집 사기 전, 이 3가지 경우는 꼭 세무 상담 받으세요

[공셈세무사의 세금이야기] 자금조달계획서 작성할 때 세무상담 꼭 필요한 경우 3가지

[땅집고] 올 들어 주택 거래 절벽 심화로 국세청 세무조사 대상이 줄어들면서 자금조달서 제출 이후 소명 확률이 높아지고 있다. 소명 요청이 나오는 시기도 이전에 비해 빨라졌다. 지난해 상반기까지만 해도 잔금일 이후 3개월이 지나야 소명 요청이 나왔지만 최근에는 잔금일이 일주일이 채 지나지 않아 소명요청 등기를 받은 경우도 왕왕 발생하고 있다.

특히 다음 세 가지 경우 이상 거래로 의심받아 소명 요청을 받을 가능성이 높다. 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 땅집고는 공찬규 케이에스세무회계대표 세무사의 도움을 받아 자금조달 계획서 제출 이후 국세청으로부터 소명 요청을 받을 것을 대비해 주택 취득 전에 세무사와 사전 검토가 필요한 사례를 꼽아봤다. 공 세무사는 공셈TV 유튜버로도 활동 중이다.

1.국세청에 신고된 소득이 실제 매출에 비해 현저히 적은 경우

우선 국세청에 신고된 소득에 비해 매입한 부동산의 금액이 클 경우다. 특히 사업자들은 실제 매출보다 소득 신고를 작게 할 경우가 많은데 매출이 많아 모아놓은 자금이 충분하더라도 소명 요청을 받을 가능성이 높다. 사업자들 중 종합소득세 신고시 현금 매출을 신고하지 않거나 비용을 과다하게 산출해 실제로 번 소득보다 낮게 신고한 경우 자칫 사업장 세무조사로도 이어질 수 있으므로 소득 신고를 정확히 해야 한다.

2.부모에게 돈을 빌려 자금을 조달하는 경우

부모에게 돈을 빌려 자금을 조달하는 경우에도 소명 요청에 대비해야 한다. 주택을 매입할 때 본인이 모아둔 자금으로는 부족해 가족에게 일부 도움을 받아 주택을 취득하는 경우가 많다. 증여세를 내고 증여를 받는다면 큰 문제가 없지만 증여세가 커 부모자식간 차용을 하는 방식을 택하기도 한다. 하지만 국세청에서는 원칙적으로 직계존비속간 차용을 인정하지 않는다고 명시하고 있다.

즉, 차용으로 인정받기가 쉽지 않다는 의미다. 때문에 이럴 경우를 대비해 부모 자식간 차용증을 작성해야하며, 차주의 소득 유무, 차용금액, 차용 기간, 원리금 상환 내역 등을 기록해 놓아야 한다. 차용 금액이 클수록 차용으로 인정받기 어렵기 때문에 차용금액이 많다면 사전에 세무상담을 받을 것을 권한다.

3.사업자 대출로 자금을 조달하는 경우

고가의 부동산을 매입했거나, 취득자 연령이 어리거나 자금조달계획서에 차입금이 있을 때 소명 요청이 오는데 이때 사업자대출로 주택 매입 자금을 마련했다면 유의해야 한다. 관할 시나 구청에서 소명요청이 오면 사업자대출 사용 유무까지 확인하지 않아 걱정을 하지 않아도 된다. 하지만 한국부동산원에서 소명요청이 오면 사업자 대출로 자금을 조달했는지를 묻는다. 한국부동산원이 사업자대출로 주택을 취득한 사실을 알게 되면 이를 은행에 통보해 대출이 회수될 수도 있다. 실제 조사 참고용 설문지에 다음과 같은 사업자 대출 여부를 확인하고 있다.

은행이 사업자 대출을 받아 주택 매입 사실을 알게 될 경우 즉시 기한 이익상실이 되어 연체이자가 발생하고 대출 상환통보를 받게 된다. 기한 내 대출을 상환하지 못하면 최악의 경우 아파트는 경매로 넘어갈 수도 있다. 이러한 경우를 방지하기 위해 세무상담을 미리 받을 것을 권한다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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