무너지는 2기신도시 집값…"이대로라면 더 추락"

[땅집고] 경기 동탄2·위례·파주 운정신도시 등 2기 신도시 집값이 심상찮다. 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 개선 기대감으로 지난 2~3년간 초강세를 보이던 집값이 올 들어 갑자기 하락세로 돌아선 것이다

시장에서는 “GTX 버블이 꺼지는 것 아니냐”는 반응이 나온다. 당장 GTX-B·C노선은 언제 개통할지 기약이 없다. 더구나 이 노선들이 개통할 무렵에는 수혜를 볼만한 신도시 아파트 대부분이 준공 20년 넘는 이른바 구축 아파트가 된다. 모두 고층이어서 재건축도 힘들다. 금리까지 상승세여서 매수자들이 부담을 느끼고 있다는 분석이다.

전문가들은 정부가 규제를 완화하거나 지역별로 개발 호재가 추가로 생기지 않는 이상 당분간 상승 전환하기는 어려울 것이라고 보고 있다.

■2기신도시 집값 일제히 하락…매수자 없어 매물 쌓여

부동산R114에 따르면 올 5월 넷째주 기준 수도권 2기 신도시가 속한 지역의 집값은 일제히 하락세다. 경기 화성 동탄신도시가0.82%, 수원 광교신도시가 0.64%, 위례신도시가 0.16% 각각 하락했다. 한국부동산원 조사결과도 비슷하다. 동탄이 속한 경기 화성시는 지난해 12월부터 하락 전환한 이후 지난 16일까지 1.93% 떨어져 수도권에서 하락률이 가장 높았다. 광교가 속한 수원시도 지난해 1월 하락세로 전환해 1.15% 떨어졌다.

실제2008년 입주한 화성시 석우동 ‘예당마을동탄우미린제일풍경채’ 전용 75㎡는 올 2월 6억8000만원에 거래됐지만 지난 6일 4억7000만원에 팔리며 2억1000만원 떨어졌다. 화성시 청계동 ‘동탄역호반써밋’ 전용 84㎡는 지난 1월 10억4000만원에 팔렸지만 지난 7일 9억2500만원에 거래되며 1억1500만원 하락했다. 수원 영통구 자연앤힐스테이트 전용 84㎡는 지난해12월15억원에서 올 4월 14억3500만원으로 추락했다.

매물도 쏟아지고 있다. 집값이 오른 만큼 갈아타기하려는 수요와 다주택자 양도소득세 한시 배제 혜택을 받을 수 있는 1가구 2주택자가 너도나도 집을 내놓고 있는 것. 하지만 매수자가 붙지 않고 있다. 부동산 데이터 업체 아실이 네이버 부동산 매물 수를 집계한 자료에 따르면 광교신도시가 있는 수원시 영통구 이의동, 하동, 원천동 일대 매물 수는 지난 24일 기준 1430건이다. 올 초 1100건이었던 것에 비해 약 300개 늘어났다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제 완화 움직임이 보이지 않은데다 금리도 올라 매수 움직임이 크지 않다”며 “간혹 급매물 중심으로 시세보다 낮은 가격에 거래가 일어날 뿐”이라고 말했다.

■3기 신도시보다 경쟁력 떨어져…교통 개선도 기약없어

전문가들은 다른 수도권 신도시와 비교하면 2기 신도시는 경쟁력이 떨어진다고 분석한다. 현재 추진 중인 3기 신도시는 2기 신도시보다 서울이 더 가까워 입지 경쟁력이 있다. 1기 신도시는 아직까지는 실현 가능성이 낮지만, 재건축 기대감이 집값을 끌어올리고 있다. 반면, 2기 신도시는 GTX 정도를 제외하면 딱히 호재가 없는 상황이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “1기신도시는 새 정부 들어 특별법 제정 추진 등으로 재건축 연한이 다가온 단지 중심으로 주거 환경 개선 기대감이 높고 3기 신도시에서는 계속 새 아파트가 공급되고 있다”며 “반면 2기신도시 대다수는 입주 15년 이상된 경우가 많아 신축 메리트도 없고, 재건축을 기대하기도 어려워 상대적으로 인기가 떨어진다”고 말했다.

다만 교통 호재 기대감으로 집값이 단기간에 올랐다. 판교·광교·위례 등을 제외하면 2기 신도시는 모두 서울에서 반경 30~40㎞ 떨어져 접근성이 떨어지는데 이런 지역에 GTX·위례신사선·트램 등 교통 호재가 잇따라 등장하면서 집값이 크게 자극받았던 것.

하지만 이 노선들은 실제 개통까지 기약이 없다. GTX중 가장 빠른 A노선은 파주 운정신도시와 동탄신도시를 지난다. GTX-A가 2023년 부분 개통하더라도 핵심 정차역인 삼성역(서울 강남구 삼성동)은 정차하지 않는다. 빨라야 2028년, 실제로는 이보다 더 늦어질 것으로 보인다. 서울 강남구 신사동~위례신도시를 잇는 경전철 위례신사선 개통일은 당초 계획한 2027년에서 2028년 4월로 미뤄졌다.

전문가들은 적극적인 규제 완화 대책이 나오지 않는다면 당분간 2기신도시 집값 약세는 불가피할 것으로 본다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “오는 7월 DSR 3단계 규제를 시행하는데다 주택 공급 확대를 통해 집값을 안정화시킨다는 공약을 발표한 만큼 일부 정비사업지를 제외한 수도권 집값은 올 상반기에는 하락이 지속될 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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