최고가·최저가만 오른다? 서울 아파트 '독특한 양극화'

①6월 서울 아파트 매매 시세 소폭 올라

2021년 11월 기점으로 상승률이 급격히 낮아지던 서울 아파트 가격은 정권 교체 기대감 때문인지 대통령 선거가 있던 올 3월 저점으로 상승률이 소폭 올랐지만 6월에 다시 주저앉았습니다.

올 상반기에 서울 아파트 가격은 0.84% 올랐는데요. 작년 12월 31일 2022년을 전망하는 글을 올리며 ‘주택구입부담지수’로 확인되는 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담 수준이 과거 어느 때보다 월등히 높다고 말씀드렸죠. 이 때문에 올해는 폭등은 어렵고 약한 상승 정도에 그칠 것이란 말씀을 드렸는데 현재까지는 예상대로 흘러가고 있습니다.

이런 가운데 금리 인상 추세가 예사롭지 않은데요, 이럴수록 전세가율이 높은 곳이 가격 하락 압력을 잘 버틸 것으로 보입니다. 금리 인상으로 주택 투자에 대한 효용이 줄어드는 상황에서 주택의 사용가치를 반영하는 전세가율이 높은 곳이 상대적으로 안정적인 흐름을 보일 것이라는 것은 어찌 보면 당연한 것이겠지요.

과거 중장기 하락장 때도 전세가율이 낮았던 지역은 매매가가 더 많이 떨어졌습니다. 향후 주택 매수를 고려할 때 전세가율이 너무 낮은 곳은 주의해야 합니다.

②아파트 가격대별 양극화 지속

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

눈여겨볼 부분은 ‘독특한 양극화’ 현상입니다. 고가인 4~5분위(상위 0~40%) 아파트와 가장 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는 계속 상승하고 있죠. 반면 중하위 가격대인 2~3분위(상위 40~80%) 아파트는 상승을 멈췄거나 하락하고 있습니다. 이 현상은 올해 상반기 내내 이어졌습니다.

6월은 최상위 아파트(상위 0~20%)만 소폭 상승했고 나머지 분위 아파트는 오르지 않았는데요, 이같은 추세가 하반기 들어 더 확산될지 7월 지표를 봐야 할 것 같습니다.

③ “전세가율 여전히 높다”…하락장 진입은 ‘모호’

매매가격 대비 전세가율 추이를 살펴볼까요. ​전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락해 2018년 1월 70% 아래로 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 더 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 마치 힘겨루기라도 하듯 2022년 6월 54.7%로 동일 수준을 유지 중입니다.

​2022년 6월 54.7%라는 전세가율은 1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 집값 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당합니다. 중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.

​다만 부동산 시장 상황이 과거와는 많이 달라진 만큼 제가 여태까지 주장했던 ‘매매가의 중장기 하락을 초래할 전세가율’에 대한 관점을 수정해야 할 필요성을 느끼고 있습니다. 오는 7월 중 현재 부동산 시장과 전세가율이 갖는 의미에 대해 다시 의견을 정리해 공유하도록 하겠습니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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