입력 : 2022.05.26 11:00
[땅집고] “세입자와 1년짜리 전세 계약을 맺고 집을 빌려줬습니다. 그런데 1년이 다 되어가자 세입자가 갑자기 2년을 채워서 살고 싶다고 요구합니다. 그런데 전세 계약이 끝나면 제가 실거주할 생각이었는데 말을 바꾸는 세입자 때문에 힘듭니다. 명도소송을 해서라도 세입자를 내보낼 수는 없나요.”
흔히 부동산 시장에서 전세계약은 2년 단위로 체결한다. 하지만 집주인이나 세입자가 상호 합의해 계약기간을 2년 미만으로 설정하는 경우도 간혹 있다. 이때 세입자가 이런 저런 이유로 갑자기 2년을 채워 살고 싶다고 하면 집주인으로서는 각종 계획과 스케줄이 틀어져 난감할 수밖에 없다.
부동산 전문 변호사들은 억울하겠지만 집주인에게 법이 다소 불리하게 작용한다고 입을 모은다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “법률상 2년 미만 전세 계약은 2년으로 간주한다”며 “세입자가 당초 약속과 달리 2년을 채워서 살겠다고 주장해도 집주인은 임대차계약을 해지할 수 없고 세입자를 내보내기 위한 명도소송도 진행할 수 없다”고 했다.
현행 주택임대차보호법 제4조 제1항은 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정한다. 즉 전월세계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약했다면 법률상 세입자가 살아도 되는 기간은 2년 동안 보장된다는 얘기다.
집주인 입장에선 분명 거주기간을 1년으로 정하는 계약서를 작성했기 때문에, 2년 거주를 보장하는 법률이 정당하지 않다고 맞설 수 있다. 하지만 주택임대차보호법 제10조에는 ‘이 법에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정한다. 주택임대차보호법은 강행 규정이다. 집주인과 세입자 간 약정이 있더라도 주택임대차보호법을 앞설 순 없다.
갑작스럽게 말을 바꾼 세입자가 괘씸해 집주인이 무리한 방법을 선택하는 경우가 왕왕 생긴다. 본인이 직접 살겠다고 통보하거나 전세보증금이나 월세를 올리겠다는 것이 대표적이다. 엄 변호사는 “단기 계약을 맺었던 세입자가 2년을 채워 거주한다고 주장하면 늘어난 기간을 계약 갱신으로 착각하는 집주인이 있다. 하지만 최초 2년이 끝나기 전까지는 실거주로 인한 계약갱신거절 통보나 전월세 증액을 할 수 없다”며 “중간에 말이 바뀐 세입자가 밉겠지만, 법률상 보장된 2년의 기간을 기다릴 수밖에 없다”고 했다.
결국 집주인이 세입자와 2년 이하 전세 계약을 맺은 경우, 최초에 정한 계약 종료 기간이 다가오면 세입자에게 계약을 계속 유지할 것인지부터 먼저 확인하는게 좋다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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