입력 : 2022.08.24 07:24
[땅집고] “부동산 시장이 안 좋을수록 재개발은 오히려 안전한 투자처가 될 수 있습니다. 관리처분계획인가를 받은 재개발구역 투자를 노려보세요. 마진은 적더라도 잃지 않는 확실한 투자를 할 수 있습니다.”(김제경 투미부동산컨설팅 소장)
“서울 시내 재건축 아파트 가격이 너무 올라서 비싸다면 서울 경계선에 맞닿은 수도권 아파트 단지들을 눈여겨보는 것도 대안이 될 수 있을 것입니다.”(이남수 신한은행 행당동지점장)
향후 5년간 전국 270만 가구를 공급하겠다는 정부의 주택 공급 대책이 윤곽을 드러낸 가운데 잔뜩 움츠러든 부동산 시장의 반응에 관심이 모아진다. 전문가들은 정부가 민간 주도의 정비사업을 활성화해 서울을 비롯한 수도권의 주택 공급을 확대한다고 밝힌 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다고 조언했다.
지난 19일 열린 ‘2022 부동산 트렌드쇼’에서 재건축·재개발 분야 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 이남수 신한은행 행당동지점장은 ‘재개발·재건축 시대 숨은 진주를 찾아라’를 주제로 패널 토론에 나섰다. 김 소장과 이 지점장은 공통적으로 “지난 몇 년처럼 집값이 대세 상승하긴 어려워도, 현 정부에서 재건축·재개발 활성화를 통한 주택 공급 의지를 보이는 만큼 수도권 인기 지역의 재건축·재개발은 입지의 희소성과 정부 규제 완화에 따른 수혜가 기대된다”고 말했다. 두 전문가는 각각 재개발·재건축 유망지역도 공개했다.
■ ‘안전 마진’이 재개발 최대 매력…투자 유망 지역은 어디?
김 소장이 재개발 투자를 추천하는 가장 큰 이유는 ‘안전마진’(확정 수익)이다. 재개발의 경우 기존 다세대주택이나 단독주택 매입가격에 웃돈을 더한 가격이 초기 투자비다. 여기에 예상 분담금을 더하면 최종 투자금이 되는데, 일반적으로 주변 아파트 시세보다 저렴하다. 투자금과 현재 주변 아파트 시세와의 차익은 사업이 정상적으로 진행되기만 하면 확정적으로 얻을 수 있는 수익금이 된다.
예를 들어 서울 은평구 소재 25평(전용 59㎡) 정도 아파트가 현재 13억 정도 한다고 가정하자. 신축 아파트를 곧바로 매매한다면 이 돈을 고스란히 내야하지만, 5년 뒤에 새 아파트로 입주가 가능한 재개발 매물을 매매한다면 분담금을 포함해 총 매매가격은 8억원대다. 재개발 매물을 매수할 경우 주변 아파트 시세와 비교했을 때 확보되는 안전마진은 5억원이다. 김 소장은 “만약 경기 불황으로 주택 시장이 타격을 받으면 안전마진은 줄어들 수 있다”면서도 “그럼에도 재개발의 경우 안전 마진이 있기 때문에 상당부분 리스크 방어가 가능해 심리적으로 안정감을 얻으며 투자할 수 있다”고 말했다.
김 소장은 정부가 ‘8·16 공급 대책’을 통해 서울 시내에 신규 재개발 지역을 대폭 지정한다고 밝힌 점에 주목했다. 그는 “정부가 신속통합기획(신통기획)으로 서울에서 10만 가구를 지정한다고 밝혔다. 재개발 구역 당 1000~2000여 세대로 가늠했을 때 개별 구역으로는 50~100여곳, 뉴타운 규모로는 약 10곳이 신규 지정되는 셈”이라며 “이는 실로 어마어마한 규모다. 어느 때보다도 예정지가 재개발구역으로 지정될 가능성이 높아져 시장의 관심이 클 것”이라고 했다.
서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역은 어딜까. 김 소장은 ▲광명뉴타운 ▲장위뉴타운 ▲이문·휘경뉴타운 ▲북아현뉴타운 등을 꼽았다. 또한 신통기획 재개발 후보지 공모에서 탈락한 지역도 눈여겨 보라고 조언했다. 김 소장은 “신통기획 탈락지역은 현재 구역 내 건축물 노후도 보존 등을 위해 건축행위제한과 토지거래허가구역으로 지정돼있다. 서울시가 나서서 개발 호재지로 찍어준 곳이라고 해도 무방한 곳이다. 올해와 내년에 걸쳐 신통기획 사업 추진이 유력할 것”이라고 했다.
■‘여의도·압구정·목동’ 최대 수혜지…“서울 경계선 수도권 아파트라도 노려라”
이남수 신한은행 행당동지점장은 최근의 주택시장에 대해 “하반기 주택담보대출 금리가 7%로 육박할 것이란 예상이 나올만큼 주택시장 분위기는 좋지 않다. 그러나 대세에서 벗어나 남들이 하지 않는 선택도 적극 고려할 필요가 있다”며 “올해는 투자에 적극 나설 만한 시기는 아니지만, 재건축·재개발을 매수하기에는 좋은 시기라고 본다”고 했다.
이 지점장은 최근 발표된 8·16 공급 대책에서 재건축과 관련해 주목할 내용으로 재건축초과이익환수제(재초환)와 안전진단 규제 완화를 들었다. 그는 “정부가 재건축 ‘3대 대못’으로 꼽히는 재초환 개편안을 내놓으면서 정비업계에서는 민간 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 재건축 안전진단 완화 역시 법 개정이 필요 없는 시행령 개정 사항으로 가장 빠르고 현실성 있게 시행될 것으로 예상되는 대책”이라고 설명했다.
다만 그는 “정부가 규제 완화에 잰걸음을 보이는 것 같아 아쉽다”고 꼬집었다. 실제로 정부는 시장상황을 면밀히 따져 대책을 발표하겠다는 신중한 입장을 보이고 있다. 재건축 부담금 감면안 세부 내용은 9월 중으로, 안전진단 규제에 대한 구체적인 내용 역시 12월로 미뤘다. 이 지점장은 “재초환 규제 완화가 재건축 아파트 가격을 자극할 수 있고, 반대로 시장의 기대치에 부응하지 못하면 민간 주도 공급 활성화라는 의미가 퇴색할 수 있어서 어느 정도 수준으로 합의가 될지 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.
이 지점장은 재건축 규제 완화로 여의도와 압구정, 목동 일대 노후 아파트가 최대 수혜지가 될 것이라고 했다. 한강변에 가까울수록, 노후도가 높은 단지들일수록 수혜를 입게될 것이라는 분석이다. 이 지점장은 “서울 내 재건축 아파트 가격이 너무 올라서 비싸다면 서울 경계선에 맞닿은 수도권 아파트 단지들을 눈여겨보는 것도 대안이 될 수 있을 것”이라며 “구체적인 매수시기는 내년 상반기 정도로 지켜보되, 시장 상황에 따른 타이밍 조절이 필요할 것”이라고 했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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