"270만호 공급 폭탄? 집값 흔들 정도의 물량 아냐"

[땅집고] 윤석열 정부의 주택 공급대책 청사진이 16일 공개됐다. 정비사업 관련 각종 규제를 완화하고, 민간 주도의 사업 추진으로 앞으로 5년간 전국에 270만호의 주택을 공급하겠다는 게 주요 골자다. 대책 발표 후 전문가들은 새정부의 부동산 정책 방향성, 즉 로드맵을 제시했다는 점을 긍정적으로 평가하면서도 구체적인 실행 계획이 빠져있는 점에 대해서는 아쉽다고 입을 모은다. 윤석열 대통령의 공약을 공식화하는 선에 머물렀다는 평가다.

땅집고는 18일 김영한 국토교통부 주택정책관을 만나 주택 공급대책이 나온 배경과 향후 사업별 세부 추진계획을 들어봤다. 김 주택정책관은 “이번 대책은 주택공급에 대한 패러다임의 전환이 키포인트다”면서 “주택공급 주체를 민간 중심으로 옮기면서 단순히 많은 공급이 아닌 ‘좋은 공급’을 국민들에게 제공하는데에 방점이 찍혀있다”고 강조했다.

-민간주도 공급, 규제완화 등 전 정부와의 공급대책 방향과 완전히 달라졌다는 점이 눈에 띈다.

지난 정부에서 공공 주도, 공공만이 할 수 있는 사업 모델을 만들어서 공급을 추진했다면, 이제는 민간이 자유롭게, 활력있게 공급할 수 있도록 패러다임을 전환했다. 공공은 규제를 개혁하고 인·허가 절차를 단축해 민간에서 수요자가 선호하는 입지에 주택을 공급할 수 있도록 지원할 계획이다. 공급 대책의 포커스를 물량에만 초점을 맞춘 것이 아니다. 주택의 품질, 교통과 관련한 정주 환경의 개선, 내집 마련이 어려운 분들의 주거사다리의 복원, 주거복지까지 전체적으로 큰 틀의 공급을 추진하겠다는 구상이다. 협소한 가격 안정, 시장 안정을 넘어서 국민의 주거안정을 실현하겠다는 것이 이번 공급대책과 지난 정부에서 나왔던 여러 대책들과 차이가 있다.

-발표 후에 구체성이 떨어진다는 지적도 있다. 예를 들면 270만 가구 공급에 대한 일정이나 방식, 입지에 대한 설명도 빠져있는데.

당연히 그런 점을 지적을 할 수 있다고 생각한다. 크게 두 가지 측면에서 구체성이 떨어진다고 지적하는 것 같다. 첫째는 입지, 둘째는 일정이다. 입지는 수요 조사, 지자체 협의 등 거쳐야할 절차가 많다. 많은 분들이 선호하는 입지 중 확실히 주택공급이 가능한 곳을 사업별로 신뢰성 있게 제시하는 것이 필요하다고 판단했다. 9월에는 청년 원가주택·역세권 첫집 주택 총 50만 가구 중 빠른 시일 내 공급가능한 핵심 입지, 10월에 공공택지, 내년 상반기엔 민간 도심 복합사업의 구체적인 입지 등을 발표할 계획이다.

이번 대책은 윤석열 정부 5년 전체적인 청사진을 제시하는 성격을 띠고 있다. 개별 과제에 대해서 구체적인 방안을 담을 수 있는 부분은 담았지만, 후속 대책을 통해서 구체화할 수 밖에 없는 측면도 있었다. 쉽게 말해 8·16대책은 공급대책의 총론이라고 이해하시면 좋을 것 같다. 향후 각론을 통해서 구체적인 부분에 대해 공개할 예정이다.

-부동산시장이 하향 안정화하고 있는 상황에서 어마어마한 물량을 공급한다는 계획인데, 현 시장 상황에 미치는 영향이 제한적인 것 아닌가. 하락세가 장기화할 가능성은 없다고 보나.

저희가 다양한 전문 연구기관을 통해 연간 50~55만호 수준의 인허가가 꾸준히 이뤄졌을 때 공급부족에 따른 시장불안이 나타나지 않는 것으로 확인했다. 이번에 윤 대통령 임기 내 270만호 인·허가를 달성하겠다는 계획은 연 평균으로 보면 54만호 수준이다. 적정 물량이라고 보고 있기 때문에 시장에 급격한 하방이나 불안을 가져올 정도의 과다한 물량은 아니라고 판단한다. 시장 불안기에 주택 공급이 중요하고 긴요한 측면이 있다는 점은 공감한다.

다만 공급은 긴 사이클을 통해 이뤄진다. 아무리 짧아도 5년, 길면 7~8년 이상이 걸린다. 시장 안정기에 충분히 인허가 물량을 확보해둬야 경기 순환상 향후에 시장 불안이 야기됐을 때 분양이나 입주와 같은 실질 공급이 이뤄지면 시장이 안정될 수 있다. 지금과 같이 시장 안정기에 민간 공급 활력 제고를 통해서 충분한 인허가를 이끌어 내는 것이 장래의 공급 기반을 확보하는 측면에서 긴요하다고 생각했다.

-시장에서는 정비사업 규제 완화 등 민간주도 사업에 대한 기대감이 큰 것 같다. 공급주체를 민간 중심으로 바꾼 이유는 무엇인가.

이번에 가장 신경을 많이 썼던 부분이 국민의 수요를 명확히 판단하자는 것이었다. 물량 채우기가 아니라 수요가 많은 곳에 국민이 원하는 유형의 주택을 공급해야 수급의 미스매치를 가져오지 않는 ‘좋은 공급’이라고 생각한다. 대책을 만들 때부터 대국민 설문조사, 빅데이터를 통해서 국민들이 가장 원하는 주택과 공급 방식을 확인한 결과, 재개발·재건축, 도심에서 이뤄지는 주택공급에 압도적인 득표가 나왔다. 이런 수요에 기반한 공급이 이뤄질 수 있도록 민간중심 공급 방향으로 패러다임을 바꾼 것이다. 자유시장경제 하에서 주택 공급 비율로 봤을 때 대부분이 민간 주도로 이뤄진다. 2018~2020년 기준으로 민간이 차지하는 비중이 86.4%다. 국민들이 선호하는 도심에 노후 주거지를 정비해서 주거 환경을 개선하고 재개발·재건축을 통해 대단지 공동주택을 공급하는 게 국민들이 선호하는 방식이기 때문에 그 부분에 초점을 맞춰서 공급대책이 설계됐다.

-둔촌주공 사례와 같이 민간이 주도적으로 추진하는 사업은 일정을 예측하기가 쉽지 않은데.

민간 사업이라는 것이 공공주도 사업보다 안정성 측면에서 불확실성이 있기는 하다. 그러나 또 공공중심으로 간다고 하면 과거의 시행착오를 반복한다는 우려가 있다. 민간 사업의 불확실성을 해소하기 위해 획기적인 규제 개혁, 절차 단축이 필요하다. 또 사업 추진 주체간 갈등과 분쟁을 줄일 수 있는 환경을 만들어나가는 것도 중요하다. 대표적으로 재개발·재건축 과정에서 반복되는 심의 절차를 통합하고, 공공이 나서서 정비계획의 가이드라인을 제시해 예측 가능성을 높이고, 지난 정부 시기에 위축됐던 정비구역도 충분히 신규로 지정할 계획이다. 또, 전문기관이 조합을 대신해서 사업을 추진하는 방안들도 포함돼 있다.

-재건축초과이익환수제, 안전진단 등 규제 완화 방안이 기본적인 방향성만 제시됐다. 구체적인 안이 담기지 못한 이유가 있나.

재건축 초과이익 부담금은 2006년에 도입됐다. 미실현 이익에 대한 과세 논란도 있었고, 재건축 사업을 지나치게 위축시키는 점이 분명히 존재했다. 무엇보다 2006년과 지금의 시장상황이 많이 달라졌다. 그간 집값이 급등했다. 굉장히 높아진 주택가격 등 달라진 조건이 반영이 안 돼 있다. 적정한 환수는 이루되 정상적인 사업 추진을 저해하지 않는 수준이 어떤 정도인지에 대해서 면밀한 검토가 필요하다. 제도가 도입된 초기에는 서울 핵심입지의 재건축 단지에만 영향을 미쳤다. 그러나 지금은 전반적인 주택가격 상승에 따라 지방이나 수도권 외곽지역도 억대가 넘는 부담금이 부과가 되는 상황이다. 굉장히 많은 사업장이 영향권 내에 들어오고 있다. 이번에는 부담금 감면의 방향, 확정 시기를 발표했고 적정한 초과이익환수가 어느 정도인지에 대한 부분은 지자체와 협의해서 결정하도록 할 것이다.

-안전진단 규제 완화는 어떻게 되나.

안전진단은 재건축 사업에 있어 첫번째 관문이다. 2018년 안전진단 제도를 강화하기 전·후 3년을 비교해보니 전에는 서울에서 56개 단지가 안전진단을 통과했는데 제도 강화를 기점으로 안전진단을 통과한 단지가5곳에 불과했다. 시장에서 “아파트가 무너질 정도가 아니면 안전진단을 통과하지 못한다”는 말이 나왔을 정도다. 재건축 주택 공급 활성화를 위해 그 첫번째 문턱이라고 할 수 있는 안전진단 규제 완화가 필요하다고 생각했다. 다만 안전진단 같은 경우 재건축 시장에 상당한 영향을 끼친다. 재건축 단지의 가격 상승 패턴을 보면 안전진단을 통과해 재건축 사업을 추진할 수 있을 때 가격이 가장 많이 오른다. 현재 시장이 하향 안정되고 있고 안정세가 확산할 것으로 예상은 되지만 시장상황을 지켜보고 연내에 개선안이 나오는 것이 바람직하다고 생각한다. 구조안정성 비중 하향, 공공기관 적정성 검토 폐지, 지자체 재량권 확대 등을 구체화할 예정이다.

-1기 신도시 마스터플랜이 2024년에 나온다고 해서 주민들의 실망감이 크다.

1기 신도시는 굉장히 난이도가 있는 과업이다. 신도시가 집단으로 노후화해서 도시 재창조 수준의 정비가 필요하다. 기존 재건축·재개발은 구도심에서 점 단위의 특정 노후 주거지, 아파트 단지를 개별적으로 정비사업을 하는 것이라면 대단위 아파트 단지가 연접된 신도시가 집단으로 노후화해 재정비하는 것은 국내 최초다. 훌륭한 신도시로 재창조하기 위해선 짚어야 할 문제가 굉장히 많다. 대표적으로 교통·에너지·스마트기술 접목 등을 통해서 경쟁력 있는 신도시로 재탄생하기 위해서 정말 면밀한 검토가 필요하다. 저희가 2024년을 제시한 것은 시간을 끌겠다는 것이 아니다. 1기 신도시 주민들이 만족할만한 수준의 청사진과 로드맵을 제시하기 위해 민간전문가 자문, 전문기관 연구를 밀도있게 수행해나가면서 2024년까지 충분한 공론화 과정, 의견 수렴을 하기 위해서다. 1기 신도시 재정비 필요성에 크게 공감하고 경쟁력 있는 신도시 재창조 로드맵을 제시하고자 저희 국토부에서 최선을 다해서 준비하겠다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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