"광명뉴타운, 지금이 투자 적기!"…진짜 지금이 기회?

[땅집고] ‘준(準) 서울’, ‘서울 옆세권’ 등으로 불리며 지난 2~3년간 가격이 치솟으며 속칭 불장을 보였던 경기도 광명시 주택시장이 올 들어 조정 국면을 맞고 있다. 기존 아파트 가격은 1억~2억원 안팎 떨어졌다. 광명뉴타운 일대 재개발 입주권도 프리미엄이 떨어지고 급매물이 나오고 있다.

하지만 전문가들은 광명시가 서울과 가까워 출퇴근 여건이 좋고, 교통 호재도 많아 장기적 관점에서는 투자 가치가 높다면서 조정국면을 맞은 지금이 투자 적기일 수 있다고 평가한다. 실제 서울 지하철 7호선 광명사거리역과 철산역이 지나는 철산·광명동 일대는 안양천만 넘으면 바로 서울이다. 북쪽으로는 광명시 경계에서 전철 1호선이 지나는 개봉역과 구일역이 불과 400m 정도 떨어져 있다.

■금리 부담에 급매물 거래 늘어…“조정 맞는 지금이 투자 적기”

광명시는 올해 들어 집값 상승세가 확연히 꺾였다. 서울과 가장 가까운 철산동 일대 대장 아파트로 꼽히는 ‘철산센트럴푸르지오’는 전용 84㎡가 지난해 4월 15억5500만원으로 최고가를 기록한 후 올 들어 ▲2월 13억3000만원(16층), ▲3월 14억6000만원(22층)에 거래되면서 1억~2억원 떨어졌다. 전용 59㎡도 지난해 최고 11억원까지 치솟았지만 이후 가격 상승세가 멈춘 상태다.

기존 아파트 가격이 약세를 보이면서 광명에서 추진 중인 재개발 입주권 가격도 조정 국면을 맞았다. 한 때 웃돈(프리미엄)이 6억5000만~7억원까지 치솟았던 광명뉴타운 전용 59㎡ 입주권은 현재 5억5000만원 수준까지 내려왔다.

업계 관계자는 “광명은 한때 국평(전용 85㎡)이 15억원이 넘는 등 웬만한 서울보다 비싸게 거래되면서 과열된 측면이 있다”면서 “철산동과 하안동 일대 재건축 단지와 광명뉴타운에서 새 아파트 공급이 계속 늘어나 한동안 가격 조정이 이어질 수 있다”고 했다.

그러나 오히려 지금이 투자 적기라고 보는 시각도 있다. 경기 고양 일산이나 부천, 인천 부평 등과 비교하면 서울 접근성이 더 좋기 때문에 입주 물량을 어느정도 소화하면 장기적으로 집값 상승 여력이 크다는 것. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “광명시는 광명뉴타운과 철산‧하안동 일대에서 대규모 재건축 사업을 동시다발적으로 추진하고 3기 신도시도 개발하기 때문에 웬만한 도시 하나가 새로 생기는 셈”이라며 “전철 광명시흥선으로 1호선과 7호선, 신안산선이 이어지면 교통도 더 좋아져 집값이 계속 오를 가능성이 크다”고 했다.

■광명뉴타운, 투자라면 1‧2‧4‧5구역…실거주 목적이면 11구역

전문가들은 광명뉴타운을 주목하라고 조언한다. 광명뉴타운 16개 구역 중 5곳(3‧6‧7‧8‧13구역)은 구역에서 풀렸다. 나머지 11개 구역에서 재개발 사업을 추진 중이다. 이 중 3개 구역(9‧11‧12구역)은 10년 보유‧5년 거주 요건을 채워야 매매거래할 수 있다. 나머지 구역은 사업단계에 상관없이 입주권 거래를 할 수 있다.

광명뉴타운에서는 11구역이 대장 아파트로 꼽힌다. 11구역은 지하철 7호선 광명사거리역 역세권인데다 신축 아파트 규모도 4291가구로 뉴타운에서 가장 크다. 현대건설과 HDC현대산업개발이 시공하는데, 지난 3월 조합이 HDC현대산업개발을 배제하기로 결정했다. 이에 따라 현대건설이 단독 시공하고 HDC현대산업개발은 개발에 따른 이익배분만 받는다.

11구역은 이미 관리처분인가를 받았다. 10년 보유, 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 현재 입주권을 사려면 ▲전용 59㎡ 5억~5억3000만원 ▲74㎡ 6억~6억8000만원 ▲84㎡ 7억~7억6000만원 정도 프리미엄을 내야 한다. 11구역은 현재 철거 진행 중으로 멸실한 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “11구역은 조합원 수가 워낙 많아서 거래 가능한 매물 가격이 주변 전매제한 단지에 비해 저렴한 편”이라며 “실거주 목적이라면 투자할만한 가치가 있다”고 했다.

전매제한이 없는 단지 중에는 1‧2‧4‧5구역이 인기가 많다. 1‧2구역은 재건축 사업이 한창인 철산주공 일대와 생활인프라를 공유할 수 있고, 광명에서 우수 학군으로 꼽히는 광명북고등학교가 가깝다. 4‧5구역은 광명동초등학교와 광명초등학교가 붙어있고, 광명사거리역이 약 300m 정도 떨어져 있다. 4개 구역 모두 철거는 끝났다.

광명1‧2‧4‧5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 철거 후 아파트 공사가 시작된 지금도 거래는 활발하다. 현지 공인중개사사무소 관계자는 “1‧2‧4‧5구역은 입지가 11구역보다 떨어져 프리미엄이 1억원 정도 낮게 형성돼 있다”면서 “하지만 전매제한이 없고 멸실처리로 종합부동산세 부담도 없어서 다주택자가 투자하기에는 괜찮다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자

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