입력 : 2022.08.06 07:38
[땅집고] “거래 사례가 많지 않아서 시세가 보합으로 나타난 것으로 보입니다. 매수자들은 하락할 가능성을 염두에 두고 거래를 서두르지는 않지만 적어도 매도자들은 크게 하락한 가격에 집을 내놓을 생각이 없습니다.”(서울 서초구 방배동 방배래미안타워 인근 공인중개사사무소 대표 A씨)
‘나홀로 상승세’를 이어가던 서초구가 20주만에 보합 전환했다. 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 세인들의 관심은 ‘나홀로 상승세’를 이어가는 서울 서초구 집값에 쏠리는 듯 하다. 엄밀히 말하면 언제쯤 서초구 집값이 떨어질 지에 관심이 많다.
전문가들은 최근 대세 하락에 따른 미세조정이 일어날 수는 있어도 서초구 한강변 단지를 대체할 만한 단지가 나타나기 전까지 아파트값이 크게 하락할 가능성은 낮다고 본다. 서초구는 15억원 이상의 고가주택이 밀집해 금리 인상의 영향을 덜 받는다. 또한 강남 3구(강남·서초·송파) 중 유일하게 토지거래허가제 적용을 받지 않아 반사이익도 누리고 있는 게 사실이다. 다만 부동산 시장이 냉각기에 접어들면서 거래절벽에 따른 수요가 제한적인 만큼 상승 한계점에 도달했다는 데에는 인식을 같이 한다.
■ 서초구 나홀로 상승세 멈춰…일부 단지 하락 거래도
최근 부동산 경기 침체에도 상승세를 이어가던 서울 서초구 아파트값이 지난주부터 오름세를 멈췄다. 한국부동산원에 따르면 지난 1일 기준 서초구 아파트값이 보합 전환했다. 부동산R114 기준으로는 5일 0.01% 하락했다.
실제 일부 단지에서는 하락거래도 나타나고 있었다. 서초구 서초동 서초삼성래미안 아파트는 지난달 10일 84㎡가 19억원에 거래되며 지난해 9월 21억원에 팔린 것에 비해 1억원 하락했다. 서초구 잠원동 훼미리 아파트도 지난달 1일 84㎡가 23억원에 거래되며 전달 대비 1억원 떨어졌다.
전문가들은 집값이 이미 오를 만큼 올라 고점에 다다랐다는 인식이 확산되고 있는 데다, 금리 인상으로 매매가 대비 수익률이 낮아 투자심리도 크게 위축됐기 때문으로 분석한다. 실제 서울 부동산 정보광장에 따르면 서초구 주택 매매 거래량은 지난 5월 647건에서 392건으로 급감한 것으로 나타났다. 송승현 도시와경제 대표는 "서초구가 선호도가 높은 입지라 대세 하락기에도 여전히 오르며 탈동조화 되는 기간이 있기는 했지만 수요가 폭발적으로 늘어나기엔 어려워 결국엔 상승하는데 한계점에 다다른 것"이라고 말했다.
특히 경기 침체기가 길어지면 부동산 자산을 매각해 사업비를 보전하는 상황이 올 수 있다는 예측이 나온다. 송 대표는 “서초구가 고가 주택 밀집지역인만큼 금리 인상 영향권에서 벗어나있다고 하더라도 사업자 대출로 주택 매입 자금을 조달했거나 실제 사업을 하고 있는 경우 타격이 있을 것”이라며 “전반적으로 경기가 위축돼 사업이 어려워지면 (부동산) 자산을 매각해 사업자금을 보전해야 하는 경우가 발생할 수도 있다”고 말했다.
■ 대세 하락 전환은 아직…일부 착시효과
다만 사실상 거래가 올스톱한 상태라 보합 전환을 두고 하락 전환 신호라고 보기는 어렵다는 분위기가 대체적이다. 통계에서 나오는 매매가 변동률은 서초구 모든 동을 지수화 한 것이어서 실제 동별로 분위기는 사뭇 다르다는 평가다.
특히 신축단지가 밀집한 반포동 일대 아파트 시세는 여전히 건재하다. 한국부동산원 관계자는 “일부 단지에서 하락 거래가 이뤄지고 있기는 하지만 거래 사례가 많지 않고 서초구의 반포·잠원동 등 수요자 선호 단지를 중심으로 상승세를 기록해 혼조세를 보이며 보합으로 전환했다”고 말했다.
특히 반포동 재건축 단지의 경우 입주권마다 부담해야하는 금액이 달라 동일 주택형임에도 하락 거래된 것처럼 보이는 ‘착시효과’라는 분석도 있다. 김경식 반포르네상스 부동산중개법인 대표는 “전체가 72㎡(25평) 단일 주택형인 반포3주구(에이아이디차관주택)는 지난달 28일 29억5000만원에 거래되며 전고가 대비 7억5000만원 하락했는데 이 사례를 하락 거래라고 보면 곤란하다”면서 “현재 반포3주구는 이주를 완료해 입주권 상태로 평형 신청을 완료했다. 36억원대에 거래된 매물은 43평형을 받을 수 있는 입주권인 반면 29억원대에 거래된 매물은 31평을 받을 수 있는 입주권이라 시세에 맞게 거래된 것”이라고 말했다.
전문가들은 서초구 집값이 하락하더라도 미세 조정에 그칠 것이라고 봤다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “반포 재건축 단지들은 실제 3~5년 후면 입주할 수 있는 단지들이라 입주 후 상승할 가치를 고려한 기대감이 계속 반영되고 있는 상황”이라며 “상승세가 멈춰 보합을 보일 수는 있더라도 서초구가 전국에서 가장 선호도 높은 학군지라는 점, 한강변 고급 단지 중 재건축 진행 속도가 가장 빠르다는 점 등의 희소성을 고려하면 당분간 대체할 만한 아파트가 없어 쉽게 가격이 떨어지기 어려울 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
▶ 건물·토지는 ‘땅집고 옥션’으로 사고 판다. 부동산을 투명하게, 제값에 거래하는 기술. ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인하기
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!