입력 : 2022.09.01 11:00
[땅집고] 정부가 1일 전세 사기 피해 예방과 세입자 보호를 위한 범정부 차원의 대책을 내놓았다. 안전한 전세 거래 환경을 구축하고 임차인 보호를 위한 법적 관리 강화, 전세사기 피해 지원, 전세 사기 단속 및 처벌 강화 등이 주요 골자다. 국토교통부는 이날 이 같은 내용을 담은 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 방지 방안을 관계부처 합동으로 발표했다.
■진화하는 전세사기, ‘임대인-임차인 정보 격차 해소’로 원천 차단
정부는 전세사기가 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많다고 진단했다. 시장 스스로 이상매물을 찾아내는 기능이 부족하고, 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 법적 안전망도 충분하지 않다는 설명이다. 이에 정부는 계약주체 간 정보격차를 해소하기 위해 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 ‘자가진단 안심전세 App(가칭)’을 내년 1월에 출시한다고 밝혔다.
안심전세 앱에서는 입주 희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 ▲악성임대인 명단 ▲임대보증 가입 여부 ▲불법‧무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공할 예정이다. 청년·신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 포함한다. 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제금액 가운데 2030세대가 차지하는 비율이 70%(67.8%)에 육박한다.
정부는 또 임대 주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 직접 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 세입자가 확인할 수 없다. 임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세, 지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획이다.
이외에도, 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영한다.
임차인이 임대인의 보증가입 여부를 확인하기 수월하도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이다.
■9월 중 ‘전세피해 지원센터’ 설치…금융서비스·임시거처·법률상담 등 원스톱 지원
신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다. 정부는 이를 방지하기 위해 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택 가격 산정체계를 개선한다.
또 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시·군·구 단위, 수도권은 읍·면·동 단위로 확대해 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시·군·구 단위로 제공할 방침이다.
올해 4분기에는 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록하는 최우선 변제금액 제도를 손봐 현행보다 금액을 상향할 방침이다. 현행 지역별 최우선 변제금액은 서울 5000만원, 과밀억제권역 4300만원, 광역시 2300만원, 그 외 2000만원 등이다.
임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서도 개선한다. 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용해 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았다. 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다.
아울러 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요 은행과 협의할 계획이다.
전세사기 피해로 돈을 잃고, 당장 오갈 곳이 없는 세입자를 위한 대책도 마련했다. 이달 중 ‘전세피해 지원센터’를 설치해 전세사기 피해자 구제를 위한 원스톱 서비스를 시행한다. 이를 통해 전세 사기 피해자에게 HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공할 예정이다. 또 내년부터는 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 가구당 1.6억원, 최장 10년간 1%대 초저리 자금대출을 지원한다. 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원해 보증 가입을 유도할 방침이다.
원희룡 국토교통부 장관은 “정부는 전세사기를 확실하게 뿌리 뽑기 위해 피해를 미리 예방하고, 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제하는 한편, 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙 하에 이번 대책을 마련했다”며 “청년층이나 서민들에게 전세자금은 전 재산이나 다름 없다”고 하면서, “더 이상 전세사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원하겠다”고 밝혔다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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