"그래서 그걸 어떻게?" 대책 본 전문가들 갸우뚱

[땅집고] 향후 5년간 전국에 270만 가구 공급을 골자로 하는 윤석열 정부의 첫 주택 공급대책이 16일 공개됐다. 이번 공급대책은 민간의 재개발·재건축 등 정비사업을 활성화해 서울을 비롯한 수도권 주택 공급을 확대하는 것이 핵심이다.

정부는 향후 5년간 공급할 총 270만 가구 중 ▲재개발·재건축, 도심복합사업 등 신규 정비구역을 지정으로 52만 가구 ▲3기 신도시 등 공공택지 88만 가구 ▲도시개발과 지구단위계획수립 등 민간 자체 추진사업으로 130만 가구를 공급한다는 구상을 밝혔다.

다만 부동산 업계에서는 민간 위주의 공급 전환은 바람직하지만, 결국 실현 여부가 관건이라는 반응을 보였다. 정부가 전체적인 공급계획의 ‘아웃라인’ 정도만 공개한 만큼 “사실상 구체적인 내용이 다 빠져있다”는 지적도 나온다. 이번에 발표한 공급계획의 구체적인 후속 이행 방안이 더욱 중요하다는 분석이다.

■ 270만호 공급…“부지, 재원 확보 등 실천 가능한 후속대책 필요”

부동산 업계에서는 향후 5년간 270만가구 주택공급 발표로 인해 내 집을 마련하려는 실수요자들이 기존 주택시장보다 신규 분양시장에 더 관심을 쏟을 것으로 예측한다. 이번 대책에서 2030세대를 위한 ‘청년원가주택’, ‘역세권 첫집’으로 총 50만가구가 공급되고, 임대로 거주하면서 자유롭게 분양받는 모델 ‘내집마련 리츠’ 등도 도입되기 때문이다.

다만 국토부가 공개한 ‘270만 가구 공급’ 물량은 인허가 기준이어서 실질적으로 시장에 공급이 이뤄지기까지는 상당한 시일이 걸릴 것이라는 지적이 나온다. 구체적 입지나 분양 일정 역시 9월, 10월부터 발표한다는 계획이어서 실제 공급시기는 더욱 늦어질 수 있다.

청년원가주택과 역세권 첫집은 2030세대가 선호하는 도심 지역에 근접할수록 부지 확보가 어렵다는 점이 걸림돌이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “부지 발굴, 재원 확보, 민간 협력 등이 이번 공급대책의 효과를 결정짓는 3가지 핵심요소가 될 것”이라며 “부지를 어떻게 발굴할지, 재원을 어떻게 마련할지 실천 가능한 후속 계획을 세우는 것이 필요하다”고 했다.

■ 재초환·안전진단 완화 기대↑…“가격 자극, 민간주도 활성화 의미 퇴색할수도”

이번 대책에서 특히 관심을 모으는 내용은 재건축초과이익환수제와 안전진단 완화다. 특히 정부가 재건축 ‘3대 대못’으로 꼽히는 재초환 개편안을 내놓으면서 정비업계에서는 민간 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 문재인 정부 시절 강화된 재건축 안전진단 규제도 손질할 예정이다.

▶[관련기사] [8·16 공급대책] '재건축 대못' 재초환도 완화…정비업계 벌써"글쎄"

그러나 정부는 시장상황을 면밀히 따져 대책을 발표하겠다는 신중한 입장을 보이고 있다. 재건축 부담금 감면안 세부 내용은 9월 중으로, 안전진단 규제 역시 12월께 구체적인 내용을 발표할 것으로 보인다. 국토부는 “대책 발표시에 모든 내용을 다 공개하면 법안을 논의하는 과정에서 혼란이 가중될 수 있다”며 “정기국회 법안을 제출하고 난 뒤 추후 (내용을) 소개할 예정”이라며 한 발 물러선 상황이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 내에서도 다주택자나 재초환 부과금액이 상당한 고가아파트 밀집지 등 부담금 완화 수위에 대한 민감도가 상당히 예민하다. 재초환과 안전진단 규제완화의 적용범위와 시행시기는 시장상황을 조금 더 살펴본 후 연말이전 정부가 최종 제시할 계획”이라고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “재초환 규제 완화가 재건축 아파트 가격을 자극할 수 있고 반대로 시장의 기대치에 부응하지 못하면 민간 주도 공급 활성화라는 의미가 퇴색할 수 있어서 어느 정도 수준으로 합의가 될지 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

이밖에 정부는 ▲1기 신도시 정비사업 마스터플랜 2024년 마련(예정) ▲ 민간 제안 ‘도심 복합사업’ 등 신모델 도입으로 민간 주택공급 확대 ▲ 15만가구 내외의 신규 공공택지 후보지 2023년까지 발굴 등 계획을 천명했다. 피데스개발 김승배 대표는 "일단 과거 관습적인 신도시 위주의 공급 방식에서 벗어나 도심·민간 위주로의 사업 전환은 바람직하다. 다만 이 접근법이 과연 시장에서 작동할지 여부는 별개의 문제"라며 "민간의 참여를 확대할 수 있도록 각종 인센티브 등 유인책이 합당하게 제시되어야 할 것"이라고 했다.

■ 향후 시장 전망은…

이미 이전부터 공급계획의 얼개가 공개되었던 만큼, 이날 공급계획 발표가 시장을 직접적으로 불안하게 만들 요인은 크지 않다는 분석이다. 다만 주택 시장 하방 압력은 점차 커질 것이라는 관측이 제기된다. 박원갑 부동산수석전문위원은 “공급대책 발표로 수요가 분산되면서 기존 주택 가격에 하방 압력이 커질 수 있다. 즉 매머드급 공급계획에 시중 금리까지 치솟아 주택시장은 거래절벽과 가격하락이 동시에 나타날 가능성이 높다”고 했다.
/손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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