"양도세? 종부세? 뭐가 더 유리해요?" 고민에 빠진 다주택자들

[땅집고] 정부가 양도소득세 중과를 한시적으로 유예한 데 이어 종합부동산세 중과세율을 대폭 낮추는 세제 개편안을 발표하면서 다주택자들이 큰 고민에 빠졌다.

다주택자가 내년 5월 전까지 보유한 집을 처분하고 1주택자가 되면 양도세 수억원을 아낄 수 있다. 하지만 지난 21일 정부가 발표한 종부세율 개편안이 시행되면 집을 계속 보유해도 2021년 대비 세부담이 연간 수천만원 줄어든다.

다주택자들은 1주택자가 돼 양도세 혜택을 받을지, 아니면 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 크게 줄어드는 만큼 다주택자 지위를 계속 유지하는게 나을지, 하나를 선택해야 하는 상황을 맞게 됐다.

윤석열 정부는 지난 5월 출범 직후 서둘러 다주택자 양도세 완화 정책을 내놓았다. 시장에선 이를 보유한 주택을 처분하라는 신호로 인식하고 ‘출구 전략’이 대세로 자리잡았다.

하지만 세법 개정안이 발표된 7월21일 이후부터는 ‘보유’와 ‘처분’을 놓고 고민하는 집주인들이 늘고 있다. 내놨던 매물을 거둬들이는 집주인도 증가하는 추세다. 부동산 빅데이터 앱 ‘아실’에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트 매물은 6만2709건으로 파악됐다. 세법 개정안 발표 전날인 지난 20일(6만4668건)에 비해 약 3.1% 줄었다.

■ 2주택자, 지금 주택 처분하면 양도세 ‘6억4000만→3억8000만원’…2억6000만원 절세

서울 서초구 ‘반포래미안퍼스티지’ 84㎡와 송파구 ‘리센츠’ 84㎡ 아파트를 1채씩 보유한 2주택자 A씨의 사례로 살펴보자. A씨는 2021년 보유세로 1억1854만원을 냈다. 문재인 정부의 다주택자 중과세 정책 영향이 컸다. 보유세 부담이 커 주택 하나를 처분하고 싶어도, 양도세 중과세가 적용돼 망설여졌다. 현행법상 양도세 중과는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트에 달하는 세율을 적용한다. A씨가 리센츠 84㎡를 팔아 10억원의 양도차익이 발생했다고 가정하면 A씨는 양도세로 6억4000만원을 내야한다.

지난 5월 윤 정부가 ‘양도세 한시적 완화’를 추진하면서 A씨는 마음이 흔들렸다. 윤 정부가 취임 이후 1년간 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예한다고 밝히면서다. A씨가 이 기간 안에 집을 팔면 양도세 수억원을 아낄 수 있게 된다.

땅집고가 셀리몬 계산기를 통해 A씨의 양도세 변화를 계산해봤다. A씨가 보유한 두 주택 중 ‘리센츠’(매입가 15억원)를 내년 5월9일 이전 25억원에 매각(양도차익 10억원)하면 양도세는 3억8000만원이다. 하지만 이후에 팔면 다주택자 양도세 중과가 다시 적용되면서 세금은 6억4000만원으로 늘어난다. 양도세 중과를 한시적 유예받아 세금을 2억6000만원 정도 줄일 수 있게 된 셈이다.

■ 종부세율 개편안 적용하면 보유세 ‘8000만원→3500만원’

하지만 정부가 지난 21일 종부세 세율 개편안을 발표하면서 A씨는 또다른 고민에 빠지게 됐다.

일단 A씨가 두 주택을 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 올해 보유세로는 8421만원을 납부해야 한다. 지난해는 1억원이 넘는 금액이 부과됐지만, 윤 정부가 지난 6월16일 ‘새 정부 경제정책방향’에서 2022년도 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추기로 하면서 약 2000만원이 줄었다. 종부세 공정시장가액비율은 부동산 세금을 부과하는 기준인 과세표준(과표)을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 비율을 말한다.

하지만 이달 21일 발표한 세법개정안에선 다주택자의 종부세 세율이 더 큰 폭으로 낮아졌다. 전반적으로 종부세율 자체를 최소 0.5%에서 2.7%로 낮추고, 주택 수에 대한 중과세율을 폐지했다. 대신 주택 가격에 따라 세율을 차등 적용하기로 했다. 공시가격 합산 금액이 45억500만원에 달하는 A씨의 경우 종부세율이 3.6%에서 1.5%로 낮아진다. 기본 공제금액도 6억원에서 9억원으로 상향했다.

이 개편안을 적용하면 A씨는 2023년 보유세로 8421만원의 절반 이하인 3594만원만 납부하면 된다.

즉, A씨는 당장 집 1채를 매도해 양도세 2억6000만원을 절감할 것인지, 집을 계속 보유하면서 연간 3500여만원의 종부세를 부담할 것인지 결정해야 한다. 만약 집을 처분하려면 양도세 중과세 유예 기한인 내년 5월 전에 팔아야 해 고민할 시간이 많지 않다.

양정훈 아티웰스 자문(세무법인 충정 부대표)세무사는 “종부세율 개편이 이뤄질 경우 세부담이 줄긴 하지만 여전히 다주택자는 수천만원을 매년 납부해야하는 상황”이라며 “세입자의 월세 등으로 감당이 가능하고, 앞으로 집값이 더 많이 오를 가능성이 있다면 계속 보유하는 것도 방법이 될 수 있지만, 자칫 집을 팔 기회를 놓칠 수도 있다”고 했다. 이어 그는 “종부세율 개편안은 국회 법안 통과가 이뤄져야 시행 가능한데, 야당의 반대에 부딪히면 내년 5월 전 시행이 어려울 수 있고, 정부가 내년 공정시장가액비율은 80%로 높일 수 있다는 점도 변수”라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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