입력 : 2022.05.24 03:23
[땅집고] 올 들어 서울 강남 오피스 시장에 서로 상반되는 두 가지 트렌드가 동시에 나타나 주목된다.
먼저 사무실을 찾는 임차인은 급증했는데 공급이 부족해 ‘임대인 우위 시장’으로 완전히 돌아선 것. 오피스를 찾는 임차인들은 서류 전형까지 거치며 임대인 눈에 들기 위해 노력하는 웃지못할 일도 생기고 있다고 한다. 반면 임대시장과 달리 강남 오피스 매매 시장은 급랭 조짐이다. 금리 인상에 부동산 경기 침체 우려 등으로 일부 똘똘한 빌딩만 수요가 몰리면서 신고가를 갱신하고 있는 것.
전문가들은 앞으로 강남에서 시작한 임대인 우위 시장이 점차 확산하고 거래 시장에서도 소위 팔리는 매물만 팔리는 양극화가 심해질 것이라고 전망한다.
■“빈 사무실이 없어요”…강남권역 오피스 공실률 0%대
23일 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올 1분기 서울 주요 권역 오피스 평균 공실률은 3.5%로, 약 10년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 이론적으로 가능한 최저 공실률을 뜻하는 자연 공실률보다도 낮다.
서울 강남권역(GBD)은 작년 4분기부터 올 1분기까지 2분기 연속 0%대 공실률을 유지하고 있다. 강남권역 오피스 공실률은 2019년 1분기부터 이미 자연공실률 이하로 떨어졌다. 작년 1분기에 센터필드(연면적 23만9253㎡) 신규 공급으로 일시적으로 6.5%까지 올랐으나, 다시 0%대로 떨어졌다.
이사하려면 빈집이 있어야 하는 것처럼 사무실도 자연공실률보다 공실률이 낮으면 이사하기가 매우 힘들다. 공실이 사라지면서 자연스럽게 임대인 우위 시장으로 돌아서고 있다. 이는 대형 오피스뿐 아니라 중소형 오피스도 비슷하다. 전하나 에이트빌딩 이사는 “중소형 오피스나 세컨티어 빌딩의 임대 시장 역시 점차 임대인 우위로 흘러가고 있다”며 “강남권에서 저평가된 테헤란로나 언주역 인근 오피스를 찾는 임차인이 크게 늘었다”고 말했다.
전문가들은 강남권역에서 뚜렷한 임대인 우위 시장이 주요 권역으로 번질 것으로 본다. 정진우 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 BDS리서치팀 차장은 “강남권역은 이미 완전한 임대인 우위 시장이 됐고, 여의도(YBD)와 도심(CBD)도 점점 임대인 우위로 변하고 있다. 이 현상은 당분간 지속될 것”이라고 했다.
■빌딩 거래량은 ‘뚝’…거래 규모는 ‘쑥’
그러나 빌딩 매매 시장 분위기는 다른 양상을 보이고 있다. 금리가 뛰고 부동산이 고점을 찍었다는 인식이 생기면서 시장이 얼어붙으며 거래가 대폭 줄었다. 토지·건물 정보업체 밸류맵에 따르면 지난 3일 기준 올 1~4월 서울시내 연면적 1000㎡ 이하 업무·상업용 꼬마빌딩 거래량은 총 675건으로 나타났다. 지난해 같은 기간보다 46.7% 줄어들었다. 특히 강남 3구 꼬마빌딩 거래는 올 1~4월 127건으로, 전년 동기(209건)보다 64% 급감했다.
이창동 밸류맵 팀장은 “빠른 금리 인상으로 상업용 부동산 시장 거래가 얼어붙고 있다”며 “최근 몇 년 동안 빌딩 수요는 월세 수익보다 시세 차익 목적이 컸는데, 부동산 시장이 고점을 찍었다는 인식이 강해지면서 추가 상승 기대감이 시들해진 것도 거래 감소에 영향을 미쳤다”고 분석했다.
빌딩 거래량은 줄고 있지만 전체 거래 규모는 커지고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올 1분기 강남권역의 빌딩 거래 규모는 금액 기준 3조1000억원으로, 작년 2조2000억원보다 9009억원 더 늘었다. 거래량은 전년 동기 대비 약 50% 감소했으나, 일부 상품이 매각 최고가를 갱신하며 거래 규모가 늘어난 것이다.
빌딩업계에서는 올해 오피스 시장은 거래 건수가 줄어도 거래 규모는 작년과 비슷한 수준을 유지할 것이라고 보고 있다. 정 차장은 “도심 내 오피스 수요 증가와 공실률 감소, 금리 인상에 따른 임대료 상승 압력으로 인해 실질 임대료가 상승하고 있다. 가파른 금리 인상 시기에도 매입 가격 대비 임대료 수입이 유지되면서 실질적인 거래 규모는 줄어들지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “일부 권역에서는 역대 최고가를 갱신하는 거래가 발생할 가능성이 높다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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