입력 : 2022.06.16 13:25
[땅집고] 미국의 상업용 부동산 정보제공 업체인 RCA(Real Capital Analytics) 자료에 따르면 아시아태평양 물류센터 거래 규모는 2012년 52억 달러에서 2021년 238억 달러로 약 3.5배 증가했다. 주목할 점은 한국 비중이 급속도로 높아지면서 물류 시장에서 차지하는 위상이 무시못할 만큼 높아졌다는 것이다.
아시아태평양 물류 부동산 거래량에서 한국 비중은 2012년 7%에 불과했으나 작년 23%로 3배 이상 증가해 중국, 호주, 일본과 대등한 수준으로 급성장했다. 이제는 한국이 아시아태평양 주요 투자처로 등극했음을 알 수 있다.
그렇다면 한국 물류 부동산 시장이 단기간에 성장한 배경은 무엇일까? 우선 한국의 이커머스(E-commerce) 시장 성장을 꼽을 수 있다. 1인 가구 증가에 따른 간편식 수요 증가와 맞물린 당일 배송 서비스 제공 업체의 등장은 한국 물류시장 성장에 크게 이바지했다. 특히 코로나19로 인한 물류 수요의 폭발적인 증가는 물류센터 투자로 이어졌다.
쿠시먼앤드웨이크필드 자료에 따르면 2021년 기준 거래된 연면적 1000평 이상 물류 부동산 총거래액은 7조7000억원으로, 전년 대비 41% 증가했다. 국내 물류 부동산 투자 시장은 2016년부터 매년 최고치를 갱신했다. 전체 거래의 90%가 수도권(서울·경기·인천)에서 이뤄졌다. 특히 인천 중심으로 1건당 1000억원 이상 대형 물류 부동산 거래가 다수 발생했다.
최근 물류 부동산 특징은 수도권에서 비수도권으로 물류센터 투자 범위가 확대하고 있다는 점이다. 2021년 비수도권에서 거래된 연면적 1000평 이상 물류센터는 전년보다 8건 증가한 총 25건이었다. 특히 2015~2020년 처음으로 물류센터 거래가 발생한 지역이 점점 증가했다. 대표적인 지역이 충북 진천, 경북 칠곡, 경남 양산이다. 쿠팡, 마켓컬리 등 이커머스 업체들이 지방에도 빠른 배송 서비스를 확대하면서 물류센터 투자 관심이 비수도권으로 확산하고 있다.
그렇다면 우리나라 물류 시장은 어떻게 변화했을까? 2000년대 초반까지만 해도 국내 물류 시장은 이마트·홈플러스와 같은 오프라인 중심의 B2B 사업 형태였다. 이후 온라인상에서 판매자와 소비자 거래를 중개해 주는 B2C 형태의 11번가, 옥션, 지마켓 등 플랫폼 온라인 판매자가 등장했다.
현재는 온라인 유통사업자가 직접 물건을 매입해 판매·배송하거나 판매 업자 위탁을 받아 배송과 보관, 재고 관리, 교환·환불 서비스 등 모든 과정을 담당하는 ‘풀필먼트’ 서비스 중심 물류 시장으로 바뀌었다. 특히 쿠팡, 마켓컬리 등 대형 이커머스 업체가 생기면서 과거에는 없던 당일 배송이나 새벽 배송 서비스를 제공하기 시작했다. 해당 업체들은 매년 급성장하고 있다.
쿠팡은 매출액이 2016년 약 2조원에서 2021년 약 20조원으로 크게 뛰었다. 마켓컬리는 샛별 배송을 시작으로 2016년 2000억원 규모에서 2021년 2조원을 기록했다. 이런 성장을 배경으로 쿠팡은 2021년 미국 뉴욕시장에 상장했으며 마켓컬리 역시 올해 내에 IPO(기업공개)를 준비 중이다.
최근에는 IT(정보기술) 회사 중심으로 기존 플랫폼을 이용해 물류 시장에 진출하는 사례가 증가하고 있다. 대표적인 예가 네이버의 NFA(Naver Fulfilment Alliance)와 카카오의 라스(iLaaS: Logistics as a Service)다. 네이버는 기존 물류사와 협업해 풀필먼트센터를 구축해 당일배송과 새벽배송 서비스를 시도하고 있다. 물류 관련 스타트업 회사와 협력해 다양한 물류 서비스를 제공하겠다는 것이다.
카카오는 라스를 통해 AI(인공지능) 기반으로 화주(화물업체)와 회원사(물류센터)를 연결하고 판매, 주문, 창고 관리까지 쉽게 할 수 있도록 돕는 물류 생태계 플랫폼 제공을 통해 물류 서비스를 강화하고 있다.
네이버와 카카오를 포함한 IT 플랫폼 업체들은 라스트마일 시장에 진입하기 위해 노력하고 있다. 라스트마일이란 소비자에게 제품을 전달하는 마지막 배송 서비스로, 시장 선점을 위해선 소비자와 가까운 도심 내 배송 거점인 마이크로 풀필먼트센터(MFC)를 확보하는 것이 중요하기 때문에 라스트마일 시장 진입 경쟁은 향후 도심형 물류센터 수요로 이어질 것으로 전망된다.
도심형 물류센터란 최종 소비자와 가까운 도심 내 위치한 물류센터로서, 빠른 B2C 배송을 목적으로 하는 소형 물류센터다. 현재 도심 내 부지 확보가 어렵고 자산 규모가 작아서 개발이 쉽지 않은데 도심 내 유휴 부지를 개발하거나 주유소 용지의 용도변경 등을 통해 공급하려는 시도들이 있다. 도심형 물류센터는 상대적으로 투자비에서 토지 비중이 높으며, CAPEX 부담이 낮아 투자 자산으로서의 약점을 극복할 수 있는 장점이 있다. 투자자들은 장기적으로는 도심형 물류센터에도 관심을 가져보는 것이 좋다. /글=정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치팀장, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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