입력 : 2022.07.29 19:00
[땅집고] 올해 하반기에는 부동산 시장에 어떤 변화가 있을까. 정부가 발표한 경제정책 방향 중에는 법 개정이 필요해 시행 시기가 불투명한 사안도 있지만, 이미 시행 중이거나 시행을 앞둔 것들도 있다. 하반기 달라지는 부동산 정책을 소개한다.
① 생애최초 주택구입자 LTV 80%까지 적용
8월부터 생애최초로 주택을 구입하는 사람에 한해 주택담보대출비율(LTV)이 주택 소재 지역, 가격, 소득과 상관없이 80%(대출한도는 6억원)로 확대된다. 예전에는 서울에서 생애최초 주택 구매자가 7억5000만원짜리 아파트를 구입하려면 LTV가 최대 50%가 적용돼 3억7500만원까지 대출받을 수 있었다. 하지만 8월부터는 한도 80%를 적용해 최대 6억원까지 받을 수 있게 된다.
② 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용…청년 미래소득 반영
7월부터 DSR 3단계 규제가 시행됐다. DSR이란 자신의 소득을 바탕으로 금융권에서 빌릴 수 있는 대출 총 한도를 말한다. 올해 1월부터 연 소득의 40% 이상을 대출 원리금을 갚는데 쓸 수 없게 됐다. 기존엔 2억원 초과 대출에 대해서만 이 규제를 적용했는데, 7월부터는 1억원 초과 대출에 대한 연간 원리금상환액이 연 소득 40%(비은행은 50%)를 넘으면 추가 대출이 어렵도록 했다.
다만 정부는 ‘차주별 DSR’ 3단계 시행과 맞물려 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 소득이 적은 청년층의 장래소득을 반영한 연소득 책정 기준을 도입해 시행할 예정이다. 연령대별로 ▲만 20~24세 직장인은 현재 소득에서 51.6%(만기 30년 기준)를 더한 금액을 장래소득으로 인정받게 된다. ▲만 25~29세 직장인은 현재소득에서 31.4% ▲만 30~34세 직장인은 17.1%(만기 20년 기준) ▲만 35~39세는 6.8%(만기 15년 기준)를 더한 만큼 장래소득을 인정받아 DSR 규제를 적용받는다. 만39세 이상은 장래소득이 반영되지 않는다.
③종부세 공정시장가액비율 60% 적용
주택 수에 관계없이 2022년 종합부동산세 산정에 적용될 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 낮아진다. 공정시장가액비율은 부동산 세금을 부과하는 기준인 과세표준(과표)을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 비율을 말한다. 문재인 정부는 이 비율을 2019년 85%에서 매년 5%씩 올려 올해 100%로 적용하는 정책을 추진했다.
윤석열 정부는 지난달 발표한 ‘새정부 경제정책방향’을 통해 올해 공정시장가액비율을 한시적으로 60%로 낮추겠다고 밝혔다. 아울러 정부는 내년에는 공정시장가액비율을 원래 수준인 80%로 되돌리는 방안도 검토하는 것으로 알려졌다. 종부세 공정시장가액비율 조정은 종부세법 시행령 개정 사안으로 국회 동의 없이 정부가 결정할 수 있다. 종부세 납부 시기에 맞춰 시행령이 개정될 전망이다. 다만 함께 발표한 1주택자 특별공제 3억원 도입, 주택수 조정, 고령 및 장기보유자 종부세 납부 유예 방안 등은 법 개정 사항이어서 8월 임시 국회에서 법안 논의가 진행될 예정이다. 국회에서 법안이 통과해야 시행된다.
④ 생애최초 주택구입자 취득세 감면
정부는 6·21 부동산대책을 통해 생애최초 주택 구입자에 한해 연 소득이나 주택 가격에 관계없이 취득세를 최대 200만원까지 면제하겠다고 밝혔다. 현행 제도의 경우 연 소득 7000만원 이하, 주택 가격은 수도권 4억원 이하(비수도권 3억원 이하)의 제한을 받았으나 개인소득이나 주택구입가격 등의 조건을 없앤 것이다. 주택 취득세 감면 확대는 지방세특례제한법을 개정해야 시행 가능하다. 이에 따라 정부는 법 개정은 올 하반기에 추진하되, 다만 발표일(6월 21일)로부터 법이 개정될 때까지 생애 첫 집을 구입했다면 현행 법률에 따라 취득세를 먼저 납부토록 하고, 법 개정 이후 차액을 환급해 불이익이 없도록 한다는 계획이다.
⑤ ‘상생임대인’ 혜택 확대…자격 요건도 완화
정부는 올해 말까지 상생임대인에 대해 양도세 비과세 요건 중 하나인 거주의무를 면제해준다. 상생임대인이란 임차인과의 재계약시 임대료를 5% 이내로 올린 임대인을 의미한다.
현행 소득세법 시행령상 임대인이 비과세 요건을 충족시키기 위해선 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택의 경우 2년 이상 거주해야 한다. 바뀐 제도는 양도세 비과세 조건인 2년 거주요건을 없애 상생임대인에게 실질적인 혜택을 부여함으로써 임대차 가격 인상 자제 유도와 임차인 보호의 실효성을 높였다는데 의미가 있다.
상생임대인 자격요건도 완화된다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자에 한해 상생임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 준다. 이는 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다. 집주인이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지다.
⑥ 세입자 버팀목 전세대출 보증금·대출한도 확대
오는 8월1일부터 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출 보증금과 대출한도를 확대한다. 버팀목 전세대출은 연소득 5000만원 이하 서민들이 시중 은행 대비 저리(1.2~2.4%)로 이용할 수 있는 상품이다. 기존 버팀목 전세자금대출은 보증금이 수도권 3억원, 지방은 2억원인 주택에 적용한다. 대출한도는 각각 1억2000만원, 8000만원까지였다. 정부는 이를 대폭 확대해 수도권의 경우 보증금 4억5000만원, 2억5000만원인 주택으로 적용하고, 대출한도도 각각 1억8000만원, 1억2000만원으로 늘린다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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