입력 : 2022.07.31 09:56
[공셈세무사의 세금이야기] 법인 보유 부동산, 차익 ‘10억 미만’이면 양도세 개인보다 더 나온다
[땅집고] 내년부터 법인이 부동산을 팔아 10억원 이하의 차익을 볼 경우 개인보다 내야할 세금이 많아질 전망이다.
지난 21일 정부는 2023년부터 부동산 임대업을 주된 사업으로 하는 법인을 대상으로 세율을 올리겠다고 발표했다. 이에 따라 현행 과세 표준 2억원 이하의 경우 10%였던 법인세율이 20%로 오른다.
주택 규제가 늘면서 법인을 설립해 꼬마 빌딩이나 오피스텔 등 상업용 부동산을 법인 명의로 매입했던 사례가 많았다. 법인은 개인과 달리 월세에 대한 제약 없이 부동산 담보 가치만 가지고도 대출을 받을 수 있어 개인에 비해 상대적으로 매입이 수월했기 때문이다. 대출 뿐 아니라 양도세 측면에서도 법인 투자가 유리했다.
하지만 과세 표준 2억원 이하에 대해 10%였던 법인세율이 20%로 오르면서 자칫 개인 명의로 빌딩을 취득했을 때보다 법인 명의로 부동산을 취득했을 때 양도세가 더 많이 나올 수도 있다.
땅집고는 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사로부터 상업용 부동산을 매입할 계획이 있다면 언제, 어떤 방식으로 매입하는 것이 유리할지에 대해 조언을 구했다. 공 세무사는 부동산 세금전문 유튜버(공셈TV)로 활동 중이다.
빌딩을 법인이 매도할 때와 개인이 매도할 때 차이를 비교해보자. 예를 들어 A씨가 대표자로 있는 B법인 명의로 5년 간 보유한 빌딩의 양도차익이 2억원이라고 가정해보자. 우선 A씨가 내야 하는 법인세는 2억에 대한 20%인 4000만원이다. 여기에 더해 A씨는 소득세를 추가로 납부해야 한다. 법인 명의로 취득한 부동산을 양도했을 때 생긴 차익은 법인으로부터 발생한 배당이나 급여로 취급하기 때문에 배당소득세나 근로소득세를 납부해야 한다.
A씨는 소득세를 최소한으로 내기 위해 1억 6000만원을 8년간 나눠 매년 2000만원씩 배당받기로 했다.(배당금이 2000만원 초과되면 다른 소득과 합산돼 누진세율이 적용된다.) 이때 배당소득세는 종합소득세(14%)에 지방세(1.4%)를 합한 2460만원이 발생한다. 때문에 법인이 내야할 세금 총액은 법인세 4000만원에 배당소득세 2460만원을 합한 6460만원이다.
만약 배당소득세나 근로소득세를 내지 않고 개인이 차익을 가져온다면 국세청은 개인이 법인에게 무상으로 돈을 빌린 것으로 간주해 법인세 외에 1억6000만원에 대한 세금을 부과한다. 세금은 무상으로 가져온 1억6000만원에 법정 이자율 4.6%를 곱한 금액을 부과한다. A씨처럼 차익이 2억원 발생한 경우 2억원에 법정 이자율인 4.6%를 곱한 920만원이 대표자인 A씨에게 부과된다. 동시에 B법인에게도 같은 금액이 부과된다.
만약 개인이 빌딩을 매입했다면 내야하는 세금은 얼마일까. A씨가 5년간 보유한 빌딩을 매도하면서 2억원의 양도차익이 발생했다고 가정해보자. 개인의 경우에는 양도세율 38%를 적용받는다.(양도세 산출 시 양도소득금액 구간별로 세율을 달리 적용한다. ▲1200만원 이하 6% ▲4600만원 이하 15% ▲ 8800만원 이하 24% ▲1억5000만원 이하 35% ▲ 3억원 이하 38% 등.)
개인은 장기보유 특별공제를 적용받아 10%의 세액이 감면된다. 따라서 2억원에서 2000만원을 공제한 1억8000만원이 과세표준이 된다. A씨가 내야할 양도소득세는 4900만원이다.
올해까지만 2억원 이하 구간에 대해서는 법인세율이 10%라 법인이 양도세 절세 측면에서 유리했지만 내년부터는 법인보다 개인이 양도세 측면에서 유리하다.
다만 양도차익이 10억원이 넘는다면 법인이 유리할 수 있다. 개인일 경우 10억원에서 장기보유공제 1억원을 뺀 9억원에 대한 양도세는 3억4300만원이다. 반면 법인은 법인세 2억원에 8억원에 대한 배당세 1억1200만원을 합한 3억1200만원으로 개인에 비해 더 적다.
또 1년 미만으로 보유해 팔 계획이 있다면 법인으로 보유하는 것이 개인으로 보유하는 것보다 내야하는 양도세가 적다. 개인은 매입한지 1년도 안돼 부동산을 팔게 되면 단기 양도세 50%가 적용되기 때문이다.
전현희 땅집고 기자 imhee@chosun