입력 : 2022.07.27 07:18
[땅집고] 지방 중소 도시에 이어 서울·수도권 전세 시장까지 불안한 모습을 보이고 있다. 대출규제와 금리인상 여파로 집값이 하락세로 돌아서면서 서울·수도권에서도 매매가격보다 비싼 값에 전세계약을 체결하는 사례가 잇따르고 있다. 올 초만 해도 수도권에서는 전세가격이 매매가를 넘어서는 역전세 현상이 뚜렷하지 않았지만, 최근 소형주택을 중심으로 이 같은 현상이 줄을 잇고 있어 이른바 ‘깡통전세’ 주의보가 퍼지고 있다.
25일 부동산업계에 따르면 서울에서는 강남과 비(非)강남권을 가릴 것 없이 오피스텔, 도시형생활주택 등 소형 주택을 중심으로 매매가격보다 비싼 전세 사례가 눈에 띄게 늘어나고 있다.
전세보증금은 매매가보다 적게는 수백만원부터 많게는 수천만원까지 높은 가격에 계약 체결되고 있다. 일례로 서울 서초구 서초동 생활형숙박시설 ‘강남역푸르지오시티’는 지난달 7일 2억원에 전세계약이 체결됐다. 이는 약 한 달 전인 5월 4일에 매매된 가격 (1억9900만원)에 비해 100만원 비싼 가격이다.
서울 강동구 길동의 도시형생활주택 강동와이시티 13㎡(이하 전용면적)는 지난 6월3일 1억7000만원에 전세계약이 체결됐다. 약 일주일 전인 5월 27일에 매매된 가격(1억1900만원) 대비 5100만원이나 전세보증금이 높다.
전문가들은 전세계약을 체결할 때 주의해야 할 주거상품으로 생활형숙박시설과 도시형생활주택을 꼽는다. 주택시장에서 아파트, 빌라에 비해 선호도가 낮아 부동산 경기가 꺾이면 매매가격이 가장 먼저 빠지는 대상으로 꼽히기 때문이다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “오피스텔, 도시형생활주택 등 소형주택은 부동산 유형 중에서도 가격하락기에 하방위험이 더욱 큰 ‘약한 고리’”라며 “세입자들은 전세금보증보험을 가입하거나 권리관계의 선·후순위 여부를 철저히 확인해 계약을 맺어야 한다”고 했다.
서울 뿐만 아니라 수도권 곳곳에서도 아파트 전세보증금이 매매가 보다 비싼 사례가 적지 않다. 대표적으로 인천, 부천, 시흥시를 비롯해 고양시 일산동·서구가 위험지역으로 꼽힌다. 태평양감정평가법인이 제공하는 온라인 부동산 시세추정 서비스 ‘랜드바이저’의 깡통전세 위험 리스트에 따르면 시·군·구별로 역전세 주택 비율이 높은 지역은 ▲고양시 일산(동구·서구) ▲인천 (서구·계양구·부평구) ▲부천시 등으로 나타났다.
이들 지역 중에는 매매가 대비 전세가격을 뜻하는 ‘전세가율’이 이미 최고 150%에 달할 만큼 높게 거래되는 사례도 발견돼 특별한 주의가 요구된다. 최근 인천 부평구 부평동 동명코아 아파트 34㎡는 지난 6월21일 1억2000만원에 매매계약을 체결했다. 하지만 1달 여 뒤인 7월18일 보증금 1억7500만원에 전세계약이 이뤄졌다. 전세가율이 무려 145%에 달한다. 경기 시흥시 장곡동 블리스아파트 80㎡의 경우 지난 4월 1억9200만원에 손바뀜했지만, 5월 말에는 2억3500만원에 전세 계약했다. 전세가율은 122%다.
통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 대출금이나 세입자 보증금을 충당하기 어려운 ‘깡통 전세’가 될 위험이 높다. 120%가 넘어가면 사실상 깡통전세 ‘폭탄 돌리기’라고 보기도 한다. 후자의 경우 깡통전세가 발생한 뒤 세입자가 전세 계약이 만료돼 해당 주택에서 퇴거하려고 해도 세입자가 원하는 때에 온전히 보증금을 돌려받기 어렵다. 이미 집값보다 높은 전세보증금을 치르고 들어올 세입자를 구하기는 불가능에 가깝기 때문이다. 만약 집주인 자금 사정이 악화돼 해당 집이 경매에 넘어가더라도 세입자가 보증금을 온전히 되돌려받을 수 없다.
이처럼 전세가율이 급등한 데는 작년 말부터 대출 규제와 금리 상승으로 집값 상승세가 꺾이면서 주택 매수 수요가 전세 수요로 옮겨갔기 때문으로 풀이된다.
전문가들은 향후 주택 경기가 단기 반등할 확률이 줄어든 만큼 주택 매입·임차시에는 전세가율을 비롯한 권리관계 등을 꼼꼼히 확인해 깡통전세 리스크를 피해야 한다고 조언한다. 최병욱 집과사람투자연구소 대표는 “해당 지역에 전세가 모자라 어쩔 수 없이 계약하는 경우도 있지만 그렇더라도 우선적으로 시세보다 전세가격이 높은 집은 피하고 봐야 한다”며 “또한 번거롭더라도 계약이전에 실질적으로 해당 주택이 보증보험 가입이 가능한지 여부를 꼼꼼하게 체크해야할 것”이라고 했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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