"亞 실리콘밸리로!"…용산정비창, 용적률 1500% 이상 고밀 개발

[땅집고] 서울의 마지막 남은 금싸라기 땅으로 불리는 ‘용산정비창’ 개발이 본격화 할 전망이다.

오세훈 서울시장은 26일 ‘용산 정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진인 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 발표했다. 용산 정비창에 ‘미래도시’라는 키워드를 결합해, 이 일대를 도시경쟁력과 기술 혁신을 선도하는 아시아의 실리콘밸리로 만들겠다는 계획이 담겼다.

사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 총 약 49만3000㎡다. 현재 부지는 국토부 23%, 코레일 72%, 한전 등 5%의 지분을 갖고 있다. 주택은 6000가구(이 중 1000가구는 오피스텔) 정도 들어설 계획이다.

■ 서울 한복판 금싸라기 땅 ‘용산정비창’ 개발 본격화…용적률 1500% 이상

용산 정비창 부지는 서울 한복판 입지로 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배 규모에 달한다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지로 꼽히지만, 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 이후 청사진 부재 등으로 10년째 방치돼왔다.

서울시는 용산 정비창 일대를 R&D 및 MICE산업 거점으로 만드는 것은 물론, 주거·여가‧문화생활 등 다양한 기능을 담은 ‘직주혼합’ 도시로 조성할 방침이다. 초고층 마천루를 건설하며, 외국 기업 및 인재의 유치‧정착을 위해 국제교육시설‧병원 등 외국인 생활인프라도 짓는다.

시는 용산 정비창 개발을 위해 서울시 최초로 ‘입지규제최소구역’을 지정하고, 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물을 지을 계획이다. 입지규제최소구역이란 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다. 뉴욕 허드슨야드의 경우 용적률이 최대 3300%까지이고, 평균용적률이 1800% 이상이다.

전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채워 고밀개발하는 한편, 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)을 40% 수준으로 정한다. 대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보한다. 차량은 지하로 달릴 수 있도록 지하교통체계를 구축한다. 녹지와 보행공간은 용산역과 용산공원, 한강까지 이어진다.

용산 정비창은 최첨단 스마트 도시로 조성될 계획이다. 방재‧안전, 환경‧에너지 등 도시인프라를 ICT 기반으로 한다. 지하도로를 비롯해 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 GTX, 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’가 들어선다. 용산이 서울 도심, 강남, 인천공항, 수도권 전역을 잇는 사통팔달의 연결통로가 되는 셈이다.

■SH공사·코레일 공동사업시행…단계적 개발

사업은 공공기관인 SH공사와 코레일이 공동사업시행자(지분율 코레일 70%·SH공사 30%)로 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발로 진행한다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선(先) 시행하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다. 과거 금융위기 등 외부환경 변화에 따른 리스크가 커 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신 이 같은 개발 방식을 택한 것이다.

민간은 단계적으로 핵심부지를 개발해 국제업무지구를 완성한다. 획지별로 국제설계공모 등을 통해 창의적인 건축물을 조성한다.

내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립한다. 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다.

■‘직주혼합’ 가능한 융복합 국제도시

개발 구상에 따라 용산국제업무지구는 ①24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시’ ②시민 삶의 질을 높이는 ‘녹지생태도시’ ③세계로 연결되는 사통팔달의 ‘입체교통도시’ ④첨단 스마트기술 혁신의 ‘스마트도시’로 조성한다.

‘융복합 국제도시’로서 ‘직주혼합’을 실현하기 위해 다용도 복합개발을 허용한다. 일자리·주거·여가·문화 등 도시생활에 필요한 모든 활동이 한 곳에서 이뤄질 수 있도록 만들고, 최첨단 테크기업 및 R&D‧AI 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 MICE 시설, 비즈니스 호텔, e-스포츠 콤플렉스 등을 복합적으로 짓는다.

‘녹지생태도시’를 조성하기 위해 녹지율을 50% 이상 확보한다. 북한산~서울도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북녹지축을 조성한다. 건물과 건물은 브릿지를 통해 공중으로 연결하고, 지하 보행로로 다시 연결해 날씨와 관계 없이 도시 내부를 이동할 수 있다.

용산은 도심·강남뿐 아니라 공항·수도권 전역·전국으로 연결하는 ‘입체교통도시’로 만든다. 지하를 차량 중심의 도로교통체계로 구축한다. 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 서울도심‧강남, 인천공항으로의 광역 접근성을 확보한다. 용산역과 인접한 부지에는 미래항공교통(UAM), GTX, 지하철, 도로 교통 간 쉽고 편리하게 환승할 수 있는 대중교통환승거점인 1호 ‘모빌리티 허브’를 조성한다.

아울러 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 ICT 기반의 미래도시 인프라를 갖추게 된다. 도로에는 ITS(지능형 교통시스템), V2X(자율주행 통신시스템) 같이 자율주행이 가능한 환경을 조성하고, 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템을 탑재하는 방식이다.

오세훈 시장은 “용산은 서울 도심, 여의도, 강남과 연결되는 지리적 중심지이자 철도 교통의 요충지로서 잠재력 높은 서울의 미래 중심지로 주목받아 왔다. 그러나 그동안 많은 부침을 겪었다”며 “더 늦기 전에 (용산 정비창 개발을) 시작하겠다. 차질 없이 실행해서 서울의 도시경쟁력, 국가경쟁력을 견인하고, 최첨단 미래산업을 육성해 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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