"강남? 당연히 비교불가"…용산, 부동산 판도 뒤흔든다

[땅집고] 서울시가 서울 한복판 마지막 남은 대규모 가용지인 ‘용산정비창’을 국제업무지구로 개발하기로 발표하면서 투자자들의 관심이 용산으로 향하고 있다. 용산공원 조성, 대통령실 이전 등에 이은 개발 호재에 ‘용산이 용으로 승천할 일만 남았다’는 우스갯 소리도 나온다.

현지에서는 용산구 일대 부동산의 가치가 장기적으로 강남을 뛰어넘을 것이라며 기대감에 부풀어 있다. 용산정비창 개발이 본격화되면 부동산시장의 판도를 단번에 바꿔놓을 것이란 전망에 무게가 실린다.

■ 한차례 무산 ‘용산국제업무지구 개발’ 10년 만에 재개…개발 기대감 ‘뿜뿜’

서울 용산구 한강로3가 일대 노란자위 땅을 차지한 용산정비창 부지는 여의도공원의 2배·서울광장의 40배에 달하는 규모다. 2007년 민선4기였던 오세훈 서울시장은 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대를 포함해 총 51만8692㎡를 관광·정보기술(IT)·문화·금융 비즈니스 허브 등으로 바꿀 계획이었다. 하지만 2008년 리먼 브러더스 사태 이후 2011년 민간 시행사가 자금 조달에 어려움을 겪어 2013년 사업이 중단됐다. 이후 고(故) 박원순 전 서울시장 재임기간엔 개발이 아닌 ‘도시 재생’에 역점을 두면서 사업은 사실상 방치돼왔다. 이에 따라 이 일대는 만년 기대주로 남아 개발 기대 심리는 잠재돼 있었지만 ‘돈이 묶이는 것 아니냐’는 걱정에 매수세가 활발하지는 않았다.

사업 중단 10년이 지난 현재 용산정비창 개발 계획이 가시권에 들면서 개발 기대감에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 이들이 가장 눈독을 들이는 곳은 용산 ‘대장주’로 꼽히는 용산정비창 전면 1~3구역 일대다.

특히 서울시 발표 이후 1~3구역 근린생활시설인 상가 매물을 찾는 문의가 늘었다. 상가건물은 주택 수에 포함되지 않고 실거주를 할 필요가 없는데다 대출도 용이하기 때문이다. 심영보 용산국제공인중개사사무소 대표는 “용산구 내 재건축·재개발 정비구역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정돼 입주권을 받으려면 실거주를 해야한다”며 “하지만 근생건물은 실거주를 하지 않아도 건물 내에서 사업을 운영하고 있다면 입주권을 받을 수 있다”고 말했다. 심 대표는 “용산 부동산에 관심 갖는 사람들 중에는 이미 주택을 갖고 있는 경우가 많아 세금 계산 시 주택 수에 합산되지 않고 실거주할 필요가 없는 근생건물을 찾는 경우가 많다”고 말했다.

전면1구역 주택의 경우 최근 재개발 사업이 진척되면서 시세가 오른 데다 토지거래허가구역이라 실거주를 해야 하는 제약 때문에 상가 건물에 비해 상대적으로 관심도가 낮다. 전면1구역은 지난해 8월 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 준비 중이다. 인근 공인중개사사무소에 따르면 현재 시장에 나와 있는 전면1구역 주택의 경우 대지지분 34평이 45억원 정도다.

심 대표는 “주택의 경우 상대적으로 저렴한 매물은 이미 다 팔려나갔고 현재 40억~50억 정도의 지분 넓은 단독주택만 매물로 남아있다”며 “최근 정비창 부지 개발 계획이 발표되면서 이마저도 소유주들이 1억3000만원대였던 평당가를 1억7000만~1억8000만원까지 올려 매수를 하려고 선뜻 나서는 사람이 없다”고 말했다.

용산 일대 정비사업 가운데 현재 유일하게 주상복합이 아닌 대단지 아파트로 재개발되는 청파1구역은 용산정비창 개발의 최대 수혜지로 꼽힌다. 하지만 최근 금리 인상·경기 위축 등의 여파로 아직까지 문의가 활발하지는 않은 편이다. 청파동 A 공인중개사사무소 관계자는 “실거주할 주택을 찾는 사람들은 상업지에 있는 전면1~3구역에 비해 상대적으로 저렴한 청파1구역을 찾는다”며 “상대적으로 금액이 저렴하다보니 수요가 많아 매물이 거래되는 족족 신고가를 경신하고 있다. 84㎡(26평)이 지난 6월 12억6000만에 거래됐는데 이는 대지지분 3.3㎡ 당 거래금액이 8000만원인 셈”이라고 말했다.

■ ‘서울 대표 랜드마크’ 시간 문제…“한국 넘어 세계적인 도시로 격상”

현지에서는 서울시 내 신사업을 추진하는 업무단지 용도로 사용할 만한 부지가 희소한만큼 용산 부동산 시장에 대한 긍정적 전망이 우세하다. 심영보 용산국제공인중개사사무소 대표는 “국가나 기업에서 업무단지를 조성하려면 사유지를 확보해야하는데 용산은 이미 국가에서 대규모로 빈 땅을 확보하고 있어 토지 소유주와 협상을 할 필요가 없다”며 “서울 시내에서UAM(Urban Air Mobility·도심항공교통) 등과 같은 첨단 산업을 수용할 수 있는 대규모의 토지가 없는데 용산은 이러한 산업이 들어올 수 있어 그만큼 고소득 직군 종사자가 늘어날 가능성이 높아 향후 강남 업무 단지 이상의 가치를 가질 수도 있다”고 봤다.

국제업무지구 개발이 진행되면 현재 용산구 일대에서 진행 중인 재개발·재건축 사업 속도가 가속화하면서 도시 전체가 빠른 시일 내 환골탈태할 것이라는 전망도 나온다. 용산공원을 중심으로 동쪽에 한남뉴타운 2만가구, 남쪽 한강변에 동부이촌동, 서빙고 재건축 리모델링단지 8000가구, 국제업무지구업무시설 내 6000가구, 삼각지 일대 재개발 구역을 포함하면 약 4만여 가구의 새 아파트가 들어서 초고층 복합 업무지구와 최첨단의 교통체계까지 갖춘 서울의 대표적인 랜드마크로 자리매김 할 수 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주거·업무시설 뿐 아니라 KTX·GTX 를 통해 전국으로 연결된 철도시설을 갖추고 있고 미국을 비롯한 각국의 대사관이 밀집한 곳이라 용산 개발 말미에는 사실상 한국을 넘어 세계적인 도시로 격상할 가능성이 높다”고 말했다.

위험요소도 제거됐다는 평이다. 오 시장이 10년 전 실패를 되풀이 하지 않기 위해 이번에는 개발 방식을 바꾸기로 한 것이다. 민간 PFV(프로젝트 금융회사)에 부지를 통매각했다가 금융위기 여파로 무산된 사례를 반면교사 삼아 공공기관인 한국철도공사(코레일)와 서울주택도시공사(SH)를 공동사업시행자로 선정한 것이다. 공공이 약 5조원의 재원을 투입해 부지 기반시설과 녹지 등 인프라를 앞서 구축한 뒤 구역을 나눠 민간에 매각한다는 계획이다. 박합수 교수는 “신도시 조성하는 것처럼 필지매각하는 형식으로 개발이 진행되기 때문에 빠른 사업 속도는 담보할 수 있을 것”이라며 “또 공공주도 방식이라 사업 초기에 방향성을 잃지 않고 일관적으로 사업을 진행할 수 있다는 측면에서 바람직하다”고 말했다.

다만 일각에서는 최근 용산 집무실 이전, 용산공원 조성 등의 호재로 집값이 이미 시세가 크게 오른 데다 최근 금리 인상·경기 위축 등의 악재가 겹친 만큼 당분간은 용산 일대 부동산 시세가 크게 뛰긴 어려울 것이라는 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원은 “일부 구역은 최근 사업이 진행되면서 이미 가격이 오른 데다 경기 침체· 금리 인상 등의 요인으로 용산 정비창으로 인한 가격 상승 효과가 크지 않을 것”이라며 “최종 완공까지 오랜 시간이 필요한 것도 가격 상승의 변수가 될 것이다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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