"5년간 40% 폭락" "이 지역 폭등"…하반기 집값 향방은

“15억원 넘는 고가주택은 금리 인상이나 대출 규제 영향을 크게 받지 않는다. 서울에 주택 공급이 막힌 상황에서 수요자 선호도가 높은 지역 중심으로 신고가를 경신하는 단지가 나올 수밖에 없다.”(김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장)

“한국은행이 인플레이션을 잡기 위해 금리를 계속 올리면 2027년까지 하락세가 이어져 집값은 최대 40%까지 폭락할 수 있다.”(한문도 연세대 금융부동산학과 교수)

최근 전국 주택시장은 사실상 마비 상태다. 실제 올 1~5월 주택 거래량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 그러나 서울 강남 일부 고가주택은 여전히 신고가 행진 중이다. 유주택자나 무주택자 모두 하반기 주택 시장에 대한 불안감이 커질 수밖에 없다.

땅집고는 부동산 전문가 5명을 초청해 유튜브 땅집고TV를 통해 ‘2022 땅집고 라이브쇼-5인의 하반기 대전망’을 오는 7일까지 라이브로 방송한다. 지난 1일과 4일 김학렬 소장과 김제경 투미부동산컨설팅 소장에 이어 김기원 리치고 대표(5일), 한문도 교수(6일), 박민수(필명 제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표(7일)가 출연할 예정이다.

땅집고가 5명에게 올 하반기 시장 전망을 물었더니 집값은 대체로 하향 안정을 점쳤지만 전세시장 불안을 변수로 꼽았다.

◇“강남·용산, 서울 재건축은 더 오른다”

우선 김학렬 소장과 김제경 소장은 하반기 핵심 키워드로 집값 양극화를 꼽았다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더 강해진다는 것. 김학렬 소장은 “수도권의 묻지마 초강세장은 끝났다”며 “입지가 우수한데 공급은 없고 수요가 꾸준한 서울 핵심지역 강세는 이어질 것”이라고 했다. 강남·서초·용산구와 재건축 추진 단지가 대표적이다. 실제 서초구 반포자이 전용 59㎡는 지난 19일 28억2000만원으로 신고가를 기록했다. 박민수 대표는 “고가주택은 안전자산이어서 초인플레이션 시대에 위험 헤지(회피) 수단이 될 수 있다”고 했다.

전문가들은 전세시장 불안이 매매시장에 영향을 줄 수 있다고 우려했다. 서울은 입주 물량이 부족해 도심지 등 수요가 몰린 곳은 전세금 상승이 불가피하다는 것. 김학렬 소장은 “2년 전 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 현재 주택에 그대로 머물기는 쉽지 않다”며 “이들이 서울에서 경기도로, 아파트에서 빌라로 옮겨가며 전세금이 오르면서 매매 시장에 상승 압박을 가할 수 있다”고 했다. 다만 단기간에 집값이 급등했던 경기·인천은 하락 가능성이 높다. 김제경 소장은 “입지가 떨어지거나 별 호재가 없는 지역에선 예상보다 하락 폭이 클 것”이라고 했다.

◇“본격 하락장 진입… 2027년까지 최대 40% 폭락”

한문도 교수 등 3명은 고가주택을 포함해 집값 하락세가 더욱 강해질 것이라고 봤다. 금리 인상을 최대 요인으로 꼽았다. 한국은행은 지난해 8월부터 올 5월까지 기준금리를 5회 인상했다. 한은은 이달에도 0.5%포인트 더 올릴 가능성이 크다. 한국부동산원 기준으로 서울 아파트값은 최근 5주 연속 하락했다.

한 교수는 “미국 연준 의장이 집을 사지 말라고 한 것은 역사상 처음있는 일”이라며 “금리가 계속 오르면 2027년까지 집값은 최소 20%, 최대 40%까지 폭락할 수 있다”고 했다. 한 교수는 입주 물량 부족을 제외한 금리인상·주택구입부담지수·미분양추이 등 부동산 관련 모든 지표가 하락을 가리키고 있다고 주장했다. 김기원 리치고 대표도 “집값은 지난해 10월쯤 하락 변곡점에 들어섰고 올 가을부터 본격적으로 떨어질 것”이라고 했다.

◇다주택자 “차익실현 타이밍”… 무주택자 “급매물 주목”

전문가들은 무주택자라면 다주택자가 내놓는 급매물로 내 집 마련에 나서는 것도 방법이라고 조언했다. 박민수 대표는 “다주택자는 그동안 집값이 많이 올랐기 때문에 시세보다 다소 싸더라도 내년 5월 이내에 파는 게 양도세 중과를 맞는 것보다 훨씬 유리하다”면서 “서울은 앞으로 주택 공급이 늘어나기 쉽지 않기 때문에 무주택자라면 다주택자 급매물을 저렴하게 사는 것도 고려해볼만하다”고 했다.

김기현 대표는 “현재는 매매가격 뿐 아니라 전셋값에도 거품이 있어 꼭 전세보증보험을 들어야 한다”며 “일부 지역에선 역전세난 가능성도 있다”고 경고했다. 한 교수는 “다주택자는 양도세 중과를 피할 수 있을 때 매도해야 한다”며 “욕심 내고 계속 보유했다가 더 큰 위험에 봉착할 수 있다”고 했다.