입력 : 2022.09.05 07:07
[땅집고] 부동산 경기 침체가 지속하면서 미분양 사태가 전국을 엄습하고 있다. 대구를 중심으로 울산·부산 등 지방 광역시에서 미분양 증가세가 뚜렷하다. 금리 인상에 따른 대출 규제 강화와 집값 하락 전망이 확산하면서 분양시장 열기가 얼어붙은 결과로 풀이된다. 주택가격의 선행 지표 격인 미분양이 급등하면서 본격적인 조정국면에 진입한 것이라는 분석이 나온다.
■대구 이어 울산·부산도 미분양 속출…“규제 풀어달라”
31일 국토교통부에 따르면, 7월 말 기준으로 대구 미분양 아파트는 7523가구로 전달 대비 12% 상승했다. 2008년 금융위기 이후 최대다. 미분양이 급등하면서 아파트 값도 9개월째 하락세다. 대구에서 촉발된 이 같은 현상은 전염병처럼 다른 지역으로 확산되고 있다.
울산·부산 등에서 올해 상반기 분양했던 아파트들의 분양 성적이 저조하면서 미분양 물량이 크게 늘고 있다. 울산은 지난해 말 397가구였던 미분양 주택이 올 7월 788가구로 두 배 가까이 늘었다. 지난 2년간 미분양 주택이 300여가구 수준을 유지했으나 올해 상반기부터 울주군 등 외곽지역부터 미분양 아파트가 속출하는 추세다. 올해 2분기 울산 민간 아파트 초기 분양률은 35%로 역대 최저치를 기록했다. 울주군 상북면 ‘e편한세상 서울산 파크그란데’와 청량읍 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰 2차’는 모두 미분양이 났다.
거래절벽에 공급과잉까지 겹치면서 미분양 주택이 지속적으로 쌓이고 있는 것으로 풀이된다. 울산의 신규 아파트 입주물량은 작년 1087가구에서 올해 3352가구로 크게 늘었다. 내년에는 8786가구로 급증할 전망이다. 한 분양업계 관계자는 “부동산 경기가 더욱 악화할 것으로 우려돼 시행사와 건설사들이 요즘 미분양 막기에 총력이다”며 “입지나 분양가 측면에 확실한 장점이 없다면 ‘완판’은 앞으로 힘들 것으로 보인다”고 말했다.
부산 미분양 주택도 7월말 기준 1503가구로 전달 대비 18.6% 증가했다. 반면, 주택 거래량은 급감하고 있다. 7월 부산 주택 거래량은 총 2423건으로 6월(2942건)보다 17.6% 감소했다. 지난해 7월(6815건)과 비교하면 64% 줄었다. 이에 부산시는 지난 30일 정부에 규제지역 해제를 요청했다. 김효숙 부산시 주택정책과장은 “시는 민간기관과의 논의, 부동산시장을 모니터링한 결과, 부산시 전체 경기가 위축되고 있어 국토부에 공식적으로 규제지역 해제를 요청했다”며 “일부 지역이 아닌 조정대상지역으로 묶인 14개구 모든 지역의 규제 해제가 필요하다”고 말했다.
전국 미분양 주택은 지난 4월 2만7180가구, 5월 2만7375가구, 6월 2만7910가구, 7월 3만1284가구 등 3개월 연속 증가세를 보이고 있다.
■청약불패는 옛말…신규 단지 미분양 사태 온다
미분양 주택이 큰 폭으로 증가하는 울산·부산을 비롯해 천안·인천·경기 동두천시에서도 규제지역 해제를 촉구하고 있다. 정부가 규제지역 해제 가능성에 대해서 시사했고, 지난 6월 규제가 풀린 대구 등에서 반등 효과가 없어서 다른 지역에서도 해제 가능성이 크다는 관측이 나온다. 원희룡 장관도 규제지역에 대한 1차 해제가 미흡했던 만큼 연말 이전에 추가 조치할 것이라고 밝혔다. 주거정책심의위원회는 매년 6월과 12월에 열렸지만 올해는 10월 전에 열릴 가능성이 거론된다.
지난해까지 분양만 하면 1순위 완판됐던 ‘청약 불패’는 이제 옛말이 됐다. 미분양이 속출하자 시행사들은 ‘중도금 무이자’, ‘옵션 추가’ ‘취득세 지원’ 등 미분양을 소진하기 위해 각종 금융 혜택을 제공한다. 각종 할인 혜택이 등장하고 있는 가운데 전문가들은 이럴 때일수록 ‘옥석 가리기’가 필요하다고 조언한다. 특히, 공급 과잉지역에서는 물량 소진이 더디기 때문에 신규 청약 단지가 미분양으로 남을 가능성이 제기된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “미분양이 늘어나고 있는 대구·부산·인천 등은 공통적으로 입주물량이 많다”며 “중도금 집단 대출 이자도 크게 오르면서 1순위 청약을 마감하지 못하는 사업장이 점차 늘어날 우려가 있다”고 했다. 송승현 도시와경제 대표는 “결국 분양가가 핵심이다. 청약 대기자도 분양가가 저렴하다고 판단하면 언제든 내집 마련에 나설 것”이라며 “집값 상승기에는 분양가가 비싸더라도 완판이 돼 시행사들이 이른바 ‘베짱 분양’에 나섰으나, 지금은 시장 상황이 달라져 분양가를 크게 내리지 않는 한 청약이 흥행하기는 어렵다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com
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