 했다. 수도권에서는 인천 연수구·남동구·서구 등 3곳이 투기과열지구에서 해제됐지만, 인천 전역에 걸쳐 조정대상지역 규제는 계속 유지된다.

경기도에서는 외곽지역인 ▲안성 ▲평택 ▲양주 ▲파주 동두천시가 조정대상지역에서 해제됐다. 이 지역들은 GTX 등 교통 호재가 집중된 곳이면서, 집값이 비교적 저렴하고, 신도시 또는 재정비 사업지로 새 아파트가 공급되며 실수요자들의 청약 수요가 높았다. 하지만 올해 주택 시장 전반이 침체하면서 집값이 급락했다.

집값 하락폭이 크고 미분양이 늘어나고 있는 지방 41곳 조정대상지역은 이번에 모두 풀렸다. 지역별로 ▲부산 해운대·수영구 등 13곳 ▲대구 수성구 ▲광주 동·서·남·북·광산구 ▲대전 동·중·서·유성·대덕구 ▲울산 중·남구 ▲충북 청주 ▲충남 천안동남구·서북·논산·공주 ▲전북 전주완산·덕진 등이다.

규제 지역에서 해제되면 세부담이 낮아지고 전매제한 및 재당첨 제한 및 대출규제가 풀려 거래하기가 쉬워진다.

조정대상지역의 경우 원칙적으로 1주택 세대는 주택 신규 구입 대출이 금지돼 있다. 6개월 이내 기존주택 처분 조건으로만 대출이 가능하다. 하지만 비조정대상지역이 되면 세대당 2건까지 주택담보대출이 가능하다. 게다가 기존 주택 처분 조건 없이도 대출이 가능하다. 기존 주택을 단기간 내 처분하지 않아도 돼 갈아타기가 쉬워지고 보유 기간도 길어져 자금 계획을 세우기가 용이해진다.

대출 한도도 늘어난다. 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)는 50%에서 70%로, DTI(총부채상환비율)는 50%에서 60%로 상향조정된다. 10억원짜리 집을 사는 경우 5억원까지 빌릴 수 있던 것이, 규제가 해제되면 7억원까지 대출받을 수 있게 된다. 다만 이미 실수요자의 경우 지역에 관계없이 LTV가 80%를 적용받을 수 있어 규제지역 완화에 따른 변화가 크지 않을 전망이다.

비규제지역에서는 다주택 세대주도 1순위 청약이 가능해지고 재당첨 제한이 사라진다. 청약 통장을 1년 이상 보유한 만 19세 이상 성인은 누구나 주택 청약 기회가 주어진다.

비규제지역에서는 다주택자 양도세 중과 및 1주택자의 2년 거주의무도 없다. 또 다주택자의 경우 종부세·취득세 부담도 줄어든다. 현행법 기준으로 조정대상지역 2주택자 이상인 경우 종부세율이 1.2%~6%까지 적용되지만, 규제가 해제되면 과세표준에 따라 0.6%~3.0%가 적용된다.

■ 집 팔기는 수월해졌지만…거래절벽 해소에는 제한적

전문가들은 이번 규제지역 해제만으로 거래가 활성화하기는 어려울 것이라고 내다봤다. 새 정부의 세제 및 대출 규제 완화책이 규제지역을 망라해 시행되고 있음에도 불구하고 거래 활성화에 큰 영향을 주지 못하고 있기 때문이다.

이미 정부가 다주택자 양도세 중과 일시적 유예책을 내놔 양도세 부담이 없는 상태다. 실수요자에 한해서는 LTV를 80%까지 완화했지만, 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 효과가 나타나지 않고 있다. 무엇보다 현재 거래 절벽은 금리 인상에 따른 것으로 서민들의 주택 구입 의지가 현저하게 떨어진 점을 감안해야 한다는 지적이 나온다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “시장에 영향을 주는 변수는 대출 규제와 금리 인상인데, 금리 인상이 지속적으로 이뤄지는 시점이어서 섣불리 매수자가 집을 구입하기 부담스럽다, 계속 관망할 가능성이 높다”고 했다. 김효선 NH농협은행 위원은 “규제 지역 해제로 대출 한도가 완화해 대출 가능 금액이 늘어날 여지가 생겼지만 개인별 DSR규제가 여전히 적용되고 있고, 최근 급격한 금리 인상 때문에 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적어 시장에 미치는 영향도 미비할 것으로 예상한다”고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제지역 해제로 공급 과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 집주인들의 경우 집을 팔 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”며 “다만 매수자 입장에선 매입 의지가 높지 않아 거래 절벽 상태가 해소되긴 어려울 것으로 예상한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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