'부동산, 절대 文처럼은 안 한다'던 尹, 100일 돌아보니

[땅집고] 윤석열 대통령이 17일 취임 100일을 맞았다. 공과를 논하기에는 짧은 기간이지만 새 정부 출범 이후 가장 변화무쌍한 분야를 들자면 부동산 시장이었다고 해도 과언이 아니다.

지난 석달 간 국내 부동산 시장은 급변했다. 저금리 시대가 막을 내리면서 가파른 집값 상승세가 멈추고 하락세로 전환했다. 집을 사려는 사람이 줄면서 부동산 시장은 ‘IMF급’ 거래 빙하기에 접어들었다. 새 정부는 실수요자의 자산 가치 하락, 깡통 전세 등 부동산 하강기에 나타나는 문제를 해결해야 하는 상황에 놓였다. 연말까지 금리 인상이 지속할 것이라는 전망이 나오면서 집값도 하락세를 이어갈 것이라는 관측이 많다.

업계에서는 새 정부에 대한 평가가 엇갈리고 있다. 결과적으로는 집값이 안정세를 보이면서 선방하고 있다는 평이 나온다. 그러나 이는 정부 정책 요인이 아니라 기준금리 인상 등 외부 환경 변화로 나타난 결과다. 규제 완화라는 큰 틀에서 지난 정부 내내 억눌려 있던 주택 공급 정책에 전향적인 변화는 긍정적이나 공급과 세제, 금융 측면에서 정부 정책의 구체적인 청사진은 미흡하다는 지적도 나온다.

■ ‘文 뒤집은 尹’…‘부동산 안정화’ 절반의 성공

앞서 문재인 정부에서는 ‘집값 잡기’가 부동산 정책의 최대 목표였다. 세제 강화, 대출 규제 등 규제 일변도의 부동산 대책을 26번이나 내놨음에도 집값은 치솟고 ‘임대차3법’ 졸속 시행으로 전월세 가격마저 폭등했다. 문재인 정부의 부동산 실정(失政)이 정권 교체의 1등 공신으로 꼽히는 것도 이런 이유에서다.

윤석열 정부는 대선 때부터 전 정부와 차별화를 선언했다. 당시 부동산 관련 대표 공약은 세제 완화와 대규모 공급 확대였다. 하지만 새 정부가 들어선 지 100일이 되도록 다주택자 양도세 중과 폐지 등 일부 세제 완화가 이뤄졌을 뿐 종부세·재산세 통합, 취득세 완화 등 손을 대지 못하고 있다. ‘5년간 270만호 공급’을 골자로 한 8·16 대책 역시 포괄적인 밑그림만 제시했을 뿐 구체적인 내용은 빠져 있다.

공약 이행이 지지부진했음에도 금리인상 등의 외부적 요인으로 부동산시장이 안정화하는 ‘운’은 따랐다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격지수는 윤석열 정부가 출범한 5월 둘째 주부터 8월 둘째 주까지 14주 연속 하락세를 이어오고 있다. 16일 주택공급 대책 발표 전까지 큰 변화가 없었음에도 금리 인상기라는 호조건에 부동산 시장이 안정을 되찾고 있는 것이다. 한국은행은 올해 들어 기준금리를 연 1%에서 2.25%까지 올렸다. 주택담보대출 등 수요자 이자 부담이 늘면서 주택 구매력은 감소할 수 밖에 없었다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이전 정부에서 강화한 부동산 규제들을 풀려면 민주당이 다수인 국회 의석 수 등을 감안할 때 취임 3개월 만에 사실 큰 변화를 기대하기는 어렵다”면서 “시장 상황이 달라지면서 선거 공약으로 나온 획기적인 규제 완화 정책이 시행될 지는 미지수다”고 말했다.

■민간주도 정책 방향 전환은 ‘긍정’…‘실행력’ 담보할 구체성 결여

윤석열 정부는 취임 100일을 하루 앞둔 지난 16일 출범 이후 첫번째 부동산 대책으로 ‘270만호’ 주택공급 대책을 발표했다. 민간 주택공급을 확대하기 위해 재건축·재개발 관련 각종 규제를 풀고 부동산 경기에 활력을 불어넣겠다는 방침이다. 재건축 초과이익환수제·안전진단 규제 등을 완화해 정비사업 추진에 걸림돌을 제거한다는 계획이다. 중장기적으로 주택 공급 기반 확보를 위해 2023년까지 15만가구 내외 신규 공공택지 후보지도 발굴하기로 했다. 윤석열 대통령은 17일 취임 100일 공식 기자회견에서 “주택공급 정책의 패러다임을 공급자 중심에서 수요자 중심으로, 공공주도에서 민간주도로 전환했다”고 설명했다.

부동산업계에서는 지난 정부 내내 억눌려 있던 주택 공급 정책에 전향적인 변화를 기대하고 있다. 특히 수요자 관점에서 선호도가 높은 지역에 보다 많은 주택을 공급하겠다는 정부 방침을 주목하면서도 반신반의 하는 분위기다. 방향성은 명확하게 제시했지만 공급하는 주택의 입지와 일정, 분양방식 등 구체성이 결여돼 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지난 정부와 정책 기조가 180도 달라졌고 하락국면에서 규제 완화 등의 정책이 시장 안정화에 긍정적인 영향을 줄 수 있다”며 “다만, 향후 주택공급 계획 등을 시장 상황을 면밀히 살펴 탄력적으로 운영할 필요가 있다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “중장기적으로 주택시장 부침(浮沈)과 관계없이 주택을 공급하겠다는 것은 긍정적이다”며 “재건축·재개발 등 민간 주도 주택공급은 다양한 변수로 공급 시기를 예측하기 어려워 주택공급 효과를 극대화하기 위해선 택지개발 등 공공 주도 정책과 상호 보완이 이뤄져야 할 것이다”고 말했다.

■주거 품질·정주 여건 개선…‘질적 변화’ 기대

정부는 주택공급에 있어 단순한 숫자를 획기적으로 늘리는 것이 아니라 질적인 구조 개선도 꾀하겠다는 방침이다. 8·16공급 대책에는 주거품질을 높이고 정주여건을 개선하겠다는 대책이 여럿 포함돼있다. 사회문제로 대두된 층간소음 문제를 해결하고 공공임대주택 등 주택 품질을 높이는 방안이 발표됐다. 정부는 국민소득 3만불 시대에 맞는 주거품질과 안전을 확보하겠다는 구상이다.

입주가 시작되지 않은 3기 신도시의 정주여건을 개선하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 사업의 조기 개통과 착공을 추진한다. 윤 대통령은 국토교통부 업무보고를 통해 GTX의 신속한 추진을 강조하면서 노선 확대·연장도 주문했다. 과거 신도시 개발 과정에서 ‘선(先) 입주·후(後) 교통’으로 교통난을 겪은 사태를 되풀이하지 않겠다는 것이다. GTX-A노선은 이번 정부 임기 내인 2024년 6월 이전에 개통하고, C노선은 2023년 착공·2028년 개통, B노선은 2024년 착공·2030년 개통을 목표로 사업이 추진된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거 신도시 정책은 ‘교통’ 부분이 항상 미흡해 입주민들이 수년간 교통난을 겪었다”며 “이러한 전철을 밟지 않기 위해 선 개통하는 방향은 맞으나 국내 최초로 지하 40m 이상의 대심도 사업을 추진하는 GTX 개통을 단축하는 건 현실적으로 쉽지 않다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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