"전입신고 했는데 뭐~" 맘 놓고 있다 보증금 날리게 생겼네

알면서도 당하는게 사기다. 사기 중에서도 2030 젊은층과 신혼부부, 서민들의 전 재산을 앗아가는 전세사기의 폐해가 심각하다. 정부는 지난 1일 전세 사기 피해 예방과 세입자 보호를 위한 범정부 차원의 대책을 내놓았다. 하지만 아직 제도적 장치가 미비한 만큼 더욱 교묘해지는 전세사기 수법을 미리 알고 예방하는 것이 최선의 방도다. 땅집고가 4회에 걸쳐 다양한 유형의 전세 사기 수법을 소개하고 예방책 및 대응책 등을 제시한다.

[알고도 당하는 전세사기] ①대항력 효력 발생 시점을 악용한 사례

[땅집고] 신혼인 A 씨는 지난 5월 전세 만기를 앞두고 보증금 1억 8000만원을 받지 못한 채 집주인과 연락이 끊겼다. 알아보니 집주인이 세금을 내지 않아 집은 이미 압류된 상태였다. 걱정이 되긴 했지만 사실 A씨는 집주인과의 연락두절을 크게 개의치 않았다. 입주 당시 전입신고를 했고 계약 당일 확정일자도 받은 터에다, 보증보험에도 가입해 놓았기 때문이다. A 씨는 미리 가입해 둔 전세보증보험을 통해 보증금을 돌려받으려 했다. 하지만 주택도시보증공사가 이행을 미루겠다고 통보하면서 상황이 급변했다. 보증금을 지키기 위해 세입자로서 할 수 있는 조치를 다한 A씨로서는 당연히 자신이 선순위 채권자라고 생각했는데, 그게 아니었던 것이다. 당장 A씨는 전 재산이나 다름없는 전세금을 떼일 다급한 상황에 처하게 됐다. 어쩌다 이런 일이 A씨에게 일어난 것일까?

A씨는 집주인이 세입자로부터 전세 보증금을 받은 뒤 전입 신고 당일 또는 그 전에 다른 사람한테 집을 넘기는 수법에 당한 것이다. 현행법상 전입신고를 한 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 생긴다. 반면 소유권 이전이나 근저당과 같은 권리 변동은 신고한 시점부터 그 효력이 발생한다. 이렇게 되면 등기부등본엔 새 집주인이 미납한 세금으로 인한 가압류가 세입자보다 우선 순위로 올라가게 된다.

주택도시보증공사도 이런 세입자의 대항력 문제를 사전에 파악하지 못한 채 가입시켜줬다가 뒤늦게 보증 이행 보류를 통보하고 나선 것이다. 주택임대차보호법에서도 전세보증금보험 역시 전입 다음 날부터 임대인에 대한 대항력을 인정하기 때문이다. 만약 집주인이 전입 당일 제3자에게 부동산 소유권을 넘기면 새로운 집주인은 임차인에게 보증금을 반환해 줄 의무가 없을 뿐더러, 임차인은 전세보증금보험 혜택을 받을 수 없는 상황이 발생하는 것이다. 황서현 법무법인 ‘제하’ 변호사는 “이 같은 법은 소유권자를 보호하기 위한 취지로 만들어진 것으로, 법이 개정되지 않는 한 선순위 임차인이 후순위로 밀리는 문제는 해결되기 어려울 것”이라고 말했다.

그렇다면 이런 사기 피해로부터 세입자를 보호할 방법은 전혀 없는 걸까? 전문가들은 이 같은 상황을 방지하기 위해서 잔금일 하루 전 전입신고를 하거나 임대차 계약서에 잔금일 다음날까지 등기부등본 사항을 유지할 수 있도록 특약을 넣는 것이 안전하다고 조언한다. 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사는 “은행은 이미 전입신고된 내역이 있으면 전입세대 열람을 해주지 않기 때문에 잔금일 하루 전날 전입신고를 할 경우 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받을 수 없다”며 “임대차계약시 등기부등본 사항을 유지한다는 내용의 특약을 넣어 내용이 변경됐을 시 계약을 무효로 하거나 손해배상을 청구할 수 있도록 법적 장치를 마련하는 것도 방법”이라고 말했다.

사기를 당했더라도 세입자가 전세금을 돌려받을 방법이 아예 없는 것은 아니다. 판례에 따르면 임차인은 임차 주택의 양도 사실을 알게 되고 난 뒤 새로 바뀐 집주인과 임대차 관계를 승계하지 않을 권한이 있다. 또한 임차인이 상당한 기간(약 한 달) 내에 이의를 제기하면 전 집주인에게 임차보증금을 돌려받을 수 있다. 때문에 세입자는 집주인이 바뀐 시점을 정확히 인지하고 있어야 한다. 강우진 주식회사 아이엔 (임차in 개발사) 대표는 "통상 세입자는 전세대출을 받는데 만약 집주인이 변경되면 대출을 실행한 은행에서 집주인이 바뀌었다는 내용의 '채권양도통지서'를 보내준다"며 "채권양도통지서를 받은 시점을 세입자가 집주인이 바뀐 것을 알게된 시점으로 보기 때문에 대출이 있는 세입자의 경우 언제 집주인이 바뀌었는지를 유의해야 한다"고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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