가좌역까지 5분 '초역세권'…가재울 대장주 될까?ㅣDMC금호리첸시아

[땅집고] 지난 19일 경의중앙선 전철 가좌역 4번 출구로 나와 5분 정도 걷자 창문 사이 간격이 유독 빽빽해보이는 단지가 눈앞에 펼쳐졌다. 총 9개 구역으로 구성된 서울 서대문구 가재울뉴타운에서 유일한 주상복합아파트인 ‘DMC금호리첸시아’다.

이달 18일부터 입주를 시작한 ‘DMC금호리첸시아’는 가재울뉴타운 9구역에 지하 4층~지상 29층, 5개동, 총 450가구 규모로 들어섰다. 가재울뉴타운에서 핵심 교통망으로 꼽히는 경의중앙선 가좌역과 가장 가까운 아파트이면서 서울에서 ‘귀한 몸’으로 통하는 신축이라 관심이 쏠린다.

다만 이날 땅집고 취재진이 만난 가재울뉴타운 일대 공인중개사들은 “가재울뉴타운 9개 구역 중 입지가 가장 좋긴 하지만, 2015년 입주한 후 지역 대장주 역할을 해 온 ‘DMC파크뷰자이’ 집값을 넘어서긴 힘들 것”이라고 했다.

■가좌역 초역세권 입지…대장주 자리 넘본다?

가재울뉴타운은 서울 서대문구 북가좌동·남가좌동 일대 107만5672㎡를 9개 구역으로 나눠서 재개발하는 사업이다. 1구역이 ‘DMC아이파크’로 탈바꿈해 2009년 3월 입주했다. 아직도 재개발 사업이 한창인데, 현재 철거·이주를 마치고 공사 중인 8구역과 조합설립추진위원회 단계인 7구역만 남아있다.

‘DMC금호리첸시아’는 가재울뉴타운에서 7번째로 입주하는 아파트다. 현재 가재울뉴타운을 지나는 유일한 지하철 노선인 경의중앙선 가좌역까지 걸어서 5분 걸리는 초역세권이라, 입지만 보면 가재울뉴타운 아파트 중 가장 경쟁력 있다는 평가다.

그럼에도 지역 대장주 자리를 꿰차기에는 역부족이라는 전망이 나온다. 현재 이 일대 핵심 아파트는 4구역의 ‘DMC파크뷰자이’다. 총 4300가구 대단지이면서 대형 건설사 브랜드를 달고 있는 역세권 단지다. 이에 비해 ‘DMC금호리첸시아’는 450가구에 그치는 데다 브랜드 파워도 다소 떨어진다는 설명이다.

대중교통을 이용해 강북권 핵심 업무지구로 꼽히는 상암까지 15분, 광화문까지 30분 내외로 출퇴근할 수 있다. 단지 바로 남쪽에 전통시장인 모래내시장을 비롯해 각종 생활편의시설이 입점해있는 상업지구를 끼고 있다.

■인근 단지 대비 용적률 2배 ‘빽빽’…주거 쾌적성 떨어져

‘DMC금호리첸시아’ 주택형은 전용 16·59·74·84㎡ 총 4개 타입이다. 아파트인데도 원룸형인 16㎡가 있는 점이 독특하다. 인근 업무지구로 출퇴근하는 1인 가구를 겨냥해 이 같은 주택형을 구성한 것으로 풀이된다. 나머지 59~84㎡는 3베이 판상형 혹은 타워형 설계다.

가재울뉴타운 일대 아파트는 대부분 일반주거지역에 속해 용적률이 200%대다. 반면 ‘DMC금호리첸시아’는 준주거지역에 지은 주상복합이라 용적률이 472%로 더 높다. 이 때문에 주거 쾌적성이 비교적 떨어진다는 평가도 나온다. 단지 내 커뮤니티 시설로는 소규모 어린이놀이터 2곳을 비롯해 피트니스 센터·작은도서관·실버룸 등이 있지만 인근 대단지들에 비해 적은 편이다.

■ 전용 84㎡ 분양가 7억대…2년8개월 만에 호가 15억까지 올라

2019년 11월 분양한 ‘DMC금호리첸시아’ 분양가는 전용 84㎡(34평) 기준 평균 7억2600만원 정도였다. 2019년 조합원 분양권이 최고 8억3000만원에 거래된 후. 현재 온라인 부동산 중개사이트엔 13억5000만~15억원에 매물로 나와 있다. 호가 기준으로 2년 8개월여 만에 집값이 최소 6억원 이상 뛴 셈이다. 59㎡(25평)의 경우 분양권 호가가 11억~12억5000만원까지 올라 있다.

가재울뉴타운 일대 공인중개사들은 ‘DMC금호리첸시아’가 최고 호가인 15억원 수준에 거래되기는 힘들 것이라고 보고 있다. 집값이 가장 비싼 인근 ‘DMC파크뷰자이’ 84㎡가 지난해 9월 15억4000만원(10층) 최고가에 팔렸는데, 올해 6월에는 집값이 12억7500만원(12층)까지 떨어졌기 때문이다.

이달 기준 주택형별 전세보증금 시세는 ▲59㎡ 5억5000만~7억원 ▲74㎡ 6억~7억9000만원 ▲84㎡ 6억6000만~8억5000만원 등이다. 남가좌동 A공인중개사사무소 관계자는 “인근 상암이나 광화문으로 출퇴근하는 젊은부부들이 전셋집 문의는 많이 하는데, 요즘 금리가 많이 오르는 바람에 계약을 포기하는 사례가 많아서 전세 거래가 잘 안되고 있다”고 전했다.

땅집고 자문단은 “최근 경제 상황과 아파트 자체 상품성 등을 고려하면 ‘DMC금호리첸시아’ 집값이 대장주 가격을 밑도는 수준으로 형성될 것으로 보인다”며 “다만 앞으로 가재울뉴타운 남은 2개 구역까지 개발 완료하면 실거주 면에서는 서울 서북권에서 좋은 평가를 받는 주거단지로 자리잡을 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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