입력 : 2022.08.22 08:10
부동산 지역분석 전문가인 김학렬(필명 빠숑) 스마트튜브 소장이 최근 신간 ‘인천 부동산의 미래’를 펴냈다. 김 소장은 이 책을 통해 인천 부동산의 투자 가치와 향후 부동산 투자 전략을 제시한다. 책을 집어든 순간 ‘왜 하필 인천일까’ 하는 의문이 드는 건 꽤나 자연스럽다. 이에 대한 답은 저자가 이 책에서 밝혔듯이 ‘대한민국 부동산의 미래’라고 한 것으로 갈음하고자 한다.
[인천 부동산의 미래] ② 인천 남동구·서구 부동산 투자 전략은?
수도권에서도 찬밥 신세를 면치 못하던 인천광역시가 완전 새로운 도시로 업그레이드를 시도한다. 최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게 상승했다. 3대 신도시도 어느 정도 활성화되고, 구도심에도 꽤 많은 변화가 생기고 있다. 하지만 인천은 여전히 외지인들에게 잘 알려져 있지 않은 곳이다. 인천은 현재 적극적으로 취해야 할 부동산이 과거에 비해 더 많아졌고, 반대로 피해야 할 부동산도 여전히 존재한다. 이 두 가지를 구분할 수 있는 인사이트가 필요하다. 인천의 각 지역별 상황과 함께 부동산 투자전략을 살펴보자.
■ 인천의 ‘진짜’ 중심지 남동구 부동산 전략
저는 남동구를 인천의 진짜 중심 지역이라고 생각합니다. 송도 아니냐고요? 아닙니다. 인천의 중심지는 남동구입니다. 그럼 송도는 뭘까요? 그냥 송도입니다. 청라, 송도, 영종도는 신도시고, 기존 인천과는 상관없다고 보는 게 오히려 지역 분석할 때는 편합니다.
남동구가 왜 인천의 중심지인지를 몇 가지 객관적인 사실로 살펴보겠습니다. 중심지는 기본적으로 행정관청이 있습니다. 보통은 중구에 행정관청이 있어 중심지 역할을 합니다. 그런데 중구에는 인천시청이 없어요. 남동구에 있습니다. 남동구는 인천시청이 있고, 교통의 중심지이기도 합니다. 인구도 많고 당연히 일자리도 많습니다.
남동구의 호재를 일자리, 교통, 새 주거시설 3가지 측면에서 정리해보겠습니다. 기본적으로 남동구 개발 호재는 간석, 석남아파트 재개발 정비구역이 하나 있고, 간석초 주변 다복마을, 그리고 논현동 힘찬병원 신축공사가 있습니다. 인천에는 길병원 외에 큰 병원이 없어 병원이 확장하거나 새로 들어오는 것은 큰 호재가 됩니다.
향후 10년 간 우리가 봐야할 것은 남동공단의 일자리 증감입니다. 또한 GTX-B를 비롯해 교통망이 눈에 띄게 좋아지는 곳들이 향후 10년 남동구를 먹여 살릴 것입니다. 그래서 그 주변에 있는 재건축·재개발을 눈여겨봐야 한다고 얘기했죠.
남동공단은 말 그대로 제조업 공단이었는데, 최근에 남동인더스트리로 이름을 바꿨거든요. 인더스트리로 이름을 바꾼 이유는 공장, 굴뚝이 연상되는 단순 제조업이 아니라 반도체 같은 첨단 업종을 유치해 개선된 첨단산업단지로의 의지라고 할 수 있습니다.
남동구에는 월곶~판교선(월판선) 이라고 하는 경강선이 연결될 예정이고, GTX-B도 예정돼 있습니다. 또한 서창~장수 고속도로가 연장 개통될 예정이라고 하니 교통망도 주목해야 합니다.
백운주택1구역 주택재개발사업, 상인천초교주변 재개발정비사업 등이 들어오면 이 지역에도 주거 수요가 대폭 증가할 것입니다. 서창-안산 구간 영동고속도로 확장 공사를 하면 주거지로 오는 교통 환경이 개선되는 부분이 있죠. 소래포구 국가어항개발, 인천 남동 도시첨단산업단지 개발도 뉴스에 나왔을 때 한 번 관심있게 지켜보세요.
■ ‘수요 증가’의 1등 공신 서구 부동산 전략
인천의 네 번째 지역 서구입니다. 인구가 제일 많은 서구인데 송도, 부평구, 남동구의 평균 시세에서 밀렸죠. 왜 그럴까요? 인천의 오리지널 수요를 가진 연수구, 남동구, 부평구는 상향 평준화가 되어있는 지역들이지만 서구는 맨 밑바닥에서 위상이 계속 올라가고 있는 신도시 지역에 가깝습니다. 현재 인천에서 중위권인 4위까지 올라왔다고 보면 되겠습니다.
서구의 호재로는 우선 아이푸드 파크(I-Food Park) 산업단지 조성을 들 수 있습니다. 위치는 금곡, 오류, 왕길동이니 검단신도시 쪽이라고 보면 되겠네요. 새 주거시설로 조성되는 검단지구 택지개발지구, 9400가구 규모의 루원시티도 이쪽 지역에는 호재로 작용하죠. 서구의 인구가 단기간 줄어드는 것처럼 보인다해도 청라, 루원시티, 검단신도시 때문에 절대 인구가 감소할 수 없는 지역입니다.
교통과 개발호재를 보면 서울 지하철 7호선이 석남역까지 연장됐고, 지금 청라로도 연장하고 있습니다. 그 사이에 독골사거리역, 가현역 등 7개 역이 생깁니다. 역세권 부지라 많이 비싸지만 한 번 검토해볼 필요는 있겠습니다.
다만 스타필드 청라 신축공사가 예정되어 있지만, 이 계획은 계속 변동이 되어서 지켜봐야 한다는 점을 유의하세요.
서구에서 가치투자용 아파트라면 역세권 투자를 추천합니다. 작긴 하지만 인천지하철이나 7호선 등 새로운 역세권이 되는 지역들이 있습니다. 개통되는 데 통상 한 5년가까이 걸리잖아요. 아파트뿐만 아니라 토지나 상가도 나쁘지는 않을 듯합니다.
/글=빠숑(김학렬), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com