역대급 규제에 역대급 폭등…전국을 투기판 만든 盧정부

[역대 정부 부동산 정책에서 배운다] ⑤역대급 규제 폭탄 터뜨린 노무현 정부, 집값만 더 폭등

[땅집고] 노무현 정부는 문재인 정부와 함께 ‘부동산 정책에서 실패한 정권’으로 꼽힌다. 노무현 정부는 IMF 외환위기 극복 과정에서 부동산 시장 상황이 회복 수준을 넘어 과열 단계로 진입한 것으로 판단했다. 이에 서민층 주거 안정을 위해 신규 주택 분양가 억제, 주택 보유·거래 세제 강화 등 강력한 규제책으로 부동산 시장을 안정시키려고 했다. 양도소득세 강화, 분양권 전매 제한, 분양가 자율화 폐지, 종합부동산세 신설, 총부채상환비율(DTI) 도입, 주택담보인정비율(LTV) 강화 등이 대표적이다.

노무현 정부 부동산 정책에서 주목해야 할 부분은 이전 정부와 달리 주택 가격 결정 과정에 정부가 직접 개입하기 시작했다는 점이다. 결과는 실패였다. 정권 말기 부동산 가격이 역대급으로 뛰었고 전국적으로 투기 열풍도 벌어졌다. 이 과정을 노 대통령 바로 옆에서 지켜본 문재인 전 대통령은 실패한 정책을 그대로 따라했고, 결과도 동일했다.

■ 집값 폭등에 분양가 상한제 등 부동산 규제 정책 쏟아내

노무현 정부 집권 초반은 외환위기 이후 저금리 기조로 유동성이 커진 가운데 주택 공급이 줄어 집권 초기부터 부동산 가격이 크게 올랐다. 집권 초반인 2005년부터 서울을 비롯한 수도권 집값은 불붙기 시작했다. 노 대통령은 부동산 투기 등을 억누르기 위해 강력한 규제책을 발표했다.

집권 직후인 2003년 5·23 대책을 통해 재건축 아파트 후분양제 도입, 안전진단 기준 강화 등 재건축 관련 규제를 먼저 실시했다. 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구를 수도권 전역과 충청지역까지 확대하고 틈새시장으로 각광받던 주상복합 아파트(300가구 이상)의 분양권 전매도 금지했다.

노무현 정부는 수시로 대책을 쏟아냈다. 9·5대책, 10·29대책 등으로 재건축 조합원 지위양도 금지, 3주택자 양도세율 최대 60% 적용 등이 잇따라 나왔다. 가장 강력했던 규제는 2005년 8·31 대책이다. 노무현 정부는 당시 6억원 이상 주택 보유자 대상으로 종합부동산세를 부과하는 제도를 신설했다. 2주택자에게도 양도소득세를 중과하는 정책을 폈다. 당시 고가주택 보유자와 다주택자들이 크게 반발했다.

노무현 정부는 분양가 자율화 폐지, 분양가 원가연동제 부활 등의 규제도 펼쳤다. 분양가 원가연동제는 1989년 주택법에 의해 처음 실시했다가 1999년 분양가 자율화 조치로 사라졌다. 그랬던 것이 노무현 정부 시절인 8·31 대책 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용했다.

하지만 이 같은 강력한 규제에도 서울과 수도권 부동산 가격은 계속 급등했다. 노무현 정부는 김포·동탄 등지에 2기 신도시 건설을 추진하고, 행정수도 이전과 혁신도시·기업도시 건설 등 지방 분산 정책도 펼쳤다.

■ 규제 만능주의는 역효과 양산…시장 경제 논리 명심해야

노무현 정부의 과도한 규제 위주 정책은 오히려 부동산 시장에 역효과를 불러왔다. 노무현 정부 5년간 서울 아파트값은 56% 폭등하고, 수도권 집중 현상이 더욱 심화했다. 중앙부처의 세종시 이전, 공공기관과 공기업의 혁신도시 이전 정책 등을 펼쳤지만 그 결과 지방 땅값마저 급등했다. 정부 차원에서 전국적 투기 열풍을 주도한 것으로 평가받고 있다. 규제를 앞세운 부동산 정책이 실패를 할 수밖에 없다는 것을 명확하게 보여준 것이다.

윤석열 정부는 적어도 부동산 정책이 기대했던 효과를 얻지 못하더라도 이 같은 규제 만능주의에서 벗어나야 한다. 부동산 시장 난제를 풀 해결사로 등장한 각종 규제는 심층적·구조적 분석이나 고민이 생략된 채 부동산 시장을 얽히고설키게 만들었다. 그 과정에서 무주택자나 1주택자, 세입자, 저가 주택 보유자를 제외한 다주택자, 임대인, 고가주택 보유자에게 지나치게 규제가 편중되는 결과가 초래됐다.

규제는 정책을 추진하는 보조 수단이지, 그 자체로 해결사가 될 수 없다. 특히 시장경제 작동 원리를 외면한 규제 만능주의는 부동산 시장의 체질 개선이 아닌 내성(耐性)만 더 키워준다는 점도 명심할 필요가 있다.

/글=두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원, 정리=김리영 땅집고 기자

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]