입력 : 2022.05.29 09:51
[박영범의 세무톡톡] 다주택자라면 ‘내년 5월 9일까지’ 집 팔아 양도세 아끼자!
[땅집고] 이달 10일부터 1년 동안 다주택자에게 부과하는 양도소득세 중과세 제도가 한시적으로 유예됩니다. 그동안 문재인 정부가 서울 등 주택가격이 급등한 지역은 조정지역으로 지정하고, 다주택자가 주택을 매도하는 경우 가산세율을 적용하고 장기보유특별공제도 해주지 않는 ‘양도세 중과세’ 제도를 적용했는데요. 새 정부에선 이 양도세 중과세 제도를 조금 완화해주겠다고 한 겁니다.
지난 3월 31일 윤석열 대통령은 대통령직인수위원회를 통해 “새 정부 출범 직후 양도세 중과제도를 한시적으로 완화할 것”이라는 발표를 내놨어요. 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 부동산 세금 정책을 강화했는데, 이를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 과도한 세 부담을 적정 수준으로 조정하겠다는 겁니다. 또 양도세 중과세 제도를 완화하면 다주택자가 갖고 있던 주택을 내놓으면서 주택 시장이 안정되는 효과도 거둘 수 있을 것이라고 기대하고 있습니다.
[땅집고] 이달 10일부터 1년 동안 다주택자에게 부과하는 양도소득세 중과세 제도가 한시적으로 유예됩니다. 그동안 문재인 정부가 서울 등 주택가격이 급등한 지역은 조정지역으로 지정하고, 다주택자가 주택을 매도하는 경우 가산세율을 적용하고 장기보유특별공제도 해주지 않는 ‘양도세 중과세’ 제도를 적용했는데요. 새 정부에선 이 양도세 중과세 제도를 조금 완화해주겠다고 한 겁니다.
지난 3월 31일 윤석열 대통령은 대통령직인수위원회를 통해 “새 정부 출범 직후 양도세 중과제도를 한시적으로 완화할 것”이라는 발표를 내놨어요. 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 부동산 세금 정책을 강화했는데, 이를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 과도한 세 부담을 적정 수준으로 조정하겠다는 겁니다. 또 양도세 중과세 제도를 완화하면 다주택자가 갖고 있던 주택을 내놓으면서 주택 시장이 안정되는 효과도 거둘 수 있을 것이라고 기대하고 있습니다.
이달 10일부터 시행하는 양도세 중과 완화 정책은 크게 세 가지로 나뉩니다. ①다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 적용하지 않고 ②1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도를 폐지하며 ③이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화하는 내용입니다.
다주택자가 주택을 파는 경우, 원칙적으로는 ▲양도가액에서 취득가액을 빼서 양도차익을 계산한 뒤 ▲장기보유특별공제로 최대 30%를 빼주고 ▲6~45% 기본세율을 적용해서 양도소득세를 계산합니다. 하지만 문재인 정부는 세제를 개편되면서 장기보유특별공제가 삭제했고, 가산세율도 적용됐는데요. 기본 세율 6~45%에 2주택자는 20%를 가산하고 3주택자는 30%의 가산세율을 적용해서 지방소득세를 포함하면 최대 82.5%의 엄청난 세금을 물어야 했어요.
하지만 윤석열 정부가 들어서면서 이달 10일부터 내년 5월9일까지 주택을 매도할 경우, 최대 30% 장기보유특별공제를 해주고 가산세율을 더하지 않아 세 부담이 크게 줄어듭니다.
예를 들어 2주택자가 10억원에 주택을 사서 15년 가지고 있다가 20억원에 주택을 매도한다고 가정합시다. 이때 양도차익이 10억원인데, 문재인 정부의 중과 제도를 적용받았다면 양도세로 5억8000만원을 내야 했을 겁니다. 하지만 윤석열 정부 들어서 양도한다면 양도세가 2억5000만원으로, 중과세를 적용받을 때와 비교하면 세금을 3억원 정도 줄어들어요. 또 3주택자였다면 종전에 6억8000만원애 달했던 양도세가 2억 5000만원으로, 4억 2000만원으로 줄어들게 됩니다. 즉 다주택자일수록 양도세가 크게 절감되는 구조입니다.
다주택자였다가 주택 한 채를 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 사람이 1세대 1주택 비과세를 받으려면, 종전에는 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산해 2년 이상 보유·거주한 뒤 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있었어요. 그러나 이달 10일부터는 주택 수와 상관없이 주택을 실제 보유·거주한 기간만을 기준으로 계산하기 때문에, 1세대 1주택 비과세를 적용받으면 크게 절세가 됩니다.
기존에 보유하던 주택과 새로 취득하는 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우, 이사 등으로 일시적으로 1세대 2주택자가 된 사람은 어떨까요. 문재인 정부 때는 신규 주택 취득일부터 1년 내 기존 주택을 양도하고, 세대원 전원이 새 주택에 전입해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 줬습니다. 하지만 새 정부는 기존 주택 양도 기한을 1년에서 2년으로 늦추고, 세대원 전원이 신규 주택에 전입하지 않아도 비과세 혜택을 주기로 했습니다.
종합부동산세 등 세금을 감당하기 부담스러운 주택을 보유하고 있는 다주택자라면, 내년 5월 9일까지 주택을 매도해 양도세를 절세하는 것을 고려해 보는 것은 추천합니다. /글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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