가점 낮은 청약자에 기회…근데 주변에 뭐가 이렇게 없어?ㅣe편한세상 옥정 리더스가든

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] ‘e편한세상 옥정 리더스가든’, 자연환경 우수한데…

[땅집고] DL이앤씨가 경기도 양주시 옥정신도시에 짓는 ‘e편한세상 옥정 리더스가든’을 분양한다. 이 단지는 지하 1층~지상 27층 14동 총 938가구다. 전용면적별로 ▲84㎡ 663가구 ▲99㎡ 275가구다. 오는 31일 1순위 청약을 받는다. 입주는 2024년 5월 예정이다.

‘e편한세상 옥정 리더스가든’은 양주 옥정신도시 마지막 민간분양 아파트라는 점에서 관심을 끈다. 84㎡는 추첨제 25%, 전용 99㎡는 추첨제 70%로 각각 당첨자를 선정한다. 가점이 낮은 청약자에게도 내 집 마련 기회가 될 것으로 보인다.

그러나 예비 청약자들 사이에는 자연 환경을 빼면 교통·학군·인프라 등이 아직 열악해 청약을 망설이는 분위기가 적지 않다. 예비 청약자들은 “입지와 기반 시설은 회천신도시보다 떨어지는데 옥정신도시란 이유 하나만으로 가격이 좀 비싸다”는 평가가 나온다.

■ GTX-C·7호선 연장 호재 있지만…“단지에서 20분 나가야 하네”

이 단지 인근 덕정역에는 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 2026년 개통할 전망이다. GTX-C노선은 양주 덕정역을 기점으로 ▲의정부 ▲창동 ▲청량리 ▲왕십리 ▲삼성동 등 서울 주요 지역을 지난다. 작년 6월 현대건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 정하고, 오는 6월 중 실시협약을 맺고 기본·실시설계에 착수한다.

옥정신도시 내에는 향후 도봉산옥정선(7호선 연장선)이 지나는 옥정중앙역도 개통할 예정이다. 도봉산옥정선은 서울 도봉구에서 의정부를 거쳐 양주 옥정지구를 연결하는 총 길이 15.3km 노선이다. 2025년 개통을 목표로 추진 중이다.

다만 덕정역과 옥정중앙역 접근성이 크게 떨어진다. 각 역까지 버스를 타도 20분 이상 나가야 한다. GTX-C노선과 도봉산옥정선 개통 목표 시점은 각각 2030년, 2025년이다. 철도 사업 특성상 개통이 더욱 늦어질 가능성도 있다.

학군과 생활인프라 역시 약점이다. 단지에서 가장 가까운 초등학교인 회천초등학교와 옥정초등학교까지는 1km 이상 떨어져 있다. 성인 걸음으로 15분 이상 걸어야 해 학령기 아동이 등교하기에는 만만치 않다. 초등학생 자녀를 둔 학부모는 청약여부를 고민할 수밖에 없다.

분양회사 측은 “회천신도시와 옥정신도시 중앙에 위치해 두 신도시 인프라를 모두 활용하기에 편리한 입지”라고 홍보한다. 그러나 두 신도시 중앙상권은 단지에서 약 2km 떨어져 있어 도보 30분 정도 걸린다. 실질적으로 인근 신도시의 상업·편의시설을 활용하기에는 불편한 입지다. 단지 서쪽으로 30여 곳의 근린상업시설 용지가 지정돼 있지만, 상권이 형성되려면 상당기간 걸릴 전망이다. 최근엔 대규모 아파트가 입주해도 상권이 형성되지 않아 상가 공실이 넘쳐난다.

단지 주변으로 녹지 시설이 둘러싸고 있어 주거 환경은 쾌적한 편이다. 옥정생태숲공원과 독바위공원으로 둘러싸여 있다. 여기에 옥정체육공원과 회암천자전거길, 옥정중앙공원도 가깝다.

커뮤니티시설로는 ▲피트니스센터·GX룸 ▲실내골프연습장 ▲사우나 ▲작은도서관 ▲독서실 ▲라운지카페 ▲실내놀이터 ▲어린이집 등이 들어선다.

■“입주 후 회천·옥정신도시 중간가격 형성할 것”

‘e편한세상 옥정 리더스가든’은 공공택지여서 분양가 상한제를 적용받는다. 분양가는 84㎡ 3억8620만~4억2560만원, 99㎡ 4억6200만~5억690만원이다. 발코니 확장비는 주택형과 타입에 따라 1033만~1360만원 수준이다.

이 아파트 분양가는 옥정신도시 신축 아파트 시세와 비교하면 최대 2억원 정도 낮다. 옥정신도시에서 가장 비싼 ‘e편한세상옥정어반센트럴’ 84㎡는 지난해 말 6억3000만원에 거래된 후 지난달 5억 7300만원에 실거래됐다. 다만 옥정신도시보다 구축 아파트가 모여있는 회천신도시와 입지가 유사한 점을 고려하면 가격이 다소 비싸다는 평가도 있다.

예비 청약자들 사이에서는 “조정대상지역에서 분양하는 단지인데 실거주 의무가 없는 것은 장점”이라고 평가한다. 현행 법상 분양가상한제 적용 주택에는 분양 가격이 인근 시세의 100% 이하일 경우 3~5년의 거주 의무 기간을 부여하고 있다. 하지만 이 단지는 분양가 산정시 비교군으로 삼은 회천신도시 아파트 평균가격에 비해 비해 시세가 높게(100% 이상) 책정되면서 실거주의무를 적용받지 않는다. 전매제한은 소유권이전등기일까지, 재당첨제한은 10년을 적용받는다.

땅집고 자문단은 “분양가 상한제를 적용받아 옥정신도시 신축 아파트 대비 가격 메리트는 있다. 향후 가격은 회천과 옥정의 중간 정도에서 형성할 것으로 본다”며 “다만 최근 옥정신도시 내 대장 아파트 값도 빠지고 있는 추세인 데다, 양주시는 향후 3년 간 2만여 가구 아파트가 입주할 예정이어서 실거주에 초점을 맞추고 청약 전략을 세우는 것이 좋다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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