입력 : 2022.07.07 07:25 | 수정 : 2022.07.07 07:36
[발품 리포트] 다시 속도내는 마포구 공덕동 일대 정비사업
[땅집고] 지난 6월29일 오전 서울 마포구 공덕동. 지하철 5호선 애오개역 4번출구를 빠져 나와 서부지방검찰청을 끼고 대로변 안쪽으로 한 블록 걸어가니 성인 키 2배 정도 높이의 펜스와 천막이 눈에 들어왔다. 지난해부터 철거를 시작해 하반기 착공을 앞둔 공덕1구역 주택 재건축 사업장(이하 공덕1구역)이다. 비가 추적추적 내리는 가운데 포크레인들이 건물 철거에 한창이었다. 대형 덤프트럭도 수시로 드나들었다. 이곳은 사업이 끝나면 1100가구 아파트가 들어서게 된다. GS건설·현대건설 컨소시엄이 시공을 맡았고, 단지명은 ‘마포 자이 힐스테이트’다.
최근 서울 마포구 일대 노후 주택 정비사업이 속도를 내고 있다. 마포구는 용산·성동구와 함께 ‘마·용·성’으로 불리며 강북 주택시장 중심지로 자리잡았지만, 여전히 노후 불량 건물이 곳곳에 남아 주거환경 개선이 필요하다는 요구가 많았다. 최근 공덕1구역이 철거 마무리 단계에 들어가고, 과거 중단된 정비사업장도 사업 추진에 의지를 보이면서 주택시장에서 주목받고 있다.
다만 최근 주택시장이 전반적으로 움츠러드고 있어 사업이 계속 순항할 수 있을지는 의문이라는 시각도 있다.
■”공덕1구역, 자이·힐스테이트 이름 달고 가장 비싼 아파트될 것”
[마포구 공덕1구역 현황]
재건축 후 단지명 : 마포 자이 힐스테이트
시공사 : GS건설, 현대건설
위치 : 서울시 마포구 공덕동 105~84 일대(지하철 5호선 공덕역과 애오개역 사이)
조합원 수 : 393명
용적률 : 249.8%
규모 : 지하 2층~지상22층, 11개동, 1121가구
정비구역 면적 : 5만8427㎡(약 1만7700평)
일반분양 예정시기 : 2022년 말
일반분양 가구 수 : 622가구
임대 가구 수 : 86가구
마포구 일대 주택정비사업은 지하철 5호선 공덕역과 애오개역 사이에 몰려 있다. 현재 사업 속도가 가장 빠른 곳은 ‘공덕1구역’이다. 마포구 공덕동 105 일대 5만8427㎡에 아파트 1121가구를 짓는다. 현재 철거가 거의 끝나 착공을 준비 중이다. 올 11월 일반 분양 예정이다. 지하철역이 가장 가까워 알짜 입지로 평가받는다. 지하철 5·6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선이 지나는 공덕역과 5호선 애오개역 사이에 있다. 사업지 인근 대로변에 버스노선이 많아 여의도, 시청, 광화문, 종로 등 도심 접근성이 뛰어나다.
공덕동 일대 공인중개사들은 3년 뒤 ‘마포 자이 힐스테이트’가 입주하면 강북 대장주 아파트로 꼽히는 아현동 '공덕자이'나 '마포래미안푸르지오' 반열에 오를 것이라고 예상한다. 이 단지는 분양가 상한제를 적용받아 주변 시세보다 저렴하게 분양될 것으로 보인다. 전용 59㎡ 7억5000만원, 전용 84㎡ 10억5000만원 정도로 예상된다. 현재 84㎡ 기준 주변 시세 대비 7억~8억원 정도 싼 셈이다. 공덕1구역은 현재 조합원 지분에 평균 14억원 정도 웃돈이 붙었다. 투기과열지구 내 관리처분계획인가를 받은 재건축 구역이어서 조합원 지위양도 금지 제한이 있다. 현재 거래가능한 매물은 거의 없다.
■“우리도 아파트 짓고 싶다”…공덕6·18구역도 기대감 높아져
공덕1구역이 착공을 앞둔 가운데 그동안 지지부진하던 주변 정비사업장에서도 기대감이 높아지고 있다. 공덕1구역 바로 옆 ‘공덕18구역주택재개발’(이하 공덕18구역)도 속도를 내고 있다. 공덕18구역은 과거 서울시에서 사업 부진을 이유로 정비구역을 해제했지만, 지난 3월 주민들이 동의율을 확보해 구청에 정비계획 수립 및 정비구역 재지정을 요청했다.
최근 마포구는 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역을 발주한 것으로 확인됐다. 공덕동 115-97 일대를 재개발하는 공덕18구역은 사업이 완료되면 아파트 561 가구(임대 84가구 포함)가 들어선다.
대지지분 10평 안팎 매물은 거의 시장에 나오지 않고 있다. 현재 대지지분 92㎡(약28평) 짜리 다가구주택 매물이 17억5000만원에 나와 있다. 구역 내 매물에는 평균 10억원 정도 프리미엄이 붙어 있어 전세금 3억원을 제외하고 초기투자금으로 14억5000만원 정도가 필요하다. 공덕18구역은 공덕1구역과 인접해 위치도 좋고 조합원도 많지 않아 사업성이 좋은 것으로 알려져 있다. 공덕동 한 공인중개사는 “’몸테크’에 관심있는 젊은층 문의가 꾸준한데 사업성이 좋은 만큼 대지 지분이 크고 비싼 물건 위주로 거래되는 편”이라고 했다.
공덕6구역은 작년 3월 조합설립인가를 받고 올해 사업시행계획인가를 목표로 속도를 내고 있다. 공덕동 119일대 1만1326㎡(약3430평)에 아파트 166가구를 짓는다. 토지등소유자가 60명으로 재개발 사업 치고는 규모가 작다. 지하철 5호선 공덕역이 약 500m 떨어진 역세권이다. 내년 관리처분계획인가 목표로 추진 중이다. 현재 사업시행인가를 준비 중이어서 집주인들이 기대감에 매물을 거둬들인 상태다. 현재 이 구역 내 매물 거래정보가 거의 없어 정확한 시세와 프리미엄을 확인하기는 어렵다. 차정미 이원공인중개사사무소 대표는 “대지지분 평당 가격이 지난해 4500만원대에서 올해 최고 6000만원대까지 뛰었다”고 했다.
전문가들은 마포구가 강북 핵심 주거지이면서도 개발 호재가 있는만큼, 서울시도 속도감있게 사업 인허가를 내줄 가능성이 높다고 본다. 그러나 최근 금리 인상과 대출 규제, 집값 고점 인식 등으로 부동산 시장 얼어붙고 있다는 점은 정비사업에 악재로 작용할 수 있다. 최진성 재개발마스터키 대표는 “재개발 투자는 부동산 시장 하락기에도 ‘확정수익’(안전마진)을 확보할 수 있는 옵션이지만, 주택시장 침체 국면에서 최악의 경우 사업 자체가 중단될 수 있다는 점을 유의하면서 투자에 나서야 할 것”이라고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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