건물주 바뀌었을 뿐인데 수익률 쑤욱…비결이 뭐길래

[땅집고] “빌딩만 매입하면 돈이 저절로 들어오겠지 하는 생각은 금물입니다. 빌딩 매입부터 관리까지 촘촘한 계획이 필요한데, 어느 하나 소홀히 했다가는 낭패보기 십상이에요.”

지난해 10월 서울 강남구 역삼동 건물을 매입한 A씨가 낭패를 본 경우다. 이 빌딩의 전 소유자 B씨는 임차인이 연체한 관리비와 임대료 문제를 해결하지 않은 채 A씨에게 건물을 넘겼다. B씨는 “관리회사가 따로 있고 임대료와 관리비 연체 사실도 알았지만 어떻게 대응해야 할지 몰랐다”고 했다.

A씨는 건물을 매입한 뒤 상업용 부동산 자산관리 서비스를 이용하면서 이 같은 문제를 깔끔하게 해결했다. 덤으로 기존 건물을 관리할 때 들던 비용도 줄여 수익률을 극대화할 수 있었다.

상업용 부동산 자산관리 전문가인 이충묵 더트웰브PMC 대표는 “최근 새로 꼬마빌딩을 산 건물주 가운데 건물을 운영하고 관리하는데 어려움을 겪는 경우가 적지 않다”며 “A씨의 경우 월세를 낼 수 없는 세입자는 새 세입자로 대체하고, 인력에 의존해 건물을 관리하는 대신 무인 시스템을 도입해 운영·관리비를 절감해야 수익을 증대할 수 있다”고 했다.

이 대표는 땅집고가 오는 9월28일 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 5기 과정에서 ‘내 건물의 가치 상승을 위한 임차인 찾기’와 ‘자산가치 극대화를 위한 내 건물 MD와 운영’에 대해 강의한다.

A씨의 경우 임대료 연체 문제는 법적인 절차를 통해 해결할 수 있었다. 임대료와 관리비를 장기 연체한 임차인은 정식 공문을 통한 서면과 지속적인 대화로 약 1억원에 달하는 미납 임대료를 받을 수 있었다. 임대료를 부담하기 어려운 임차인은 인도 명령을 통해 내보내고 새 임차인을 들였다.

A씨는 새 임차인과 협상하는 과정에서 임차인의 요구 조건과 불편 사항을 듣고 해결해 임대료도 더 받게 됐다. 이 대표는 “자산관리회사가 인근 지역 임대료 시세와 공실률 변동 정보를 조사하고 시세에 맞는 임대료를 책정한 뒤 임차인 불편사항(주차공간 확보과 재활용 분리배출)을 해결해 임대료를 더 받을 수 있었다”며 “실제 2022년 8월 기준 2020년7월 대비 약29% 운영 수익이 늘었다”고 했다.

A씨는 이 대표 조언에 따라 무인 관리시스템을 도입해 건물 관리에 드는 고정비용도 줄일 수 있었다. 무인 경비 시스템과 연계한 CCTV(폐쇄회로TV)를 달고 협력 업체를 교체해 고정 비용도 24% 정도 절감했다. 이 대표는 "자산관리회사를 이용하면 변호사, 세무사, 건축사 등 전문가를 통해 종합적인 컨설팅을 받을 수 있을 뿐만아니라 각종 법규와 시장 변화에 능동적으로 대처해 임대인과 임차인간 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다"고 했다. /전현희 땅집고 기자


<'중소형빌딩 자산운영관리 설루션' 5기 수강생 모집>

최근 주택 규제가 강화되면서 중소형빌딩에 대한 관심과 투자가 급증하고 있다. 고금리 시대 중소형빌딩 투자를 통해 자산 가치를 극대화하기 위해서는 단순히 건물 매매가 아니라 투자자 개인의 목표와 전략에 따른 종합적인 자산운영관리 설루션이 필요하다.

이에 땅집고가 국내 중소형 빌딩 건물주 대상으로 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 5기 교육 과정 수강생을 모집한다. 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주라면 반드시 알아야 할 노하우와 전략을 알려주는 강의다. 오는 9월28일~10월 14일까지 총 6회로 진행하며 현장 스터디 1회를 포함한다.

전하나 에이트빌딩 이사는 ‘고금리 시대 중소형빌딩 투자 전략과 자산 가치 분석 실전’ 에 대해 소개한다. 이충묵 더트웰브PMC 대표는 ‘내 건물의 가치 상승을 위한 임차인 찾기’와 ‘자산가치 극대화를 위한 내 건물 MD와 운영’ 등 2개의 강의를 진행한다.

송경은 리맥스코리아 팀장은 ‘중소형빌딩 수익을 극대화시키는 유지관리와 매각 노하우’를 알려준다. 최인용 가현세무법인 세무사는 ‘중소형 빌딩 세금 관리와 절세 전략’을 강의한다. 현장 스터디는 알짜 중소형 빌딩이 밀집한 서울 잠실 송리단길 일대에서 송경은 리맥스코리아 팀장이 진행한다.

강의 장소는 태성빌딩에 있는 땅집고 아카데미 교육장이다. 강의 시간은 매주 수, 금요일 오후 2시 30분~4시 30분이다. 수강료는 130만원이다. 사전 등록시 10만원을 할인한다. 땅집고M 홈페이지(www.zipgobiz.com)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190