"롯데월드타워 용적률이 800%, 용산 1500%는 상상 그 이상"

[땅집고] 서울 도심 한복판에 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히는 용산정비창이 초고층 건물이 들어서는 국제업무지구로 고밀개발한다. 오세훈 서울시장은 26일 이같은 내용의 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표했다. 단군 이래 최대 개발사업으로 불렸다 좌초된 사업이 10년 만에 재추진되는 만큼 귀추가 주목된다.

땅집고는 용산 국제업무지구 청사진을 그린 오장환 서울시 도시계획국 전략계획과장을 만나 종합계획과 발전 방향을 들어봤다. 오 과장은 “초고층 마천루 사이에 대형 중앙공원과 녹지가 펼쳐져 있고 글로벌 하이테크 기업이 입주할 것이다”며 “중국 상해·싱가포르를 뛰어넘는 아시아 실리콘밸리로 만드는게 목표다”고 말했다.

오 과장은 서울 코엑스와 잠실종합운동장을 잇는 국제교류복합지구 MICE 개발 계획을 최초로 수립했으며, 동북권사업과장 시절 서울아레나 창동 개발사업과 창동차량기지 이전 등을 추진했다.

-용산 국제업무지구 개발 가이드라인이 발표됐다. 어떻게 추진되나.

2007년 오세훈 서울시장 재임 시절 용산 국제업무지구는 동북아 최대 비즈니스 허브로 조성하는 개발 프로젝트를 추진했지만 글로벌 금융위기·부동산 경기 침체 등으로 개발이 무산됐다. 민간 PFV 주도로 통개발을 시도했으나 자금 조달이 난항을 겪고 2013년 사업시행사(드림허브)가 부도가 나는 바람에 이후 용산정비창 부지는 10년간 방치돼 있었다. 용산정비창 면적은 축구장 70개 면적과 맞먹는 약 49만3000㎡ 규모에 달한다. 서울 도심·여의도·강남과 연결되는 지리적 중심 철도교통의 요충지이자 잠재력이 높은 서울의 미래 중심지다. 용산이 가진 무한한 잠재력을 극대화하기 위한 국제업무지구 개발 밑그림을 새롭게 그린 것이라고 보면 된다. 이번에 발표된 마스터플랜은 향후 도시개발계획을 수립하는데 있어 가이드라인으로 활용된다. 서울시는 도시경쟁력을 강화하기 위해서 반드시 고밀복합 개발이 필요하다고 판단했다.

-용산정비창은 서울시 최초로 입지규제최소구역으로 지정됐다. 입지규제최소구역 개념이 무엇인가.

국내에서는 2015년에 처음 도입된 제도다. 용도지역에 따른 입지 규제를 적용받지 않고 용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하지 않는 규제다. 현재 부산 항만·포항·고양 일산 세 곳이 지정돼있다. 서울에서는 용산정비창이 최초다. 개발제한구역(그린벨트)이 개발을 제한하기 위해 건축규제를 강화한 목적인 반면, 입지규제최소구역은 건축 규제를 완화해서 개발을 촉진하는 목적으로 해당 구역을 지정한다. 정반대되는 개념이라고 보면 이해하기 쉽다. 용산정비창은 입지규제최소구역으로 지정돼 법적 상한인 용적률 1500% 이상을 적용 받는다.

-그렇다면 용산정비창 내 국내 최고 높이의 건물이 들어서는 것인가.

그럴 가능성이 높다고 본다. 현재 국내 최고 높이의 건축물은 서울 송파구에 있는 롯데월드타워(555m·123층)다. 롯데월드타워의 용적률이 800%다. 용산 국제업무지구에 용적률 1500% 이상 건물이 들어선다면 국내 최고층 빌딩을 포함해 마천루가 될 것으로 기대한다. 다만 구체적으로 사업성 등을 따져 민간과 논의해 결정해야 한다.

-최고 용적률과 평균 용적률은 어떻게 되나.

용적률 제한이 없는 것은 맞다. 그렇다고 서울시가 최고 용적률을 구체적인 수치로 단정짓기는 어렵다. 다만 서울시는 사업시행사가 초고층 빌딩을 짓고 싶은 의지만 있다면 긍정적으로 검토할 계획이다. 오세훈 서울시장이 브리핑에서 ‘용적률 1700%’라고 표현한 것도 1500% 이상을 추진하겠다는 의지를 내비친 것으로 보면 좋을 것 같다. 국제업무지구 내 중심상업지구의 평균 용적률은 약 1200%로 예상하고 있다.

-입지규제최소구역이 규제를 완화하는 쪽에 무게를 둔 정책인데 과도한 혜택이 돌아가는 것이 아닌가.

민간 주도 개발사업이면 모르겠지만 용산 국제업무지구는 본질적으로 공공개발사업이다. 코레일(70%)과 서울주택도시공사(30%)가 공동사업시행자로 참여한다. 공동사업시행자는 약 5조원의 재원을 투입해 기반 시설과 녹지 등 인프라를 조성하고 구역을 나눠 공개 경쟁을 통해 민간에 매각한다. 코레일은 부지를 현물출자하고 SH공사는 공사채를 발행해 2조원의 사업비를 충당한다. 그후 토지를 분양받은 민간 건설사가 주택 등을 공급하는 방식으로 추진된다. 민간이 가져갈 이익은 토지를 매입한 뒤 건축을 해서 분양으로 얻는 수익이 있을 뿐 과도한 개발 이익은 없을 것이다.

-공동주택 공급 계획이 당초 1만 가구에서 6000가구로 줄었는데.

국제업무지구로서 기능을 강화하기 위해 상업·업무 기능을 높이기 위해 부득이하게 주택 수를 줄일 수 밖에 없었다. 용산정비창 내에 70% 이상을 초고층 업무·상업시설 등 비주거 용도로 채운다. 나머지 30%가 주거비율이다. 아파트 등 주거시설은 총 6000가구를 공급한다는 계획이다. 국토부와는 이미 협의를 마쳤고 추후에 용산정비창 부지 인근 용산 전자상가 일대에 주택을 추가로 공급하는 방안을 논의할 계획이다.

-6000가구에서 분양과 임대 물량은 각각 어떻게 나눠져있나. 주택공급 일정은.

우선 오피스텔을 1000가구 규모로 공급한다. 도시개발법에 따르면, 공동주택 수의 25% 이상을 임대주택으로 공급하도록 돼있다. 이에 따라 남은 5000가구 중 1250가구는 임대 물량에 해당한다. 나머지 3750가구를 일반분양으로 공급할 예정이다. 기반시설을 먼저 조성한 후에 주택 분양이 이뤄질 것이다. 도로·공원 등에 해당하는 기반시설은 2024년 하반기에 착공해 2027년 내 조성을 마칠 계획이다. 민간에서 분양 주택을 공급하는 시기는 2028년부터 본격적으로 이뤄지지 않을까 생각한다.

-고밀개발에 따른 교통난 우려의 목소리가 많다.

고밀개발이기 때문에 당연히 교통 수요가 많을 것이다. 이번 마스터플랜을 발표하기까지 교통 부분에 대한 걱정이 가장 많았다. 서울시는 용산 국제업무지구 개발 사업의 핵심 사항을 ‘교통’으로 보고 있다. 용산 중심의 교통 허브 구상은 지하·지상·공중 3단계로 나뉜다. 지하는 차량 중심의 도로교통체계, 지상은 사람이 다니는 보행로와 녹지, 공중을 미래항공교통의 거점으로 활용할 계획이다. 지하는 강변북로·한강대로·청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결하는 루프형 지하도로를 만들 계획이다. 지금은 용산정비창 부지가 섬처럼 고립돼있지만 지하로 차량 통행을 유도해 인근 간선도로와 유기적인 통행이 가능할 수 있도록 방안을 마련하겠다. 또한 서울시에서는 교통 수요량 자체를 줄이기 위한 대안도 모색할 것이다.

-용산역은 철도 노선만 8개가 지난다. 영동대로 복합환승센터처럼 공기(工期) 지연 가능성이 있는 것 아닌가.

용산역과 삼성역은 여건이 다르다. 삼성역은 한 역사(驛舍) 내에 복수의 노선이 집결하는 것이고, 용산역은 전체 8개 노선이 한 곳에 집결하는 것이 아니다. 따라서 각 노선에 최대한 근접한 곳에 환승센터를 마련해 이용객들이 환승을 용이하게 유도하려고 한다. 앞으로도 공사 기간 지연에 대한 우려가 나올 수 있지만 관계부처와 협의를 하면서 일정 계획에 맞춰 추진하도록 노력하겠다.

-남은 과정은 어떻게 되나

내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획 수립을 마치고 2024년 하반기에 도로·공원 등 기반시설, 2025년엔 앵커부지 착공을 목표로 사업을 추진한다. 전체 사업 기간은 착공 후 10년∼15년으로 예상한다.

/박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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