"와~ 평면 잘 뽑았네" 감탄하다 분양가 보고 화들짝ㅣ은평 자이 더 스타

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 전매 제한없는 ‘은평 자이 더 스타’

[땅집고] GS건설이 서울시 은평구 신사동 19-100 일대에 들어서는 '은평자이 더 스타' 분양에 나섰다. 지하 4층~지상 최고 25층, 2개동에 소형주택 49㎡(이하 전용면적) 262가구, 오피스텔 84㎡ 50실 총 312가구 규모다. 오는 15일과 20일 오피스텔과 소형주택(도시형생활주택)에 대해 각각 청약을 받는다. 입주는 2026년 5월 예정이다.

‘은평 자이 더 스타’는 은평구에서 근래 보기 드물게 공급하는 주거 상품이어서 관심이 높다. 전매제한이 없다는 점이 수요자 이목을 끈다. 내부 공간 설계가 효율적이어서 실거주하기 좋다는 평가도 나온다.

그러나 오피스텔이어서 분양가는 만만치 않다. 분양가 기준 도시형생활주택 49㎡ 7억6000만원~8억9000만원, 오피스텔 84㎡ 9억6000만원~10억8000만원이다. 예비 청약자들 사이에서는 “주변 환경과 인프라를 감안하면 아파트도 아닌 분양 상품을 이 가격에 매입해야 할지 고민을 좀 해야 할 것 같다”는 말이 나온다.

■ 6호선·GTX·서부선 교통호재 많지만…거리가 애매하네

분양회사 측은 ‘은평 자이 더 스타’ 주변에 각종 교통 호재가 가시화하고 있다고 홍보한다. 서울 지하철 6호선 응암역과 새절역을 도보로 이용 가능하고, 인근 연신내역에 GTX(수도권광역급행철도)-A노선이 2024년 부분 개통하고 6호선 새절역에는 경전철 서부선이 개통한다는 점을 내세운다.

그러나 예비 청약자들은 ‘전철역이 없는 것 아니지만, 참 애매하다”고 평가한다. 냉정히 보면 역까지 접근성이 떨어지는 비(非) 역세권 단지라고 할 수 있다. 가장 가까운 지하철역인 응암역은 도보 10분, 새절역까지는 도보 15분쯤 걸린다. GTX이용을 위해 연신내역으로 가려면 버스 타고 20분쯤 걸린다.

서부선 역시 일러야 2028년 개통이다. 서부선은 6호선 새절역에서 여의도를 거쳐 2호선 서울대입구역까지 연결하는 노선이다. 사업비 1조5203억원을 들여 총 연장 16㎞에 정거장 16곳, 차량기지 1곳을 건설한다. 신촌과 여의도 접근성이 향상되고, 지하철 1·2·6·7·9호선, 신림선 등과 환승 가능하다는 것이 장점이다. 다만 철도 사업 특성상 개통이 지연될 가능성이 높다.

학군은 딱히 우수하다고 보기 힘들다. 단지에서 가장 가까운 역촌초등학교와 상신초등학교는 1km 안팎 떨어져 있다. 성인 걸음으로 15분 이상 걸어야 해 학령기 아동이 등교하기에는 만만치 않다. 더구나 상신초등학교를 통학하려면 300m 거리(약 5분 이상)의 오르막길을 걸어가야 해 초등생 자녀를 둔 학부모는 청약여부를 고민할 수밖에 없다.

주변이 노후 주택가로 둘러싸여 있다. 차량을 이용해 이마트 은평점, 롯데몰 은평점, 스타필드 고양점 등을 이용할 수 있다. 주변에 신사근린공원, 불광천이 가깝다. 봉산, 북한산, 인왕산, 백련산 등이 있어 자연환경은 우수한 편이다.

■소형인데 판상형 4Bay에 욕실 2개…분양가 시세보다 높아

‘은평 자이 더 스타’는 소형 특화설계를 적용했다. 전용 49㎡와 84㎡ 모두 판상형으로 각각 3베이(Bay),4베이(Bay)로 설계했고 욕실 2개를 넣는다. 드레스룸과 아일랜드 주방이 기본 옵션이다. 84㎡에는 다용도실과 2면 개방형 거실을 적용한 것도 눈에 띈다. 내부 설계가 우수한 편이어서 실거주하기에 나쁘지 않다는 평가가 나온다.

단지 내 놀이시설인 자이펀그라운드를 비롯해 커뮤니티시설 클럽자이안 내 ▲피트니스클럽, ▲골프연습장, ▲공유오피스 등이 조성된다.

‘은평 자이 더 스타’는 청약금이 필요없고 추첨제 100%로 당첨자를 선정하는 데다 전매도 가능해 예비 청약자 관심이 높다. 은평 자이 더 스타 소형주택은 1·2·3군, 오피스텔은 1·2군으로 나뉘어 청약을 진행한다. 1인이 5타입 모두 청약 가능(최대 5회)하다. 다만 복수로 당첨돼도 당첨자가 최종 선택한 1개 타입에 대해서만 계약이 가능하다.

그러나 분양가를 접한 예비 청약자들은 “GS건설이 평면은 잘 뽑았는데, 가격을 잘 못 뽑았다” “너무 비싸서 가격보고 식겁했다”며 혀를 내두르고 있다. 분양가는 도시형생활주택 49㎡ 7억6000만원~8억9000만원, 오피스텔 84㎡ 9억6000만원~10억8000만원이다.

실제로 ‘은평 자이 더 스타’의 주변 시세 대비 가격 경쟁력은 없다. 단지 바로 옆 신축 아파트 ‘응암역효성해링턴플레이스’(380가구) 84㎡가 지난해 최고가인 9억6000만원을 기록한 것을 감안하면 오피스텔은 최고 1억원 비싸다. 도생 역시 주변 주거시설 49㎡ 최고 매매가가 6억원 안팎임을 감안하면 시세 대비 비싼 편이다. 단지 규모가 크고, 대기업 브랜드를 달고 있다는 점을 고려해도 분양 가격이 적절한지 따져볼 필요가 있다.

땅집고 자문단은 “은평 자이 더 스타는 미래 교통 호재로 개선되는 가치까지 선반영해 고분양가를 책정한 것으로 보인다”며 “금리 인상과 집값 고점 인식 등이 매수심리를 억누르는 최근 부동산 시장 상황을 고려했을 때 무턱대고 청약하기 보다 변수를 충분히 고려해 청약에 나설 것을 권한다”고 말했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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