[8·16 공급대책] '용적률 최대 700%' 도심복합사업, 민간에도 넘긴다

[땅집고] 16일 발표된 윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책은 무주택 서민 등의 내집 마련과 주거 상향 수요에 부응한다는 원칙에 따라 도심 내 규제 완화를 통한 주택 공급 확대를 핵심으로 한다.

이날 정부는 당초 내세운 ‘250가구 + α’의 공급 계획을 총 270만 가구로 확정해 발표했다. 향후 5년간 이 공급량을 달성하기 위해 정부는 우선 주택 공급의 장애물로 작용한 각종 규제를 풀고, 인허가 절차에 ‘통합심의’를 도입해 공급 시기를 단축한다는 계획이다.

청년과 무주택 서민에게 저렴한 주택을 공급하기 위한 방안으로 GTX 역세권과 3기 신도시 등 수도권 핵심 입지에 ‘청년 원가 주택’과 ‘역세권 첫집’을 도입하기로 했다. 공공 주도 공급 방식의 혜택을 민간에도 부여하는 ‘민간 도심복합사업’ 도입 방안도 이번 대책에 포함됐다.

■ 역세권 첫집·청년 원가주택 50만 가구 공급…연내 3000가구 사전청약

정부는 공공택지, 도심정비사업지 등에서 기부채납 물량 등을 활용해 청년원가 및 역세권 첫집으로 공급할 계획이다. 공급 물량은 50만 가구다.

저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택으로 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 분양하고 입주민이 일정기간 거주 후 ‘분양가+가격상승 일정분’으로 국가에 매각하는 방식으로 추진된다. 청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 폭넓게 분양 기회를 제공하는 한편, 분양가가 시세대비 크게 저렴한 점을 감안해 매각시에는 공공 환매 등으로 시세차익 일부(30%)를 환수할 예정이다.

정부는 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지에 청년원가주택 또는 역세권 첫집을 공급할 예정이다. ▲남양주왕숙 1만5000만~2만가구) ▲고양창릉(9000~1만3000가구) ▲하남교산(8000~1만가구) 등이 검토되고 있다. 또 고양창릉, 부천대장, 남양주왕숙 등에서 연내 사전청약으로 약 3000가구를 우선 공급한다는 계획이다. 세부 공급 방안 등은 9월 청년 주거지원 종합대책에서 공개할 예정이다.

이와함께 임대로 살면서, 분양 여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 신개념 민간분양 모델 ‘내집마련 리츠(가칭)’도 도입한다. 주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급 주체로, 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대 및 거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시(6∙8∙10년차) 감정가로 납부하게 된다.

■ ‘민간 도심복합 사업’ 도입…20만 가구 공급

공공주도 도심 복합사업의 혜택을 민간에 확대하는 신(新)사업의 개념의 ‘민간제안 도심복합 사업’도 추진한다. 법 개정이 필요한 사안이라 국회 논의를 거쳐 2023년 사업지 공모에 나선다.

민간 제안 도심복합사업은 문재인 정부의 공공주도 도심 복합사업인 2·4 대책을 대체하는 윤석열 정부의 대책이다. 도심복합개발사업의 주체를 민간으로 전환하고 공공이 아닌 민간 주도의 주택 사업에도 각종 특례를 부여하는 방식이다. 앞서 원희룡 장관은 이 같은 방안을 윤 대통령에 보고했다.

민간 제안 도심복합사업은 도심, 부도심, 노후 역세권, 준공업지역 등에 토지주 2/3 이상이 동의할 경우, 민간 전문기관(신탁·리츠 등)이 시행하는 방식(비조합 방식)으로 추진한다.

공공 도심복합사업의 경우 용적률 상한선이 700%에 달하고, 인허가 기간도 대폭 단축되는 인센티브가 제공됐다. 재개발을 위한 노후도 기준이나 기부채납 비중 등 관련 규제 문턱도 낮고, 새 아파트를 분양받을 때의 취득세를 감면하는 등 세제 혜택도 있었다. 정부는 민간 제안 사업도 공공 사업 수준의 용적률과 세제혜택, 공원·녹지 기준 완화 등을 적용하되 공급주택 일부는 공공임대ㆍ공공분양 등으로 기부채납하는 등 토지주·민간사업자 개발이익을 적정 수준으로 환수하고 필요한 경우 필요시 이익상한제 도입도 검토한다는 방침이다.

아울러 교통·재해·환경 영향평가 및 경관·건축심의 등 개별적으로 진행돼 기간이 오래 걸렸던 주택공급 관련 인허가를 한꺼번에 원스톱으로 처리할 수 있는 ‘통합심의’를 확대하기로 했다. 이 역시 공공주택이나 공공 재정비사업 등 일부에만 적용됐는데, 민간 정비·주택사업에도 적용해 민간의 주택 공급을 촉진하겠다는 계획으로, 이를 통해 인허가 기간이 최대 6개월까지 단축될 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “역세권 첫집과 청년 원가주택 등은 젊은층이 선호하는 도심 내 부지 확보를 하는 것이 관건인데, 어디에 공급하고, 재원을 어떻게 마련할 지 현실적인 후속 대책이 필요해 보인다”며 “부지 발굴, 재원 확보, 민간 협력은 이번 공급 대책의 효과를 결정짓는 3가지 핵심 요소가 될 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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