코로나로 망한 사업장, 다른 업종으로 바꿔 영업 가능할까

[땅집고] 서울 강남구에서 코인노래방을 운영하는 A씨는 최근 업종 전환을 고민 중이다. 2019년 노래방 개업 당시만해도 수입이 짭짤했으나, 코로나19가 기승을 부리던 지난 2년여간 사회적 거리두기가 강화되면서 가게를 접고 싶었던 적이 한두번이 아니었다. ‘위드 코로나’로 정책 방향이 바뀌었지만 여전히 손님 수는 크게 변화가 없다. A씨는 폐업을 고민하던 찰나 코로나19 장기화로 건강 관리에 힘쓰는 이들이 늘어나면서 스포츠시설이 성업 중이라는 소식에 귀가 번쩍뜨였다. A씨는 기존 노래연습장을 헬스장으로 바꿔 영업을 재개할 수 있을까?

결론부터 얘기하면 가능하다. 국내 건축물은 법정 용도를 결정한 후에 지어지고, 허가된 용도 대로 사용돼야 한다. 따라서 기존 업종을 바꾸려면 용도를 변경해야 하는데, 이때 허가 사항인지 아니면 신고 만으로 용도변경이 가능한지를 잘 따져보아야 한다. 기존 노래방 규모에 따라 헬스장의 규모도 결정되는데 헬스장은 전용면적과 공용면적을 합한 바닥 면적(주차장 면적은 제외) 규모에 따라 건축법상 용도가 달라진다.

노래연습장의 바닥면적이 500㎡ 미만이면 별도의 용도변경 절차 없이 건축물대장 기재내용 변경 신청만으로 헬스장 영업을 시작할 수 있다. 500㎡ 미만의 헬스장은 노래연습장과 같은 제2종 근린생활시설(▲공연장 ▲일반음식점 ▲바닥 면적이 500㎡(약 151평) 미만인 PC방·독서실·노래연습장 등, 다중생활시설 제외)이기 때문에 행정기관의 허가 없이도 용도변경이 가능하기 때문이다.

건축법 시행령 14조에 따르면 29개 시설을 9개 용도로 분류해 놓았는데 같은 군에 속한 건축물끼리 용도를 변경할 때에는 별다른 허가·신고 절차가 필요없다. 예컨대 제5호 영업시설군(아래표 참조)에 속하는 숙박시설을 다중생활시설로 바꿀 때에도 별도의 허가나 신고 절차 없이 건축물대장 기재내용 변경만으로 용도 변경이 가능하다.

하지만 노래연습장 바닥 면적이 500㎡ 이상일 경우에는 허가를 받아야 한다. 건축법 시행령 14조에 따르면 바닥면적 500㎡ 이상인 헬스장은 제 5호 영업시설군의 운동시설에 포함된다. 기존 노래방 바닥 면적과 바뀌는 헬스장의 바닥면적이 500㎡ 이면 건축물 시설군이 근린생활시설군에서 운동시설군으로 달라지기 때문에 용도변경을 하기 전에 반드시 허가를 받아야 한다.

용도 변경 이후 리모델링을 하는 과정에서도 행정적인 절차가 요구된다. 용도변경하려는 부분의 바닥 면적 합계가 100㎡(약 30평) 이상인 경우 공사 후 건축물의 사용승인을 받아야 건축물 사용이 가능하다. 다만 바닥 면적 합계가 500㎡ 미만으로 대수선에 해당하는 공사가 필요하지 않다면 사용승인을 받지 않아도 된다. 건물 구조를 바꾸는 용도변경일 경우에는 건축설계사무소를 통해 절차를 진행해야 하는 점도 알아두면 좋다.

만약 이를 위반하고 불법으로 용도변경을 한 경우 처벌 대상이 될 수 있다. 용도변경 건물의 소재지가 도시지역이라면 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금형에, 도시지역 외일 경우 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형에 각각 처할 수 있다. 변경하려는 용도의 건축기준에 맞지 않게 대수선한 때에도 마찬가지로 처벌을 받을 수 있다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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