소지섭은 재미 못본 그 빌딩, 3년 만에 대박 터뜨린 비결

[땅집고] “강남에 빌딩을 샀다고 해서 무조건 성투(성공한 투자)하는 시대는 갔습니다. 강남권 꼬마빌딩 투자에 성공하고 싶다면 우선 대로변 대형건물의 흐름부터 잘 읽어야 합니다.”

글로벌 부동산 기업 리맥스 코리아의 노창희 부사장은 “이렇게 얘기하면 많은 투자자는 ‘나는 꼬마빌딩이나 중소빌딩에 투자할 건데 왜 대형 건물 상황을 알아야 하느냐’며 의문을 품는다. 이는 삼성·역삼 빌딩시장이 다른 권역과는 달리 대형 건물 상황에 지대한 영향을 받는다는 사실을 모르기 때문”이라고 말했다.

노 부사장은 오는 30일 열리는 땅집고 꼬마빌딩 실전 투자스쿨 7기 강연에서 ‘빌딩 투자실전 상권분석 4: 역삼’을 주제로 강단에 선다. 서울 삼성·역삼 권역에서 현장 스터디도 진행할 예정이다.

■“강남권 꼬마빌딩 투자하려면 대형빌딩 상황부터 파악해야”

노 부사장은 삼성·역삼 일대에서 투자하려면 대형 빌딩을 눈여겨봐야 한다고 조언한다. 그는 “테헤란로가 있는 삼성·역삼 권역은 다른 권역에 비해 대형 건물이 많은데, 이 대형 건물의 공실률과 신축 상황에 따라 그 이면에 있는 꼬마·중소형 빌딩들의 흥망이 결정된다”고 말했다.

삼성·역삼 권역은 서울 대표 업무지역인 강남권역(GBD)에 속하며, 사옥 수요자들이 가장 선호하는 테헤란로 대로변에 있다. 테헤란로는 서울 강남구 대치동·삼성동·역삼동을 아우르는 대로다. 무역업부터 금융업, 벤처기업까지 대한민국 상업의 중심지로 꼽힌다.

1990년대 중반 ‘안철수연구소’를 시작으로 벤처 기업들이 입주한 이후, 한국종합무역센터와 유명 호텔이 줄줄이 들어섰다. 현재는 고층 오피스 빌딩과 금융권 회사가 밀집한 서울 대표 업무지구로 자리 잡았다. 코로나19 사태를 겪으며 작년 초 공실률이 치솟았으나, 엔데믹 전환 조짐을 보인 작년 말부터 공실률이 낮아져 올해 들어서는 1%대로 떨어졌다.

■강남 오피스 ‘만실’…꼬마빌딩 통임대로 눈돌리는 기업들

노 부사장은 “테헤란로 대로변 건물 한 층 면적이 1만 평 수준으로 건물 규모가 큰데도 비어있는 건물이 하나도 없을 정도로 임차인 수요가 높다”며 “강남에서 사무실을 임대하는 기업들은 업무 편의성을 위해 강남을 떠나려 하지 않는다. 그런데 신축 대형 오피스 공급은 끊기고 빈방이 하나도 없자 기업들이 이면에 있는 꼬마빌딩으로 눈을 돌리기 시작했다”고 말했다.

강남 일대 대형 오피스가 만실이다 보니 기업들 사이에서는 신축 중소형 빌딩을 통임대하는 트렌드가 생겨나고 있다는 것이 그의 설명이다. 노 부사장은 “대형 빌딩은 신축 공급이 꽉 막혔지만, 전 정부에서 일어난 부동산 열풍으로 꼬마빌딩 거래가 대거 이뤄졌다. 그때 거래된 꼬마빌딩이 명도, 신축을 거쳐 이제서야 물량이 풀리면서 임차인 니즈와 맞물려 떨어지고 있다”고 설명했다.

대형 오피스 바로 뒷면에 있는 꼬마빌딩은 임대료도 더 높게 책정할 수 있다. 단순히 지리적으로 가깝기만 한 것이 아니라, 대형 오피스의 1층 카페, 주차장 등 지원 편의 시설을 함께 누릴 수 있기 때문이다. 노 부사장은 “대형 건물에 대기업이 들어서면 해당 기업 계열사나 주변 협력사 등이 줄줄이 주변으로 입주할 사무실을 찾는다. 가령 강남권 신축 오피스 빌딩인 ‘센터필드’ 사무실이 평당 16만원일 경우, 이면 꼬마빌딩은 시세보다 높은 평당 9만원에도 바로 세입자를 구할 수 있다”고 했다.

■“소지섭이 이걸 알았다면”…‘운영의 묘’ 따라 수익률 천차만별

노 부사장은 건물을 산 뒤에도 건물을 ‘제대로’ 활용해야 한다고 강조한다. 같은 건물이라도 어떻게 운영하느냐에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이다. 대표적인 사례가 배우 소지섭 빌딩이다. 소지섭은 2018년10월 강남구 역삼동에 위치한 A빌딩을 293억원에 샀다가 불과 1년 뒤인 2019년10월 317억원에 팔았다. 취등록세 약 15억원 등 수수료와 이자를 감안하면 시세차익은 거의 얻지 못한 셈이다.

원인으로는 임차인 구성 실패가 지목된다. 당시 건물은 지하 3층~지상 15층 중 5개 층이 비어있을 정도로 공실 상황이 심각했다. 소지섭으로부터 건물을 사들인 B씨는 완전히 새로운 방식으로 건물 값어치를 끌어 올렸다. B씨는 3개의 변화를 시도했고, 그 결과는 적중했다. 먼저 건물 이미지 개선을 위해 1층의 해장국집을 뺐다. 이어 공실률을 줄이기 위해 공유오피스 업체에 저렴하게 통건물 임대를 내줬다. 마지막으로는 건물 상층부에 건물 높이의 광고판을 설치했다.

노 부사장은 “광고판 수익이 임대료를 크게 뛰어넘어 수익률이 대폭 개선됐고 건물 가치도 크게 뛰었다. 인근 건물 매매가에 견줘보면 현재 가치는 550억원 이상”이라면서 “만일 소지섭 씨가 B씨와 같은 방식을 썼더라면 건물을 팔지 않았을 것이다”고 분석했다. 그는 “내 건물의 주변 시장 흐름을 잘 파악해서 매입한 뒤 제대로 된 임차인을 구성한다면 큰 시세차익을 기대할 수 있다”고 말했다.



<'꼬마빌딩 실전 투자스쿨' 7기 수강생 모집>

땅집고는 꼬마빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘땅집고 꼬마빌딩 실전투자스쿨 7기’ 수강생을 모집한다.

꼬마빌딩은 규제가 덜해 자산가와 투자 자금이 계속 몰려들고 있다. 하지만 빌딩 가격이 단기 급등했고 최근 상권 위축으로 공실 위험도 무시할 수 없어 ‘묻지마 투자’에 나섰다간 실패할 확률이 높다.

꼬마빌딩 실전투자스쿨에선 현직 유명 빌딩중개법인 중개사, 세무사 등이 투자 결정에 앞서 반드시 알아야 할 빌딩 트렌드, 지역별 시장·매물 분석, 공실 없는 빌딩 운영 노하우, 공간 기획 등을 알려준다.

강의는 총 9회다. 유정수 글로우서울 대표가 ‘상업용 부동산 시장 상권과 가치 투자’를 강의하고 종로구 창신동 상권을 분석한다. 권기성 ERA코리아 전무가 서초권 상권, 전하나 에이트빌딩 이사가 성동구 성수권 상권, 노창희 리맥스코리아 부사장이 강남구 역삼·삼성권 상권을 각각 분석한다. 꼬마빌딩 절세 노하우는 방범권 세무사가 알려준다.

현장스터디는 4회 진행한다. 사전 이론 강의에서 배운 서초·성수·창신·역삼삼성권 등 4개 지역을 직접 찾아가 투자 사례와 매물을 답사하는 필드 스터디 방식이다. 이론 강의 교육장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 이달 30일 개강하며 수강료는 140만원이다.. 홈페이지(https://zipgobiz.com/)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.