'한강뷰' 이런 데 집착했다간 부동산 투자 망한다

도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다. 땅집고 독자들을 위해 이 책의 주요 부분을 발췌해 정리했다.


[강남되는 강북 부동산] ⑨ 6억원 미만 투자, 이것만은 주의하자

투자금 6억원 안팎을 손에 쥐고 있다면 이제는 지역에 집중해야 한다. 같은 거점을 공유하는 부동산은 하극상을 허락하지 않고, 일반적으로 비싼 게 많이 오른다. 그래서 우리는 최대한 상급지의 거점으로 이동해야 한다. 이 단계부터는 좀더 상급지 투자가 가능하기 때문에 수익이 전과 비교해 확연하게 차이가 날 수는 있다. 안정성이 큰 만큼 아주 큰 수익률을 기대하기는 힘든 것이 사실이다. 다만 반대로 해석하면 초심을 잃고 아무 곳에나 투자하면 소중한 기회를 날려버릴 수도 있다는 것을 명심하자.

■ 물을 너무 좋아하지 마라! 한강 조망 같은 것에 사로잡히는 순간 끝난다

6억원 미만이면 한강 조망이 가능한 아파트에 갭투자도 가능하다. 하지만 서울시 경관 규정이 있기 때문에 함부로 투자하는 것은 금물이다. 여의도, 용산, 잠실은 서울시가 지정한 거점개발지이기 때문에 높게 지을 수 있는 것이다. 한강의 입지 좋은 신축 아파트는 100억원 자산가가 된 이후에 실거주용으로 매수해도 늦지 않다. 바다도 마찬가지다. 인천, 부산 등 바닷가 근처에 있는 개발 지역들이 대표적이다. 바닷가 조망이 가능한 재개발, 재건축 아파트들이 너도나도 하이엔드 브랜드를 원한다.

■ 실거주성을 너무 고려하다 보면 타이밍을 놓친다

투자금 6억원 정도면 어느 정도 실거주 만족도가 높은 지역의 투자가 가능하다. 그러다 보니 이것저것 따지게 되고 결국 주객이 전도돼 좋은 매물을 놓치게 된다. 게다가 수익이 크기 때문에 매도 타이밍 역시 놓칠 수 있다. 투자금이 크면 당연히 수익도 크다. 그래서 조금만 더 버티면 더 벌 수 있을 것 같아 매도 타이밍을 놓치는 경우가 종종 있다. 기억하라! 우리의 목표는 100억원 자산가다. 돈이 돈을 버는 시스템을 구축하는 것이 가장 중요하다.

■ 2022년, 은평구를 주목하라

2022년, 서울의 집값은 지난해보다 올라갔다. 그렇지만 상급지에 진입하기 위해 노력해야 한다. 경기도 핵심 거점개발지는 서울의 관문 입지와 통한다. 따라서 우리는 서울의 관문 입지에 해당하는 매물을 매수하면 되겠다.

딱 한곳만 꼽자면 연신내-불광-독바위역 재개발 매물을 추천한다. 서울 서북권, 특히 연신내역-불광역-독바위역 일대가 왜 중요한지 본권에서 자세히 설명했다. 같은 말을 반복하는 것은 큰 의미가 없으니 간단하게 정리하는 차원에서 편하게 보기 바란다. 내가 이 지역을 특히 유심히 보는 이유는 다음과 같다.

첫 째로, 정치인 모두가 개발하고 싶어하는 땅이다. 오세훈 서울시장은 불광역세권, 박원순 전 서울시장은 연신내 역세권을 강조했다. 위치가 다른 것 같지만, 이들 역세권은 운명 공동체나 마찬가지다. GTX-A노선까지 더해진 연신내 역세권의 교통 호재와 불광 역세권의 혁신산업 일자리 호재 모두 중요한 호재다.

둘째, 좋은 역세권이 되어가는 지역이다. 교통 인프라가 굉장히 좋아졌다. 전통적인 일자리 노선인 3호선과 상암DMC 개발로 인해 점점 일자리 노선으로 변화하는 6호선이 자리를 잡았는데, 연신내역은 GTX-A노선까지 있는 땅이다. 그리고 독바위 역세권은 강남 접근성이 좋은 신분당선이라는 좋은 노선을 받게 되었다.

마지막으로는 높이 규정의 완화다. 같은 북한산 자락의 사업지이지만 최고 고도 지구 문제로부터 자유로운 곳이다. 고도 제한을 크게 받지 않는다는 것은 재개발, 재건축 사업에 유리한 요소다. 게다가 GTX-A노선, 신분당선이 있기 때문에 해당 노선을 이용하는 실수요자들의 매수가 이어질 것이다. 그 영향으로 재개발, 재건축 등이 활발하게 진행될 것이다.

은평구는 이미 은평뉴타운을 비롯해 다수의 정비사업을 잘 진행시키고 있다. 그래서 아는 사람들은 은평구를 ‘금(金)평구’라고 부른다. 놀라운 점은 서울시 자치구 중에서 지역주택조합 현황까지 조사를 꼼꼼하게 하는 몇 안되는 자치구란 것이다. 이렇게 정의하는 것이 맞을지 모르지만, 은평구·동대문구는 재개발 등 정비사업을 잘하는 곳으로 보이고 중랑구·도봉구는 도시재생 사업을, 성동구는 재개발, 도시재생사업을 모두 다 잘하는 곳으로 보인다. 이러한 자치구별 특성을 잘 구분해서 투자 한다면 기회비용을 최대한 줄이고 지속적으로 꾸준한 수익을 얻을 수 있다.

나는 서울시생활권계획, 강남북 균형 개발의 최대 수혜지 중 하나가 바로 은평구라고 본다. 애초에 변두리 취급을 받았던 곳이기 때문에 신축 빌라도 그렇게 많지 않았다. 그래서 재개발구역들의 필지를 보면 다른 자치구에 비해 지분 쪼개기 문제로부터 상대적으로 자유롭다. 게다가 적절한 시기에 신속통합기획에 의한 민간재개발도 추진하고 있으니 노후 주거지들이 빠르게 정비될 가능성이 높다. /글=엄재웅(서경파파), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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