입력 : 2022.08.05 13:40
[2022 달라지는 상권 지형도] 골목마다 상가 신축 붐…악재 속에서 승승장구하는 연남동
[땅집고] 부동산 경기 침체와 금리 인상이라는 악재 속에서도 승승장구 뜨는 상권이 있다.
전철 경의중앙선 홍대입구역 3번 출구를 나와 바로 앞 경의선 숲길 초입 부근에 위치한 연트럴파크(연남동) 일대다. 지난 2일 연남동을 찾았다. 비 오는 날 평일 오전 이른 시간인데도 연남동은 젊음의 열기로 생동감이 느껴졌다. 숲길 양옆에 들어선 이른바 ‘SNS 핫플레이스’ 마다 손님들로 가득했고, 숲길을 따라 유유자적 산책을 즐기는 사람들도 많았다.
연남동 역시 코로나 펜데믹에 상권이 위축되는 위기를 맞기도 했다. 하지만 이도 잠시, 최근 MZ세대를 겨냥한 인근 핫플레이스를 중심으로 홍대입구역 상권과 함께 1위 상권의 위상을 되찾았다. 골목 상인들은 “2021년까지만 해도 코로나 영향으로 장사가 힘들 때도 있었으나 최근에 유동 인구가 많아지며 이 일대가 많이 활성화됐다”며 환한 웃음을 지어보였다.
서울시 우리 마을가게 상권분석 서비스에 따르면 올 1분기 연남동의 점포 수 총 261개에 달한다. 전년 같은 분기 대비 25개, 전 분기 대비 6개 늘었다. 2021년만 해도 폐업한 가게가 13개에 달했지만 올 1분기에는 1개 점포가 문을 닫았을 뿐이다. 지난해 4분기 공실률은 동교·연남이 2.9%를 차지했는데 현재 연남동은 공실률이 거의 ‘제로’다.
인근 공인중개사 A씨는 “작년까지만 해도 권리금이 없는 상가가 1층에도 있었지만, 지금은 없다고 보면 된다”고 말했다. 손님들이 몰리며 부동산 시장에도 활기를 띠었는데 얼마 전까지만 해도 평당 4000만원~5000만원대이었던 매물이 현재는 평당 6000만~7000만원까지 올랐다.
연남동의 점포 업종 비율은 일반점포 비율이 96.6% 프랜차이즈 업종 비율이 3.4%의 낮은 비율로 2030세대를 겨냥한 이색 상권 위주로 골목골목마다 고르게 분포돼 있다. 연남동은 평균 매출이 오후 5시~9시에 가장 높아 오후와 저녁시간대가 활발한 상권이다. 업종별로는 외식업이 47.2%로 가장 높은 비율을 차지하고, ▲서비스업 29.4% ▲소매업 23.4%로 그 뒤를 잇는다.
최근엔 소매업종인 셀프 사진관이 MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 태어난 세대) 사이에서 인기몰이다. 신축 중인 상가 건물 관계자 3명 중 1명은 “건물주가 건물 1층에는 셀프 사진관을 계획 중에 있다”며 “연남동 셀프 사진관은 평일, 주말 할 것 없이 수요가 많아서인지 도보 2~3분 이내에 이미 사진관이 있어도 또 들어설 가능성이 높다”고 했다.
■연남동 근린생활시설 대폭 허용…노후 주택 허물고 상가 신축 붐
앞으로 연남동 경의선 숲길 인근 상권은 더 커질 전망이다. 연남동 골목상권에서 이른바 ‘미로길’로 불리는 경의선 숲길 위쪽 공원 변 주택들은 2011년 휴먼타운으로 지정돼 구역별로 1층 혹은 2층까지만 근린생활시설(상가)이 허용됐다. 이 때문에 당시 휴먼타운 일대의 건물은 인기가 없었다.
그러나 지난 4월 서울시가 연남동 휴먼타운을 ‘연남동 지구단위계획구역’으로 변경해 경의선숲길 공원 주변 카페와 음식점 등 다양한 근생시설 용도를 대폭 허용했다. 공원 중심부에서 단절됐던 상업기능을 공원변 전체로 확대하고, 구역 내부 주요 도로변에도 음식점 영업이 가능해진 것이다.
이에 따라 인근 노후 빌딩이나 주택 소유주들은 근린생활시설(상가)로 용도 변경해 임대 수입과 함께 투자 가치를 높이려는 움직임이 본격화되고 있다. 인근 공인중개사 B씨는 “이 일대 신축 상가는 현재 평당 가격이 1억에서 1억 6000만원에 거래된다”며 “타 지역 핫플 상권들에 비해 평단가 자체가 높게 책정된 편”이라고 말했다.
근린생활시설은 음식점과 사무소, 소매점 등 주택가와 인접한 곳에 들어서는 주민 생활 편의 시설이라고 보면 되는데, 상가와 비슷한 개념이다. 근생 1종에는 슈퍼, 휴게음식점, 체육도장 등이 있다. 근생 2종에는 대중음식점, 극장, 영화관, 서점 등이 포함된다.
이날 찾은 연남동에는 곳곳에 노후 주택을 허물고 1종에서 2종의 다양한 근생시설을 짓는 중이었다. 경의선 숲길 초입부터 골목 전체를 둘러본 결과 신축 중인 근생시설이 10개에 달했다.
경의선 숲길 초입에 위치한 대지면적 649㎡의 부지가 130억원에 매물로 나와 있다. 인근 공인중개사 C씨는 “연남동 인근에 노후 주택을 보유한 집주인 상당수가 건물 용도를 근린 상가로 용도 변경하고 있다”며 “임차인들이 통 임대하기도 하고 지어지고 있는 근린 상가 대부분이 활발하게 거래되고 있다”고 말했다. 다만 또다시 고개를 들고 있는 코로나와 임대료 추이는 연남동 일대 상권 활성화에 복병이 될 가능성이 높다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “연남동 상권은 활발한 골목 상권을 중심으로 근생시설이 들어서며 상권이 더 확장되는 과정에 있다”며 “새로 지어지는 근생상가 대부분이 골목에 위치해 도심·오피스형 상권은 아니지만 상권의 범위가 더 넓어져 앞으로 수요가 많아질 것”이라고 전망했다. /김세린 땅집고 기자 line@chosun.com
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