꼭 들이고 싶은 세입자 있다?…이 조건 걸면 성공 확률 쑥

상업용 부동산 투자 전문가인 민성식 에이커트리 팀장이 ‘빌딩 투자 시크릿’(법률출판사)을 펴냈다. 빌딩 투자에 앞서 알아야 할 필수 지식과 성공 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스] 빌딩 투자 시크릿 ③세입자가 절대 거절 못하는 임대조건?

[땅집고] 빌딩에 입주하는 임차인은 사업을 영위하는 법인들이 대부분이라 비용에 민감할 수밖에 없다. 보통 임차인들이 생각하는 면적과 예산 범위가 있기 때문에, 중개인 등 관계자를 통해 임차인이 기존에 입주하고 있던 빌딩에 대한 정보를 미리 파악해두면 좋다. 이 정보를 바탕으로 임차인에게 적절한 임대차 제안을 해볼 수 있기 때문이다.

빌딩 임대차 시장에서 건물주가 임차인을 유치하기 위해 가장 많이 활용하는 마케팅 기법들과 함께, 어떻게 하면 이런 제안들을 효과적으로 사용할 수 있는지 소개한다.

①렌트프리(Rent Free·무상임대)

렌트프리란 임대료를 면제해주는 무상임대를 말한다. 임대차계약서에 정한 해당 월에 임대료를 면제해주는 방식이다. 건물주가 임차인에게 제안할 수 있는 강력한 혜택 중 하나로 꼽힌다. 임대차계약 조건이나 기간에 따라 제공하는 무상 임대기간이 달라지며, 제공하는 방식도 다양하다. 예를 들어 3년 동안 임대차계약을 체결했다면 첫 해에 2개월, 그리고 다음 해에 2개월 무상 임대를 제공하기도 하고, 협의하에 분기별로 적용하기도 한다.

이렇게 임대인이 월세를 깎아주는 이유가 있다. 임차인들은 한 번 입주할 때 큰 비용을 들여 인테리어를 하기 때문에 장기간 머물 확률이 높기 때문이다. 따라서 입주시 임차인들에게 월세 할인 혜택을 제공하더라도, 장기적으로 보면 임대인에게 더 큰 이득이 되는 것이다.

②핏아웃 얼라우언스(Fit-out Allowance·인테리어 공사대금 지원)

새로 입주하는 임차인은 사무실을 꾸미기 위해 인테리어 공사를 진행한다. 각자 원하는 형태의 사무공간이 다르기 때문에 기존에 있는 기본시설을 그대로 사용하는 일은 드물다. 이런 경우 임대인은 애써 돈을 들여 설치한 바닥재나 벽면의 인테리어를 날리게 되고, 임차인 입장에서는 추가비용을 지출하는 꼴이 된다.

따라서 임대인은 이 같은 비용 낭비를 최소화하고자 건물을 지을 때부터 최소한의 공사만 하고 시공사로부터 건물을 인수받는다. 이후 남은 재원을 활용해 임차인이 입주할 때 인테리어 공사 비용으로 지원해주는 것이다. 이런 공사 지원금을 영어로 핏아웃 얼라우언스라고 한다. 최근에는 임차인 유치를 위해 임대인이 인테리어 공사 대금 재원을 마련해놓고 지원하는 빌딩들도 늘어나고 있다.

③공사기간 임대료와 관리비 지원 혜택

임차인은 인테리어 공사가 다 끝나면 입주한다. 보통 임대차계약서에는 인테리어 공사 기간의 시작 시점부터 종료 시점까지 명확하게 명시한다. 해당 공사기간 동안에는 실질적으로 공간을 사용하는 것이 아니기 때문에, 임대료를 부과하지 않고 관리비만 부과하기도 한다.

이런 계약 조항을 활용해 임차인을 지원할 수도 있다. 예를 들어 인테리어 공사가 계약에 명시된 일정보다 조기에 완료돼 임차인이 입주하더라도, 공사기간에 해당하는 동안은 임대료와 관리비를 면제해주는 것이다. 통상 인테리어가 끝나 입주하게 되면 실제로 공간을 점유·사용하는 것이기 때문에 임대료와 관리비가 발생한다. 그런데 이를 면제해주면 임차인의 무상 임대기간을 더 늘려주는 효과가 생기는 것이다.

위와 같이 임대차 마케팅을 통해 임차인에게 제공하는 혜택들은 대부분 경제적인 보상이다. 부동산 시장 상황에 따라 임차인이 우위인 시장에서는 이런 혜택들을 더 과감하고 공격적으로 제공하는 전략도 필요하다. 반대로 상황이 바뀌어 임대인 우위의 시장이 되면 우량하고 신뢰도 높은 임차인들을 선별할 수도 있다.

결국 임차인이 거절하지 못할 만한 제안은 임대차 시장의 현황과 임차인의 상황 등 다양한 측면을 고려해서 임차인에게 가장 큰 편익을 줄 수 있는 방안이어야 한다. /글=민성식 에이커트리 팀장, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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