규제지역 풀린 대구·여수, LTV 70%로 늘고 양도세 중과 폐지

[땅집고] 현재 부동산 시장의 세금·대출·청약자격은 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 크게 갈린다. 국토교통부는 30일 일 제2차 주거정책심의위원회를 열어 11개 지역을 조정대상지역에서 해제하기로 했다. 조정지역에서 해제된 지역은 대구 동·서·남·북·중구와 달서구, 달성군 등 7곳과 경북 경산시, 전남 여수시, 순천시, 광양시다.

땅집고가 조정대상지역에서 해제되면 바뀌는 것은 세금·대출·청약별로 정리했다. 조정대상지역이 해제되면 세금 부담이 낮아지고 대출 규제가 완화돼 주택을 사고 팔기 쉬워진다.

■세금 : 양도세 중과 없고 실거주 안해도 비과세

조정대상지역이 해제되면 양도소득세·취득세·종합부동산세 부담이 줄어든다. 특히 양도세가 크게 줄어든다. 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야만 한다. 그러나 비규제지역에서는 실거주 없이 보유만 해도 양도세를 비과세 받을 수 있다. 이번에 규제가 해제된 지역에서 집을 보유하고 있는 경우 ‘2년 거주’를 하지 않은 사람도 일정 기간 보유만 했다면, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어난다.

다주택자 종부세·취득세 부담도 줄어든다. 조정대상지역 2주택자 이상인 경우 종부세율이 1.2%~6%까지 적용되지만, 규제가 해제되면 과세표준에 따라 0.6%~3.0%가 적용된다. 취득세의 경우, 조정대상지역에서는 2주택자가 되는 순간 두번째 주택 취득세는 8%를 적용받지만 비규제지역에서는 1~3%로 일반 세율이 적용된다.

다주택자 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다. 조정대상지역에서는 장특공제 적용이 안 되지만, 비규제지역에서는 3년 보유 6%를 시작으로 최장 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 장특공제가 가능하다.

다주택자에 대한 양도세 중과에서도 벗어날 수 있다. 조정대상지역인 경우 양도세는 조정대상지역에서 2주택자는 기본세율에 20% 중과, 3주택자는 30% 중과가 된다. 반면, 비규제지역에서는 중과 세율이 적용되지 않고 양도 차액에 따른 6~45% 기본 세율만 적용된다. 다만 정부가 내년 5월9일까지 조정대상지역 내 2년 이상 보유주택에 대해 양도세 중과를 한시적으로 유예하기로 해 이 혜택은 내년 5월까지는 현재 조정대상지역 주택 보유자에게도 적용된다.

■대출 : 기존주택 처분 조건 사라지고 한도 상향

대출 조건도 완화된다. 조정대상지역은 원칙적으로 1주택 세대는 주택 신규 구입 대출이 금지돼 있다. 6개월 이내 기존주택 처분 조건으로만 대출이 가능하다. 하지만 비조정대상지역이 되면 세대당 2건까지 주택담보대출이 가능하다. 게다가 기존주택 처분 조건 없이도 대출이 가능하다. 기존 주택을 단기간 내 처분하지 않아도 돼 갈아타기가 쉬어지고 보유할 수 있는 기간도 길어져 자금 계획을 세우기가 용이해진다.

대출 한도도 늘어난다. 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)는 50%에서 70%로 DTI(총부채상환비율)는 50%에서 60%로 상향조정된다. 10억원짜리 집을 사는 경우 5억원까지 빌릴 수 있던 것이, 규제가 해제되면 7억원까지 빌릴 수 있게 된다.

■전매제한 기간 대폭 완화…추첨제 늘어나 가점 낮아도 당첨

청약제도도 크게 완화된다. 조정대상지역에서 무주택 세대주 또는 1주택 세대주에 한해 청약기회가 주어졌는데, 비규제지역은 세대원이나 다주택 세대주도 1순위 청약을 할 수 있게 된다. 또 조정대상지역에서는 세대원 전원이 5년 이내 당첨 이력이 없어야 청약 자격이 주어지지만 비규제지역의 경우 재당첨 제한이 없다.

청약을 할 때 사용하는 청약통장도 가입후 6개월 이상이면 된다. 조정대상지역은 24개월, 즉 2년이 지나야 청약에 나설 수 있다. 또 분양권 계약 직후 또는 6개월 이내 전매 제한이 가능하다. 수도권 투기과열지구 내 분양가 상한제가 적용된 주택의 경우 최소 5년, 최대 10년까지 전매가 불가능한 것과 비교하면, 기간 차가 상당히 크다.

가점이 낮은 청약자에게도 기회가 늘어날 전망이다. 조정대상지역은 전용면적 85㎡ 이하 주택형은 전체 물량의 25%만 추첨제로 공급되는 반면 비규제지역은 전용 85㎡ 이하 물량의 60%를 추첨제로 공급한다.

규제지역에서 풀리면 다양한 변화가 있지만, 이들 지역의 주택 경기가 곧바로 살아나지는 않을 것으로 보고 있다. 다만, 각종 중복 규제로 거래자체가 힘들었던 주택 보유자·수요자들 사이에 숨통이 트이는 효과는 있을 것으로 예상된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 시세차익 기대가 제한적인 지역에서는 이자 부담이 커 매도를 희망하는 이들이 집을 팔 수 있는 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”며 “다만 규제가 풀리더라도 금리가 오르는 상황에서 이자 부담을 고려하지 않고 주택 매수에 나서기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. /박기홍·김리영 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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