김학렬 "집값 '가짜 조정' 구분해야…무주택자는 일단 사라"

[땅집고] “지난 문재인 정권에선 부동산 시장을 규제로 때려잡다보니 전국 집값이 비정상적으로 폭등해, 뭘 사도 가격이 올랐습니다. 새 정부 들어서는 규제가 완화할 조짐이 보이는데, 이런 정상 시장에선 무엇이 중요한지를 판단한 뒤 골라서 매수하는 전략을 세우는 것이 굉장히 중요합니다.”

지난 19일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 ‘2022 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 ‘새 정부 부동산 정책, 투자법이 달라진다’를 주제로 강연했다.

‘빠숑’이라는 필명으로 대중에게 잘 알려진 김 소장은 이날 “아직까지는 윤석열 정부의 부동산 정책이 ‘완화’보다는 ‘방치’ 기조다. 현재까지는 수요자들을 도와주는 정책이 별로 없다는 얘기”라면서도 “하지만 정부 기조를 고려하면 완화책이 나올 가능성이 높기 때문에, 앞으로 어떤 입지와 상품을 골라야 좋을지 지금부터 잘 점쳐봐야 한다”고 강조했다.

■지금이 집값 조정기?…‘진짜 조정’과 ‘가짜 조정’ 구분해야

지난해까지만 해도 전국 대부분 지역 집값이 오르는 ‘불장’이었다. 반면 올해 들어서는 집값 상승세가 꺾이는 모양새다. 이에 부동산 시장이 조정기에 들어간 것 아니냐는 말이 나오고 있다.

이에 대해 김 소장은 “실제 조정 중인 지역도 있지만, 급매물만 거래돼 가격이 하향 조정되는 것처럼 보이는 지역도 있다. 두 지역은 명확하게 구분해야 할 것”이라고 했다. 예를 들어 아파트 공급 물량이 많아 매매와 전세가격이 다 하락세를 보이고 있는 대구시는 실제 조정중인 시장이 맞다. 반면 이른바 ‘상급지’로 통하는 일부 지역에선 여전히 신고가를 경신하는 단지들이 나오고 있다. 이 같은 지역은 집값이 조정을 받고 있다고 판단할 수는 없다는 설명이다.

김 소장은 “지난해는 정부의 비정상적인 부동산 규제책 때문에 집값이 급등한 이상 시장이었다. 따라서 시세를 정확하게 파악하려면 지난해 유독 높은 금액에 거래된 ‘튀는 가격’은 제외하고, 중간가격들로만 평균을 낸 수치를 시세라고 봐야 할 것”이라고 했다.

앞으로 가격 조정을 거칠 지역이 어디일지 미리 알 수 있는 방법은 없을까. 김 소장은 ▲그동안의 집값 상승 정도 ▲입주 물량 ▲거래량 ▲실수요 기준으로 크게 4가지로 구분 가능하다고 말했다.

대구·세종시처럼 지난해까지 집값이 큰 폭으로 상승했으면서 여전히 입주 물량이 많은 지역이거나, 지방 소재 시·도지역처럼 집값이 많이 오르지는 않았지만 입주 물량이 많은 곳이라면 가격 하락 압박을 받을 수밖에 없다. 반면 지난해까지 집값이 올랐지만 입주물량이 충분하지 않은 서울 같은 지역이나, 집값이 상승하지 않았더라도 입주량이 부족한 이천 등 비규제지역이라면 앞으로도 부동산 가격이 상승할 가능성이 많다는 설명이다.

■부동산 시장 뒤흔들 최대 변수?…“금리 아니고 정부 정책”

김 소장은 새 정부에서 부동산 시장을 뒤흔들 가장 큰 변수로 ‘정책’을 꼽았다. 그는 “다른 전문가들은 금리가 집값에 영향을 미치는 최대 변수라고 입을 모으고 있지만, 나는 그렇지 않다고 생각한다. 수익형 투자상품이라면 수익률을 좌우하는 금리 변동이 치명적이겠지만 실수요가 뒷받침하는 주택은 그렇지 않기 때문”이라며 “따라서 시장 방향을 이끄는 정부의 정책이 주택 가격에 큰 영향을 미칠 거라고 본다”고 했다.

지난 16일 윤석열 정부의 첫 부동산 공급 계획을 담은 ‘8·16 대책’이 발표됐다. 이번 대책과 관련해 김 소장은 앞으로 정부가 규제지역을 더 해제할 수 밖에 없다고 말했다. 이번에는 대구와 전남지역만 1차로 해제됐지만, 아직 조정지역이 101곳이나 남아있다는 이유에서다. 원희룡 국토부 장관을 비롯해 여러 부동산 전문가들도 규제지역 해제 필요성에 대해 목소리를 높이고 있는 상황이기 때문에, 향후 어느 곳이 규제에서 해제될지 살펴보는 것도 필요하다는 것이다.

이어 김 소장은 새 정부 부동산 정책 기조를 고려하면 안전진단·초과이익환수제·분양가상한제 등 재건축·재개발을 막던 제도들이 완화될 가능성이 높기 때문에, 앞으로 정비사업 속도가 정상화될 가능성이 높다고 했다. 이어 수도권광역급행철도(GTX) 개통 시기가 앞당겨질 것이라는 내용이 대책에 담긴 것을 감안하면, 앞으로 화성시 동탄이나 파주시 운정 등 광역교통망 역세권이 될 지역에 주목하는 것도 좋다고 말했다.

■내 집 마련 전략?…“무주택자는 무조건 사고, 1주택자는 ‘다운그레이드’ 피해라”

그럼 새 정부 시대에선 내 집 마련 전략을 어떻게 세워야 할까. 김 소장은 보유한 주택 수에 따라 취해야 할 전략을 나눠서 소개했다.

무주택자라면 ‘일단 무조건 한 채는 사라’는 것이 김 소장의 조언이다. 그는 “아직 집이 하나도 없다면 상승장이든, 하락장이든 매수하는 것을 추천한다. 무주택자들은 집값이 최저점일 때를 노리고 무한 대기중이지만, 이런 분들은 실제로 최저점이 와도 매수를 망설인다”며 “다만 10년 후에 내가 매수한 금액 보다는 집값이 오를 곳을 골라서 사야할 것”이라고 했다.

1주택자라면 상급지나 더 넓은 주택으로 ‘업그레이드’가 가능하면 이동해도 좋지만, 최근 집값이 떨어질 것이라는 분위기가 짙어지면서 불안함을 느껴 ‘다운그레이드’ 이사를 감행하는 것은 지양하라고 했다. 김 소장은 “주식처럼 투자시장이라면 가격이 길게는 10년 이상 하락할 수 있지만, 주택은 기본적으로 실수요가 있기 때문에 그렇지 않다. IMF 때도 집값이 영원히 떨어지는 것처럼 보였지만, 실제로는 1년 6개월 정도만 떨어졌다”며 “지금보다 조건이 떨어지는 주택으로 이동하는 선택은 하지 말아야 할 것”이라고 강조했다.

마지막으로 다주택자라면 수익률이 저조한 수익형부동산 상품이나 하급지 아파트 등을 매도해 현찰을 모은 뒤, 우량 부동산 하나를 매수하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 필요하다고 했다. 이런 경우 가격이 확실히 더 오를 부동산으로 갈아타면서 자산 가치가 떨어질 위험성도 피할 수 있고, 세 부담도 줄여볼 수 있다는 것이다.

김 소장은 “이번 정권은 기본적으로 정부 정책이 부동산 시장을 뒤흔드는 비정상 시장에서 탈피하고자 하는 의지가 있다”며 “정부가 어떤 지역을 규제에서 해제할지, 어느 지역에 어떤 철도를 놔줄지 등 무엇에 신경쓰고 있는 지를 알고 내 집 마련이나 투자에 나서는 것이 중요하다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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