'입지 최강' 강남 역세권 반포 르엘 전세금 3억~4억 '뚝'

[땅집고] 지난 31일 입주를 시작한 서울 서초구 잠원동 ‘반포 르엘’. 단지 출입구에는 횡단보도를 페인트칠로 마감하는 작업자들과 이삿짐 트럭 등으로 북적였다. 단지는 외벽을 통유리로 마감한 ‘커튼월 룩’으로 시공하고 문주를 곡선형으로 설계한 점이 눈에 띄었다.

반포 르엘은 롯데건설이 기존 서초구 잠원동 74-1번지 반포 우성아파트를 재건축한 단지다. 지하 3층~지상 35층, 7개동 총 596가구 규모다. 서울 강남의 역세권 단지인 만큼 교통, 학군, 상업시설 등은 나무랄데 없는 최상의 입지 조건을 갖추고 있다.

다만 단지를 둘러싸고 아파트가 계속 들어서고 있어 한강변 아파트임에도 불구하고 한강을 조망할 수 없는 점은 마이너스 요인이다. 최근 부동산 시장 불황에도 분양권 신고가 거래가 이어지고 있지만 현지에서는 입주가 마무리 될 즈음 세입자를 구하지 못한 역전세난으로 가격 하락을 우려하는 목소리도 적지 않다.

■ 교통·학군·생활 편의시설 다 갖춘 역세권 단지

단지에서 50m 정도 떨어진 거리에 지하철 3·7·9호선이 교차하는 고속터미널역이 있다. 지하철을 타면 강남역까지 15분, 여의도역까지 20분쯤 걸린다. 경부고속도로, 강남대로 등 도로망도 가깝다.

학군, 생활편의시설 등도 잘 갖췄다. ‘강남 8학군’에 속하는 세화고등학교와 세화여고를 걸어서 통학이 가능하다. 초·중학교도 가깝다. 반원초, 경원중이 500m 이내 거리에 있다. 신세계백화점, 파미에스테이션, 뉴코아울렛, 킴스클럽 등 대형 상업시설도 도보로 이용이 가능한 단지 반경 100m 이내에 있고, 서울성모병원도 1km 거리에 있다.

■ 한강변 끼고도 한강 조망은 어렵다?

단지 주변으로 아파트가 층층이 지어지고 있다. 이 때문에 한강변이지만 실제 한강을 조망할 수 있는 가구가 희소하다는 점은 단점으로 꼽힌다. 인근 공인중개사사무소에 따르면 "105동은 서향으로 지어져 14층 이상의 고층 1호 라인에서 한강을 조망할 수 있는데 이마저도 베란다가 아닌 부엌쪽으로 보이는 것"이라며 "때문에 일조권을 중시하는 경우 오히려 시야가 트인 101·102동을 선호하는 경향이 있다"고 말했다.

현재 타입별로 선호도가 다른데 선호도에 따라 전세금도 천차 만별이다. 잠원동 신반포 공인중개사사무소 관계자 A씨는 "전용면적 84㎡ 기준으로 4베이 판상형인 A타입의 경우 선호도가 가장 높으며 전세보증금이 20억원 정도인데 타워형인 B타입과 3베이인 C타입은 상대적으로 선호도가 낮고 금액도 저렴해 16억~17억원 정도에 시세가 형성돼 있다"고 말했다.

2019년 분양 당시 이 단지 분양가가 주변 단지에 비해 저렴해 ‘강남 로또 아파트’로 주목받았다. 타입별 분양가는 ▲59㎡ 10억9400만~12억2800만원 ▲84㎡A 15억800만~15억5800만원 ▲84㎡B 14억5900만~16억4600만원 ▲84㎡C 15억400만~16억9000만원이었다. 당시 단지에서 걸어서 10분 거리에 있는 신반포자이 전용 59㎡ 매물이 21억5000만~22억원, 전용 84㎡ 매물이 26억3000만~28억원이었던 것과 비교하면 10억원 정도 저렴했다.

■시세, 분양가 2배 올라…전세가는 하락세

현재 이 단지 시세는 분양가의 2배 이상 올랐다. 이 단지 전용121㎡ 분양권이 지난달 50억원에 거래됐다. 같은 달 전용97㎡는 39억~41억원에 매매 계약이 체결됐고, 전용84㎡는 37억~38억원 사이에 거래됐다. 인근 단지인 아리팍, 래미안원베일리, 래미안 퍼스티지 등이 지난달까지 신고가를 경신하며 시세를 지탱하고 있는 것.

다만 전세금은 하락세다. 현재 전체 가구 중 300여개 매물이 전세 및 보증부 월세 매물로 나와 있는데, 금리가 인상하며 보증부 월세에만 수요가 몰리는 추세다. 인근 공인중개사사무소 관계자 B씨는 “지난해 인근 재건축 단지인 반포 1~4주구의 이주가 시작되면서 서초구 인근 단지에 전세 수요가 몰리며 전세금이 훌쩍 뛰었고 84㎡ 기준으로 22억원까지 치솟았다”며 “하지만 최근 금리가 인상한데다 강남권 신축 아파트 입주가 시작되며 같은 주택형 시세가 18억원까지 내려왔다”고 말했다.

현지에서는 입주가 완료되는 시기에 전세금 매매가가 일부 하락할 가능성도 있다고 봤다. B씨는 "전세를 내놓은 집주인 대다수가 조합원인데 공사 기간 중 전세를 구하기 위해 시공사에서 받았던 이주비 대출을 입주 완료 기간인 오는 10월 31일까지 상환해야 한다"며 "이들은 이미 주택을 10년 보유, 5년 거주했기 때문에 당장 팔아도 양도세 부담이 없어 만약 10월 전후로 세입자를 구하지 못하면 시세보다 저렴한 금액에 집을 처분할 가능성도 있다"고 말했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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